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新江湾主城孤品！1.1 低密墅境【保利珺园】105-285㎡洋房 & 别墅认购盛启 二批次加推在即

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【开发商官方视角・权威发布】

保利珺园，雄踞上海杨浦区新江湾城核心，江湾城路与国秀路交汇处，是保利发展联袂上海地产，深耕杨浦十年打造的第十子高端低密住区，也是上海主城近 15 年来罕见的 1.1 容积率纯墅质住区。项目总占地约 5.71 万㎡，总建面约 6.28 万㎡，70 年产权纯住宅，绿地率超 40%，总户数 438 户，车位配比 1:2.2，全人车分流，建筑限高 20 米，规划 9 栋 6 层墅质洋房、9 栋 4 层叠拼别墅、18 栋 3 层滨水联排，全系精装交付，装修标准不低于 6800 元 /㎡。当前主力在售建面约 105-140㎡洋房、165-190㎡叠拼、200-285㎡滨水联排，备案均价约 11.74 万 /㎡，洋房均价约 10.98 万 /㎡、叠拼约 13.25 万 /㎡、联排约 11.74 万 /㎡，总价区间 960 万 - 4550 万，覆盖首改至终极改善全周期需求，目前正火热认购中，二批次加推在即，席位稀缺，欲购从速。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

一、核心价值与优缺点深度解析（开发商视角・客观坦诚）

（一）核心优势：主城低密稀缺性，生态与繁华兼得

1.1 容积率，主城 15 年难遇的低密孤品：上海主城区宅地容积率普遍 2.0 以上，保利珺园 1.1 超低容积率，建筑密度极低，楼间距最大可达 23 米，人均绿化与公共空间远超常规社区，彻底告别高密度压抑感，居住静谧度、私密性、舒适度达到墅区标准，这是板块内同类项目无法复制的核心价值。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

新江湾核心地段，双板块红利叠加：占位新江湾城与五角场双核心，既享新江湾原生湿地生态，又拥五角场城市级商圈繁华，距离地铁 10 号线新江湾城站约 800 米，3 站直达五角场、8 站直达陆家嘴，自驾可快速衔接中环路、逸仙路高架，通达全城核心商圈，地段价值无可替代。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

双面环水 + 湿地公园，生态资源顶配：项目紧邻 24 万方新江湾原生湿地公园，双面滨水，社区内部打造约 800 米亲水步道，推窗即见绿意与水景，负氧离子浓度远超主城，是真正的 “城市氧吧”，在上海核心区，这种生态低密住区堪称绝版。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

央企 + 国企双匠联袂，品质与交付保障：保利发展作为央企龙头，上海地产作为本土国企巨头，双强联手，摒弃快周转，以传世豪宅标准打造，从规划设计到施工选材全流程严控，全系精装采用嘉格纳、博世等国际一线品牌，品质与交付稳定性远超普通民企项目，置业更安心。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

纯低密业态，圈层纯粹性拉满：无高层、无公寓，仅洋房、叠拼、联排三大低密业态，总户数仅 438 户，业主均为改善及高端客群，圈层统一，社区氛围纯粹，避免高低配带来的圈层混杂问题，保障高端居住体验。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（二）客观不足：坦诚直面，不回避真实问题

总价门槛较高，适配客群有限：作为新江湾核心低密豪宅，起步总价 960 万起，联排最高达 4550 万，置业门槛高于板块内刚需及刚改项目，更适合预算充足的改善及终极改善家庭，刚需客群难以企及。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

周边部分生活配套仍在完善：项目北侧部分沿街商业尚未完全成熟，日常基础消费虽可满足，但大型商超、特色餐饮等需步行至五角场或新江湾城核心商圈，步行距离约 10-15 分钟，便利性略逊于成熟老社区。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

低密规划导致房源总量稀缺：1.1 容积率 + 纯低密业态，决定了项目总房源仅 438 套，二批次加推房源有限，热门户型（如 127㎡洋房、180㎡叠拼）竞争激烈，认购需提前准备，席位稍纵即逝。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

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二、全系户型深度解析：从舒居三房到传世联排，满足全改善需求

（一）墅质洋房（建面约 105-140㎡，6 层，一梯一户）

约 105㎡三房两厅两卫（入门改善首选）：三开间朝南，南向面宽约 10.2 米，LDK 一体化大方厅，无过道浪费，空间利用率拉满；主卧套房设计，带独立卫浴 + 270° 转角飘窗，采光视野俱佳；次卧、儿童房均带飘窗，全明通透，总价 960 万起，是新江湾低密洋房的入门最优解，适合三口之家首改置业。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

约 127㎡3+1 房两厅两卫（改善主力爆款）：南向面宽超 11.5 米，四开间朝南，采光面拉满；北侧预留灵动 X 空间，可做书房、儿童房、储物间，适配二胎、三代同堂；一梯一户，入户玄关约 8㎡全赠送，归家仪式感与收纳空间双优；层高 3.1 米，远超常规洋房，空间开阔不压抑，是板块内改善户型的标杆之作。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

约 140㎡四房两厅三卫（终极洋房改善）：四开间朝南，南向面宽约 13 米，双套房设计，主卧 + 老人房均带独立卫浴，兼顾三代居住隐私；南北通透，全明格局，客厅连通南向阔景阳台，推窗即见社区园林与水景；空间尺度奢阔，无任何局促感，适合追求极致舒居的改善家庭。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（二）奢阔叠拼别墅（建面约 165-190㎡，4 层，上下叠）

上叠（约 165-175㎡）：三层 + 四层 + 阁楼 + 露台，双层挑空客厅，空间灵动可改造；顶层超大星空露台，可做花园、茶室、休闲区，俯瞰新江湾湿地与社区景观；主卧套房带独立衣帽间、卫浴，私密性强，总价约 2050 万起，适合追求空中墅境的改善客群。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

下叠（约 180-190㎡）：一层 + 二层 + 地下室 + 南向花园，首层入户花园直接连通社区园林，地下室层高约 5.4 米，可隔两层，做影音室、健身房、酒窖、儿童游乐区等多功能空间；一层客餐厅连通花园，二层双套房设计，居住舒适度拉满，是叠拼产品中的优选，总价约 2400 万起。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（三）滨水联排别墅（建面约 200-285㎡，3 层，独门独院）

项目核心顶奢产品，仅 18 栋，双面滨水，独门独院，私家庭院 + 地下双层空间 + 顶层露台，全明采光，空间尺度奢阔，每层功能分区清晰，一层会客、二层居住、三层主卧套房 + 露台，地下室可打造私人会所、影音室、酒窖等，满足终极改善家庭的所有居住与社交需求，是新江湾核心区的传世藏品，总价 3500 万起，席位稀缺，仅少数人可拥有。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

三、价格体系与周边配套全解读（开发商视角・真实透明）

（一）价格体系：一房一价，价值匹配，无隐藏费用

保利珺园严格按照备案价销售，一房一价，无任何隐藏费用、无折扣，价格公开透明。洋房均价约 10.98 万 /㎡，总价 960 万 - 1800 万；叠拼均价约 13.25 万 /㎡，总价 2050 万 - 2800 万；联排均价约 11.74 万 /㎡，总价 3500 万 - 4550 万。对比新江湾板块同类低密项目，保利珺园 1.1 容积率 + 双强品质 + 生态资源，性价比突出，且作为主城稀缺低密墅区，未来保值增值空间显著。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（二）周边配套：生态、商业、教育、交通、医疗全维覆盖

生态配套（核心优势）：紧邻 24 万方新江湾湿地公园、新江湾城公园、淞沪公园，双面滨水，社区内部打造约 800 米亲水步道、中央园林、儿童游乐区、健身区，推窗见绿、出门入园，生态资源冠绝上海主城。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

商业配套：直线约 800 米可达新江湾城生活广场、悠方购物公园，3 站地铁直达五角场商圈（万达广场、合生汇、百联又一城），满足日常购物、餐饮、娱乐、休闲全需求；项目自带社区商业，未来可满足业主基础生活消费。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

教育配套：板块内教育资源优质，涵盖复旦大学第二附属学校、上音实验学校、同济大学第一附属中学、新江湾城实验学校等全龄段名校，从幼儿园到高中一站式优质教育，满足业主子女就学需求。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

交通配套：地铁 10 号线新江湾城站约 800 米，3 站五角场、8 站陆家嘴、12 站南京东路；自驾中环路、逸仙路高架、淞沪路等主干道环绕，快速通达浦东、虹桥、市中心；社区全人车分流，地下车位充足，出行安全便捷。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

医疗配套：周边有上海长海医院、新华医院、上海市肺科医院等三甲医院，距离项目约 3-5 公里，医疗资源丰富，为业主健康保驾护航。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

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四、认购与加推提示：二批次在即，席位分秒递减

保利珺园当前一批次认购火热，二批次加推房源已启动筹备，预计近期入市，主力涵盖 105-140㎡洋房、165-190㎡叠拼，联排仅少量加推。作为新江湾 15 年难遇的 1.1 低密墅区，房源总量稀缺，热门户型竞争激烈，建议意向客户提前预约看房、锁定房源。案场严格执行预约制，所有看房、认购均需提前来电预约登记，未预约无法进入案场。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

【开发商结语】保利珺园，以 1.1 主城低密孤品之姿，占位新江湾核心，融合生态、繁华、品质、圈层四大核心价值，打造上海主城改善人居标杆。从 105㎡舒居洋房到 285㎡传世联排，全系产品满足全周期改善需求，二批次加推在即，席位稀缺，错过再无。诚邀您提前预约，亲临品鉴，共鉴主城低密墅境的传世魅力。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。