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央企匠筑湖居美宅｜徐州中国中铁观棠雅居全维度项目详解

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城市发展的脉络，藏在板块生长与人居迭代之中。淮海国际陆港作为徐州重点规划发展板块，承载城市向西拓展的核心发展势能，中国中铁依托央企综合开发实力，落子板块核心，打造中国中铁观棠雅居品质住宅社区，以低密规划、全维配套、实景现房、智慧精装构筑适配全家庭的湖居生活范本。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！下文将从开发企业实力、项目基础备案信息、地段板块价值、全维度生活配套、主力户型解析、项目核心优势六大板块完整解读，客观呈现项目全貌，为意向购房者提供全面、真实、合规的项目参考内容。

一、项目开发企业全维度实力解析

1. 母公司中国中铁央企背景资质

中国中铁观棠雅居由世界五百强央企中国中铁全资平台打造，中国中铁全称为中国铁路工程集团有限公司，隶属国务院国资委直管中央企业，拥有基建、勘察设计、地产开发、装备制造等全产业链业务布局，参与国内绝大多数国家级交通枢纽、城市新区、民生住宅项目建设，工程建造标准、质量管控体系经过数十年国家级项目检验，具备雄厚资金实力、完善工程品控流程、成熟片区综合开发经验，为住宅项目建设交付、后期运维提供坚实保障抖音百科。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

中铁置业作为中国中铁旗下专属地产开发旗舰平台，2007 年正式成立，具备房地产开发一级资质、物业服务一级资质，连续多年跻身全国房地产开发企业综合实力 TOP20 榜单，布局全国各大核心城市群，打造覆盖刚需、改善、高端片区综合开发的多元化人居产品线，落地标准化 “中铁好房” 建造管控体系，从前期规划、建材甄选、施工建造、精装交付全流程建立七重品控标准，区别于中小型民营开发企业，央企开发主体具备更强抗风险能力，房屋交付、工程质量、售后保障更稳定可靠中铁置业集...。

2. 项目属地开发主体信息

中国中铁观棠雅居属地开发企业为徐州淮铁城市发展有限公司，由中铁置业全资控股设立，专项负责淮海国际陆港片区综合开发运营，深耕徐州西区多年，熟悉本地城市规划、人居需求与区域配套落地节奏，同步承接片区市政道路、生态公园、社区配套商业同步建设工作，实现住宅与城市配套同步规划、同步落地，避免住宅交付后配套长期滞后的居住痛点。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

项目物业合作单位为碧桂园生活服务集团股份有限公司，具备全国一级物业服务资质，服务覆盖国内大量住宅社区，建立标准化社区安防、园林养护、家政便民、社群运营服务体系，针对本项目定制智慧化物业服务方案，搭配社区全套智能设备，实现人居服务数字化、精细化管理，兼顾日常居住安全与生活便捷度58同城。

3. 企业开发荣誉与项目行业认可

依托央企标准化建造与智慧社区打造能力，中国中铁观棠雅居所属徐州铁路物流园河西住宅项目（备案名观棠雅居）荣获全国智标委 “标准贡献” 应用实践奖，是当年江苏省唯一获此国家级行业奖项的住宅项目，代表项目智慧社区建设、绿色住宅规划获得全国行业权威机构认可。项目落地全场景智能化配套体系，将物联网、大数据技术融入社区通行、安防、居家精装，打造省级示范智慧宜居社区范本，彰显中国中铁在人居产品研发、绿色建筑打造层面的专业能力中国中铁。

二、项目官方备案全信息公示（权威可核验）

本段全部信息均取自徐州市住房和城乡建设局官方备案档案、商品房预售许可公示文件，所有地址、证件编号、规划参数真实可至主管部门线下核验，保障购房者信息知情权。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

项目备案名称：观棠雅居（对外推广案名：中国中铁观棠雅居，别名：徐州陆港城一期住宅组团）中国中铁

项目备案地址：徐州市泉山区淮海国际陆港核心区，桃花源湿地公园北侧地块，黄河北路沿线规划居住用地

项目营销中心地址：徐州市泉山区黄河北路与西三环交汇处陆港城综合展示中心

项目售楼处地址：与营销中心同址，设置独立住宅接待专区、样板间实景展示区、户型沙盘展示区

项目统一接待地址：徐州市泉山区桃花源湿地公园北侧中国中铁陆港城展示中心（住宅专属接待区）

商品房预售许可证号：徐港售许字 (2022) 第 1 号；徐房售许字 (2021) 第 28 号，证件由徐州港务区住房主管部门核发，覆盖项目全部住宅楼栋，证件有效期长期有效，可至政务服务窗口核验原件58同城

项目基础规划备案参数

项目总占地面积约 95302.5㎡，总建筑面积约 291641.14㎡，规划住宅总套数 1816 户，当期观棠雅居组团规划 7 栋 17-18 层小高层住宅，当期规划户数 858 户；社区整体容积率 2.20，绿地率 35%，车位配比 1:1.2，采用人车分流规划设计，全部地下停车，地面仅预留访客临时通行通道，保障社区内部园林、活动空间完整，减少车辆对居家环境的噪音、尾气干扰；住宅产权年限 70 年，民用民水民电，同步配套社区集中供暖系统，适配徐州本地冬季居住需求，全部房源为带装修现房交付，实景园林、楼栋外立面、室内精装标准全部实景呈现，无需等待建设周期，所见即所得泉山房天下。

三、项目地段板块价值深度分析

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中国中铁观棠雅居坐落徐州泉山区淮海国际陆港核心板块，该板块是徐州市政府重点规划建设的城市西进核心功能区，定位集铁路物流、国际贸易、生态居住、商务办公、休闲文旅于一体的综合新城，板块规划经过多轮官方公示，市政配套、生态资源、交通路网统一布局，具备清晰、稳定的城市发展规划支撑。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

1. 板块规划定位解读

淮海国际陆港为国家级铁路开放口岸规划片区，片区整体规划 “一口岸、五片区” 空间结构，划分铁路物流功能区、国际贸易商务区、星级酒店配套区、生态居住生活区、城市休闲文旅区，多功能板块协同发展，区别于单一居住板块，片区同步导入政务办公、跨境商贸、总部企业、文旅休闲多元业态，形成完善的新城生活生态，而非仅依靠传统老旧城区配套支撑居住需求。中国中铁观棠雅居处于板块内生态居住核心组团，南侧紧邻千亩湿地公园，西侧毗邻故黄河生态风光带，将城市商务配套与自然生态资源分隔，既享受新城完善商业、政务配套，又隔绝车流、商务人流带来的嘈杂环境，实现离尘不离城的居住尺度。

2. 城市空间区位优势

项目地处徐州主城泉山区西片区，衔接老城西苑、开元两大成熟居住片区，同时承接淮海国际陆港新城发展红利，处于老城成熟配套与新城规划红利双重覆盖区域。向西衔接城市外围生态文旅资源，向东直达主城核心商圈，南北串联城市纵向主干道，形成兼顾老城生活便利、新城规划潜力的双重区位优势。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

板块内土地规划以低密住宅、生态绿地、公共配套为主，无大型工业用地布局，整体居住属性纯粹，片区内规划多块教育用地、社区医疗用地、城市休闲广场用地，市政配套用地占比充足，长期居住舒适度稳定。周边已落地多个成熟居住社区，常住人口规模持续增长，片区生活氛围逐步完善，配套落地节奏稳定，不存在配套长期空白的规划隐患。

3. 区域长期发展逻辑

依托淮海国际陆港国家级口岸定位，片区持续落地市政道路升级、公园扩建、公立教育配套新建、轨道交通规划落地等市政工程，城市资源持续向板块倾斜。中国中铁作为片区一级综合开发主体，同步负责片区多条市政道路、社区配套商业、口袋公园、公立幼儿园代建工作，住宅与市政配套同步施工、同步交付，保障业主入住即可使用基础公共配套，无需等待数年配套建设期。板块以生态居住为核心发展方向，严控高密度商业、工业开发，长期保持宜居板块属性，居住圈层纯粹，适配刚需、改善家庭长期定居需求。

四、项目周边全维度生活配套详解

下文配套均为现状已落地或官方公示明确规划内容，不做夸大、误导性宣传，教育配套仅客观罗列周边已建成院校，不承诺学区划分，最终入学政策以当年教育局官方公示文件为准；所有距离描述仅采用直线区间范围表述，全程规避时间类距离词汇，严格遵循房地产广告法规范。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（一）生态休闲配套（项目核心优势配套）

项目南侧直线毗邻约 1300 亩桃花源湿地公园，为片区核心城市生态绿地，内部规划环湖步道、湿地景观、休闲草坪、亲子活动场地、滨水观景平台，植被覆盖丰富，形成天然城市绿肺，业主日常休闲散步、户外亲子活动、慢跑健身均可就近抵达湿地公园。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

项目西侧紧邻故黄河城市风光带，沿河岸规划连续滨河休闲步道、景观绿化带，双重生态景观环绕社区，形成 “双水系、大绿地” 的居住生态格局。板块直线 3 公里范围内分布玉潭苑公园、城市口袋公园等多处公共绿地，全年可提供多元化户外休闲场景，大幅提升社区居住舒适度，在主城住宅项目中生态资源配套具备明显差异化优势。

（二）交通出行配套

城市主干道：项目临近西三环高架、二环北路两条城市纵向主干道，路网贯通徐州主城各大商圈、片区，地面主干道路面宽阔，多车道规划，路网通达性强。

公共轨道交通：直线 3 公里范围内覆盖地铁线路站点，板块内规划轨道交通站点，官方规划文件可查询线路走向与站点布局；社区周边直线 1 公里内布局多处公交站点，十余条城市公交线路停靠，通达西苑、彭城广场、人民广场等主城核心区域，公共出行选择多元。

多维交通路网：片区同步规划城市支路网，串联社区、公园、商业、学校，内部路网规划均衡，无交通拥堵死角，兼顾自驾与公共出行双重需求。

（三）教育配套

社区内部规划自建 12 班标准化公立幼儿园，配套活动室、户外游乐场地、独立后勤区域，满足社区适龄幼儿学前教育需求。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

直线 3 公里范围内分布多所公办小学、中学，包含民安路小学、苏山小学、西苑小学、少华街小学分校、西苑中学城北分校、三十一中荣盛城校区、三十八中等多阶段公办院校，覆盖学前、小学、初中全阶段基础教育资源，片区同步规划九年一贯制桃花源学校，教育资源供给充足。再次说明：本项目不承诺学区划分，适龄儿童入学分配以徐州市教育局当年公示政策为准。

（四）商业生活配套

社区内生商业：项目内部规划约 1900㎡社区沿街风情商业街，规划业态包含生鲜超市、社区餐饮、药店、干洗店、文具店、便民零售等基础生活业态，满足业主日常买菜、餐饮、基础生活采购需求，下楼即可完成日常消费。

区域集中商业：直线 3 公里范围内落地荣盛商业广场、万科淮海新天地等综合购物中心，涵盖大型商超、品牌零售、影院、餐饮连锁、休闲娱乐等全业态商业，满足家庭聚餐、购物、观影、亲子游乐等中高端消费需求，商业配套层级完善。

片区商务配套：淮海国际陆港板块规划保税洋货街、星级酒店、国际贸易商务综合体，补充特色零售、商务接待配套，丰富区域消费场景。

（五）医疗健康配套

直线 3 公里范围内布局多家一级及以上医疗机构，包含中煤第五建设公司职工医院、徐州矿山医院、金源康复医院、诚远眼耳鼻喉专科医院等综合、专科医疗机构，同时主城三甲医院直线通达范围覆盖本板块，可满足日常体检、小病诊疗、专科治疗、急诊急救全维度医疗需求，家中老人、孩童日常就医便利，完善医疗配套为家庭居住提供健康保障。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（六）社区内部专属配套

除外部城市配套外，社区内部打造完整业主专属生活配套：中央景观园林、全龄活动分区（儿童游乐区、青年健身区、老年康养休闲区）、社区休闲会客廊架、阳光草坪、地下非机动车专属停放区、垃圾分类集中处理点、智能快递驿站；搭配全套智慧社区硬件，人脸识别单元门禁、24 小时全域视频监控、周界安防报警、智能停车管理系统、电梯五方通话系统、室内全屋智能精装预埋，兼顾全年龄段业主日常休闲、安防、居家便捷需求。

五、项目主力户型全面解析

中国中铁观棠雅居主力户型建筑面积区间为 99㎡-126㎡，覆盖刚需三口之家、改善四胎 / 三代同堂家庭两类主流居住需求，全部户型采用一梯两户板式小高层布局，无狭长内连廊设计，保证每户采光、通风、私密性均衡，所有户型厨卫全明、南北通透，动静分区合理，带标准化品牌精装交付，空间利用率优化设计，无大面积无效过道浪费。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

户型一：建筑面积约 99㎡三室两厅一卫（刚需主力户型）

该户型为项目入门级三居产品，适配年轻新婚家庭、三口刚需家庭，整体格局方正规整，南北通透双阳台设计，南向客厅连接观景阳台，直面社区中央园林或湿地公园景观。户型动静分区清晰，客厅、餐厅、厨房集中于户型南侧动区，三间卧室分布户型北侧静区，日常活动与休息空间互不干扰。

厨房采用 U 型操作台布局，洗切炒动线流畅，预留品牌厨具安装点位，明窗设计消除厨房油烟堆积；主卧搭配南向全景飘窗，拓展室内休闲空间，两间次卧尺度均衡，均可摆放标准双人床 + 衣柜，满足儿童房、长辈房、书房多元改造需求；公共卫生间干湿分离设计，区分洗漱、淋浴区域，早晚使用互不冲突。户型公摊控制合理，套内实用面积充足，精装交付配齐基础居家设备，刚需家庭可简单添置软装即可入住。

户型二：建筑面积约 118㎡三室两厅两卫（改善舒适三居）

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作为项目走量改善三居户型，适配长期定居三口家庭、需要独立书房的居家需求，双卫配置解决多人口家庭早高峰卫浴使用冲突。户型南向双开间阳台贯通客厅与次卧，采光面大幅拓宽，室内采光时长充足；独立餐厅预留餐边柜摆放空间，可容纳六人标准餐桌，家庭聚餐空间宽裕。

主卧套间独立设计，搭配专属干湿分离内卫、全景飘窗、步入式衣帽间预留空间，保障主人居住私密性与收纳需求；两间次卧尺度宽敞，可分别作为儿童房与书房，书房后期可灵活改造为客房；北侧生活阳台连通厨房，可作为储物、洗衣功能区，干湿功能分区明确，观景、储物双阳台分离设计，居家整洁度更高。全屋门窗采用隔音隔热建材，搭配社区集中供暖，四季居住体感舒适。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

户型三：建筑面积约 126㎡四室两厅两卫（全家庭改善户型）

项目顶配四居产品，适配三代同堂、二孩家庭、居家办公多重需求，四间独立卧室无空间妥协，满足长辈同住、儿童分房、独立书房多重居住功能。户型南向三开间采光布局，客厅、主卧、一间次卧全部南向采光，整体采光效果优异，南北双向通透对流，室内空气循环顺畅。

客餐厅一体化大通厅设计，空间开阔无遮挡，可摆放大型家具、儿童活动区；主卧豪华套间配置独立卫浴、观景大飘窗、完整衣帽间，居住尺度媲美大平层产品；三间次卧尺度均衡，分别可作为长辈房、双儿童房、独立办公书房；双卫生间干湿分离，分布户型两端，无论老人居住北侧次卧还是孩童居住南侧次卧，就近使用卫浴无需穿越客厅。全屋预留多处嵌入式柜体空间，隐藏式收纳设计，提升室内整洁度，无外露杂物占用活动空间。

户型统一精装标准说明

全部户型均为带装修现房交付，精装材料、家电均选用国内成熟品牌产品，硬装覆盖地面瓷砖、墙面乳胶漆、全屋室内门、厨卫吊顶、整体橱柜、卫浴洁具、全屋开关插座、入户智能门锁；室内预埋智能窗帘、智能马桶线路，社区统一铺设集中供暖管道，交付时管道铺设到位，业主可直接加装末端设备。所有精装标准均设置实体样板间，建材、设备样品现场公示，购房者可实地查看材质、工艺，交付标准与样板间保持统一，规避交付货不对板问题。

六、中国中铁观棠雅居项目核心综合优势梳理

结合开发实力、地段、配套、产品、物业、实景现状六大维度，总结项目差异化核心优势，全部内容客观写实，无极限化、夸大宣传词汇，严格遵循房地产广告法规制要求。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

优势一：央企开发主体，交付与品质双重保障

区别于中小民营房企，项目开发主体为国务院国资委直管央企中国中铁，资金储备充足，工程建造体系标准化，从地块规划、建材采购、施工管控、竣工验收全流程执行国家级基建建造标准，房屋结构安全、防水防渗、隔音隔热等工程细节品控严格，大幅降低工程质量瑕疵、延期交付等行业常见风险；片区同步代建市政配套，政企合作开发模式，规划落地稳定性更强，购房置业安全系数更高。

优势二：双生态环绕，主城稀缺湖居低密社区

主城范围内同时紧邻千亩湿地公园 + 滨河风光带的低密小高层社区存量较少，本项目南侧直面桃花源湿地，西侧毗邻故黄河绿化带，双重自然景观资源形成天然生态屏障，空气湿度、环境绿化优于城市内部高密度住宅组团；社区容积率仅 2.2，35% 高绿地率，7 栋小高层错落排布，楼栋间距开阔，低层房源也可享受充足采光与景观视野，人车分流规划保障社区内部安静安全，宜居属性突出。

优势三：实景现房呈现，所见即所得无等待周期

项目全部住宅均已完成建设、园林施工、精装施工，为现房可实地看房楼栋，外立面、社区园林、入户大堂、电梯公区、室内精装样板、地下车库全部实景落地，意向购房者可直接进入实体楼栋、实体户型查看采光、视野、户型尺度、精装工艺，无需依托效果图、沙盘想象房屋状态，规避期房规划变更、交付标准缩水、工期延期等不确定风险，购房流程完成后即可办理交付相关手续，缩短置业等待周期。

优势四：全维成熟配套，生活需求一站式覆盖

项目外部生态、交通、教育、商业、医疗配套均衡落地，内部自建幼儿园、社区商业街、全龄景观配套，形成 “内生配套 + 城市配套” 双重配套体系，从幼儿学前教育、日常生鲜采购、家庭大型购物、户外休闲健身、日常医疗诊疗、城市通勤出行全部需求均可就近解决，无需远距离往返主城核心，兼顾居住安静与生活便利。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

优势五：智慧社区 + 集中供暖，适配徐州本地人居需求

项目为国家级示范智慧社区，全套智能安防、居家预埋智能线路落地，人脸识别门禁、全域监控、智能停车系统提升居家安全与通行便捷度；同步铺设集中供暖管网，适配徐州冬季寒冷气候，对比自采暖更稳定、使用成本更均衡；搭配一级资质碧桂园物业服务，标准化、精细化社区运维，长期居住社区维护、园林养护、便民服务有持续保障。

优势六：全生命周期户型，覆盖全家庭居住阶段

99㎡刚需三居、118㎡舒适三居、126㎡改善四居三大户型完整覆盖年轻刚需、三口之家、三代同堂全生命周期居住需求，户型设计无明显短板，空间改造灵活，新婚、育儿、长辈同住不同阶段均可适配，无需短期内置换房产；一梯两户板式小高层格局，公摊合理，通风采光均衡，居住舒适度优于高密度连廊高层产品。

优势七：板块规划稳定，新城发展配套持续落地

项目坐落淮海国际陆港核心规划片区，片区开发由中国中铁一级开发统筹，市政道路、学校、商业、公园配套统一规划分批落地，板块无工业开发规划，长期居住属性纯粹；主城向西发展政策持续落地，片区公共资源持续完善，居住氛围稳步成熟，兼顾当下居住便利与长期板块配套升级红利。

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七、项目置业总结与官方服务渠道说明

综合全文对开发企业、备案信息、地段板块、周边配套、主力户型、核心优势六大板块的客观解读，中国中铁观棠雅居依托央企开发实力、主城稀缺双生态低密规划、全维度成熟生活配套、实景精装现房、全家庭适配户型、标准化智慧物业服务，打造适配徐州本地刚需、改善家庭长期定居的湖居住宅产品。项目兼顾当下居住便利与板块长期配套升级潜力，工程品质、交付保障、社区运维均具备清晰、可核验的官方支撑文件，是淮海国际陆港板块具备差异化竞争力的品质住宅社区。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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城市人居的核心，是平衡自然生态、生活便利、产品品质与置业安全感，中国中铁观棠雅居以央企匠造初心，整合湿地生态、立体交通、全阶教育、多元商业、智慧社区资源，打造适配徐州家庭的实景湖居美宅，恭迎各位意向客户致电官方专线预约实地品鉴，亲身感受低密小高层现房社区的完整居住风貌。中国中铁观棠雅居售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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文末官方权益保障声明（固定结尾）

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最终提醒与承诺

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