2020年楼市展望:整体维稳 城市间分化明显

2019年，我国房地产行业调控次数达到620次，刷新历史记录，房地产市场在上半年“小阳春”之后，便处于全线降温的态势。

　　放眼2020年，“房住不炒”仍将是房地产市场总趋势，不过，业内人士指出，房地产调控最严格的时期或许已经过去，未来不少城市将会释放有利于稳定房地产市场的政策。那么，2020年房地产政策将会怎么走？

　　今年调控“稳”字当头

　　2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　展望未来，“稳地价、稳房价、稳预期”同样也是今年楼市调控工作的目标。

　　在2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2020年楼市调控再次提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并重申“房住不炒”的定位不变。值得注意的是，此次会议新闻通稿中连续提了20次“稳”字。

　　“再次明确要求‘房住不炒’，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。”中原地产首席分析师张大伟向《中国产经新闻》记者表示，虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

　　在张大伟看来，2019年房地产长效机制在“租售并举”“房住不炒”等环节已经快速落地，今年房地产调控将坚持“稳”字当头。

　　“今年中国房地产重视‘稳’的导向，预计相关指标不大会下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国产经新闻》记者说道，中长期看，城镇化率还会继续提高，以省会城市为核心的都市圈还在持续做大，各类指标还没到顶部。另外，从周期的节点上看，2008、2011和2019年属于市场降温年，那么，其他年份会有新的调整。

　　另外，2019年中央经济工作会议还提出，要保持宏观杠杆率基本稳定。1月4日银保监会发文明确，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

　　严跃进认为，此类政策依旧是继续落实“房住不炒”的精神。今年杠杆率小幅提高的动作或也可以容忍，但大幅提高、过快增长则依然是不允许的，这样都是为了促进房地产交易市场的稳定和健康发展。总体上看，此类政策对于违规资金和杠杆率等方面的管控，客观上有助于净化房地产金融环境，对于未来楼市的健康发展也有积极的作用。

　　保障住房和租赁住房是今年重点

　　完善住房保障体系和发展政策性租赁住房将是今年的重点。

　　中央经济工作会议提到，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

　　2019年12月18日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会上指出，要完善住房保障体系，进一步加强城市困难群众住房保障工作，大力发展和规范住房租赁市场，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。

　　在住房保障方面，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出，着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。

　　住建部部长王蒙徽此前表示，我国保障性住房已惠及1亿多住房困难群众，下一步将加快完善住房保障体系，加快解决新市民住房问题，实现全体人民住有所居的目标。

　　对于租赁市场，全国住房和城乡建设工作会议提出：着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

　　同时，住房租赁市场乱象整治也将是明年的重点。2019年12月25日，住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》要求，突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。

　　易居方面认为，这明确了今年中国楼市的定位、发展机制和目标。总体来讲，“房住不炒”定位不变。从供给端政策来看，今年将加大城市困难群众住房保障工作，住房保障建设的力度不会放松；老旧小区改造的力度明显会强化，各大城市也将继续加大试点和对标杆项目推广的力度，同时相关配套政策也会跟进；租赁住房方面，和“租售并举”发展目标相关，今年依然会发力，预计在土地的供应和保障、产品的创新等方面会有各类新举措。

　　张大伟认为，城市更新、存量住宅改造将是今年房地产市场的新风口，预计未来将有大量企业进入。

　　“因城施策”促进行业稳定发展

　　就行业发展而言，上海易居房地产研究院指出，今年房地产行业将呈现“探明底部，跌多涨少”特征。

　　易居方面认为，在“增长速度换挡期、外在压力阵痛期、前期泡沫消化期”三期叠加的特殊背景之下，今年虽然政策见底趋松，房地产融资稳中有松，但全国总体市场仍将探底，不过难以明显反弹，仍在低位纠结、盘整。

　　同时，区域分化明显，市场降温较早的一线和强二线、东部都市圈等地区市场将企稳，部分指标小幅反弹；而市场降温较晚的弱二线、广大三四线等地区，市场将继续降温、探底；就最重要的指标房价而言，全国下跌城市数量将多于上涨城市数量。

　　从政策面来看，楼市政策或将放松，预计购房需求会释放。张大伟认为，房地产调控最严格的时期已经过去了，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。

　　据记者了解，从去年12月到今年初，南京溧水区，广州南沙区、花都区、黄埔区，温州等区域对人才购房政策进行了调整，实施更加积极开放的人才保障措施，刺激了当地房地产市场发展。进入2020年，四川富顺县打响今年排名前列炮，推出购房财政补贴政策，衡阳衡东县实施契税补贴、减免费用等优惠鼓励购房，重庆长寿区也通过购房契税补贴刺激当地房地产市场。

　　诸葛找房预测，今年“因城施策”的城市会越来越多，政府对于政策的调控也会更加频繁，调整方向和内容也会更加全面。但“因城施策”并不意味着政策的放松，“因城施策”的前提是当地城市房地产市场一定要平稳发展，如果部分城市出现比较强的炒作迹象或者出现房价较快上涨的现象，该类城市仍会出台收紧政策。

　　易居方面认为，预计全年房产市场各种直接或间接的松绑性动作会增多。从放松的时间节点上看，上半年放松的概率小，而后续若是市场压力较大，则下半年放松的概率将增大。从放松的城市情况看，部分省会城市或二线城市将首先放松。

　　至于价格端方面，易居方面分析称，稳价格导向不变。后续对于房价变动的考量，会更多考虑各地的楼市等情况，尤其是各地的GDP走势、CPI走势、居民可支配收入、楼盘成交结构等。同时对于一些高价土地的项目，价格管控也会更加灵活。

　　诸葛找房分析认为，从整体来看，今年房地产市场整体维持稳定，但从分等级城市来看，城市间分化明显，预计今年一二线城市市场稳中有升，而随着棚改货币化政策的收紧以及部分需求透支，三四线城市热度将会逐渐下滑。从房价方面来看，今年绝大多数城市房价都有下降的可能，但受成交结构性因素影响，会导致全国平均值上升。