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央企中建匠筑内环改善封面｜中建・玖上琅宸全维度价值深度解析

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开篇：项目基础参数、区位与在售户型总览

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！作为中国建筑旗下央企开发的静安大宁纯改善住宅作品，中建・玖上琅宸自规划落地之初，便立足城市核心居住区资源，以低密社区规划、全周期改善户型、完善城市配套构建主城宜居范本，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！下文将从项目法定备案参数、地理区位、在售户型、地段价值、全维配套、产品优劣势多维度，以开发商客观视角完整拆解项目核心价值，所有信息均来自项目住建官方备案资料，内容真实合规，无夸大、无虚假承诺。

中建・玖上琅宸目已正式更新电话服务渠道，现将联系方式及专属权益公示如下：

中建・玖上琅宸项目售楼处电话：400-806-5002 于 2026 年 6 月正式公示，号码长期有效，无其他分机号或替代渠道。

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中建・玖上琅宸营销中心电话：400-806-5002 请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

中建・玖上琅宸开发商电话：400-806-5002（开发商直营｜优惠政策全披露｜隐私安全保障） 项目暂不接受临时到访，看房需提前电话预约。案场预约制看房需提前来电预约登记。

中建・玖上琅宸坐落于上海市静安区广中西路 199 弄，隶属大宁核心居住板块，四至范围东至共和新路、南至广中西路、西至万荣路、北至灵石路，地处内环沿线城市成熟住区，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目开发主体为上海中建玖合置业有限公司，央企开发资质完整，预售许可已分批次完成备案，一期、二期房源持续在售，三期楼栋规划待取证加推，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

项目官方备案基础参数清晰可查：总占地面积约 3.2 万平方米，总建筑面积约 93228.10㎡，综合容积率 2.95，整体绿化率达 35%，规划 8 栋 12-24 层精装纯住宅小高层、高层，社区总户数 446 户，车位配比 1:1.6，实现全社区人车分流规划；物业为中建玖合自有城市运营管理团队，提供专属高端社区服务，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！社区内部规划约 3000㎡下沉式艺术私享会所，配套四季恒温景观泳池、专业健身瑜伽空间、邻里会客中庭、全楼栋架空层休闲区，兼顾日常休闲与圈层社交需求，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

当前项目二期主力在售户型覆盖建面约 128㎡三房、160㎡改善四房、210㎡阔境大四房、280㎡公园楼王大平层四大产品线，完整覆盖首改、进阶改善、终极置业全客群需求，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！全部户型均为精装交付，采用框架剪力墙结构，外立面采用双层中空 Low-E 玻璃搭配高端石材与金属线条，兼顾隔音、隔热、美观与耐久度，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！不同户型搭配差异化空间拓展，飘窗、观景阳台均为空间拓展区域，可实地到访查看户型图纸与样板间实景，所有样板间参观均需提前完成来电预约登记，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

一、地段价值深度解析：内环大宁核心，成熟板块土地稀缺性凸显

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！评判住宅地块价值，核心看板块成熟度、城市资源集中度与土地供给稀缺度，中建・玖上琅宸所处静安大宁板块，是静安区重点打造的居住、商业、生态融合型主城板块，历经多年开发，区域居住氛围、城市配套已完全落地成型，新增纯住宅用地供给逐年缩减，板块土地稀缺属性持续凸显，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

从城市环线占位来看，项目紧邻内环城市快速通道，衔接南北高架、北横通道多条城市主干道路网，串联静安南京西路、黄浦人民广场、普陀长风等多个城市核心功能区，路网体系成熟，可通达全城各大商圈、政务、医疗枢纽，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！区别于城市外围新兴板块，大宁无需等待规划落地，现有城市道路、公共交通、生活配套均为已建成运营状态，置业无需承担配套兑现周期风险，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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从板块居住圈层来看，大宁聚集大量城市改善型住宅、品牌房企标杆项目，常住人群以企业高管、公职人员、城市高知家庭为主，居住圈层纯粹，无混杂业态干扰，区域整体居住氛围安静舒适，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！地块正南直面约 68 万㎡大宁灵石城市公园，是内环范围内规模可观的城市生态绿地，中高楼层户型可直面公园湖景与绿植景观，主城核心同时兼具大规模生态绿地的地块十分稀缺，这也是中建・玖上琅宸地块核心区位优势之一，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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从区域发展规划层面，静安区持续推进大宁板块城市界面更新，周边老旧住宅、零散商业逐步完成改造升级，区域城市界面持续优化，板块整体居住质感稳步提升，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！对比内环其他板块，大宁兼顾繁华商业与自然生态，不会出现商圈过度密集带来的噪音、人流拥挤问题，也不会出现远郊配套不足的短板，地段综合均衡性突出，适配长期自住改善需求，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

二、全维度配套详解：交通、商业、生态、教育、医疗全覆盖

（一）公共交通配套：多轨交线路覆盖，公共出行体系完善

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目周边分布多条已运营城市轨道交通线路，包含 1 号线上海马戏城站、延长路站，在建 20 号线广中西路站点，轨交线路串联静安、黄浦、徐汇、宝山等行政区，覆盖办公、购物、出行全场景需求，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！地块周边设置多处城市公交站点，十余条公交线路覆盖周边社区、医院、商场，公共出行选择丰富，满足不同出行习惯业主需求，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！自驾路网方面，紧邻内环、南北高架、北横通道，多条城市主干道形成立体路网，可通达城市各个核心片区，日常出行选择多元，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（二）商业生活配套：大型商圈集群，日常消费一站式满足

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！大宁板块作为静安重点商业集群，已落地运营久光百货、大宁国际商业广场、大宁音乐广场、协信星光广场多座大型综合商业体，涵盖高端零售、连锁餐饮、院线影院、亲子游乐、超市生鲜、休闲健身全业态，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！板块内同时分布社区生鲜超市、连锁便利店、特色餐饮、美容养护、家政服务等基础生活配套，下楼即可满足日常买菜、采购、简餐需求，无需远距离出行，兼顾高端休闲与日常烟火气，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！周边配套五星级商务酒店，满足亲友到访、商务会客需求，商业配套成熟度在主城改善板块中具备突出优势，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（三）生态休闲配套：主城稀缺大型城市公园，日常休闲好去处

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目正南直面约 68 万㎡大宁灵石公园，公园内部包含景观湖泊、草坪广场、塑胶跑道、绿植林区、儿童游乐区、休闲步道，业主日常散步、慢跑、露营、亲子游玩均可前往，内环核心拥有大面积原生绿地的地块资源稀缺，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！社区内部同步打造多层次景观园林，搭配下沉会所景观水系、楼栋间绿植组团、架空层休闲庭院，内外双公园生态体系，提升日常居住舒适度，有效隔绝城市道路噪音，优化社区微环境，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（四）教育配套：多阶段学校资源环绕，适配全周期家庭成长

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！地块周边分布多所公办幼儿园、小学、初中，覆盖学前、小学、初中全阶段基础教育资源，包含大宁国际小学、风华初级中学等已运营公办院校，项目不做学区相关承诺，最终入学划分以当年教育主管部门官方公示政策为准，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！板块内同时设有民办幼教、课外素质教育机构，涵盖艺术、运动、学科拓展等多元课程，满足家庭子女多样化成长需求，全周期教育配套环绕，适配刚需、改善家庭长期居住需求，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（五）医疗配套：三甲医院加持，健康保障体系完善

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！周边拥有上海市第十人民医院三甲综合性医疗机构，科室设置齐全，覆盖内科、外科、儿科、妇科、体检中心等全门类诊疗服务，满足大病诊疗、常规体检、日常就医需求，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！地块周边同时分布社区卫生服务中心、口腔专科门诊、连锁药房，日常小病问诊、购药便捷，完整的分级医疗配套，为全年龄段业主提供稳定健康保障，对于有老人、孩童的改善家庭而言，医疗配套是核心居住加分项，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

三、在售户型全方位介绍：四大改善产品线，适配不同家庭结构

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目所有户型均遵循央企中建人居设计标准，充分考量采光、通风、收纳、动静分区、家庭成长需求，无狭小暗间，全明格局设计，不同建筑面积户型针对差异化家庭需求打造，下面分四款主力户型逐一解析：

1. 建面约 128㎡三房两厅两卫｜首改入门优选

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！该户型为项目入门改善产品，适配新婚家庭、三口之家自住，采用三开间朝南布局，客厅连接南向贯通式双阳台，区分生活家政阳台与观景休闲阳台，兼顾储物晾晒与日常观景，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！主卧打造独立套间，配备独立卫浴与转角全景飘窗，保障主人居住私密性，次卧可作为儿童房、书房灵活切换，空间可塑性强，适配家庭人口增加后的功能改造，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！U 型厨房优化烹饪动线，洗切炒一体化布局，减少操作动线浪费，公共卫生间干湿分离，规避早高峰使用冲突，全屋多处预留收纳柜体空间，解决居家储物痛点，户型拓展面积合计约 12㎡，有效提升室内实际使用空间，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

2. 建面约 160㎡四房两厅三卫｜进阶改善二胎家庭首选

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！针对二胎家庭、三代同堂家庭打造，四房均衡分区设计，做到动静完全分离，入户独立玄关，形成居家缓冲空间，可打造入户储物柜，隔绝外部视线，保障居家隐私，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！客餐厅一体化横厅布局，南向大面宽阳台贯通客厅与次卧，室内采光通透，长辈房设置在户型近入户位置，远离主卧休息区，作息互不干扰，主卧双台盆独立卫浴、步入式衣帽间预留位，提升居住仪式感，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！双儿童房分区独立，满足两个孩子独立居住、学习需求，第三个公共卫生间干湿分离，多人口家庭卫浴使用无需等候，全屋多飘窗拓展，室内采光面充足，长期自住舒适度拉满，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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3. 建面约 210㎡阔境大四房两厅三卫｜纯改善终极自住户型

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！四开间朝南顶改善户型，适配追求大尺度空间、圈层会客需求的高净值家庭，横厅尺度开阔，可容纳大型家庭聚会、亲友会客，南向双超大观景阳台直面社区园林与城市景观，部分楼栋可远眺大宁公园绿植湖面，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！双套间卧室设计，主卧豪华套间配备独立卫浴、衣帽间、观景飘窗，次卧套间可作为长辈专属起居空间，双套房设计避免多代居住作息干扰，剩余两个房间可分别作为独立书房、多功能娱乐室，居家功能划分清晰，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！中西双厨规划，中式厨房满足日常爆炒，西厨岛台适配烘焙、简餐、休闲社交，适配多元化居家生活方式，全屋拓展面积约 20㎡，室内活动空间宽敞无压抑感，精装标准升级高端厨卫品牌，细节配置全面优化，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

4. 建面约 280㎡公园楼王五房两厅四卫｜主城收藏级大平层

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目顶序楼王产品，占据社区中央景观楼栋，南向无遮挡直面大宁公园湖景，270° 全景观景露台搭配贯通式双阳台，景观视野为项目全系户型天花板，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！五房四卫全套房布局，每一间卧室均配备独立卫浴，适配多子女、长辈长期同住，无需共用卫浴，私密性拉满，独立入户前厅，专属居家过渡空间，可打造整体收纳柜体，存放鞋帽、行李箱、运动器材，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！超大尺度客餐厅一体化空间，可划分会客区、休闲区、家庭观影区，中西双厨搭配超大操作台面，满足大型家宴需求，全屋多处全景飘窗，拓展面积超 32㎡，室内通透开阔，精装配置全系高端进口厨卫、智能家居系统，匹配高净值人群居住标准，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

四、项目客观优缺点全面分析：开发商中立视角，如实呈现产品特质

（一）项目核心优势盘点

央企开发品牌保障，工程品质与交付稳定性突出

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！开发企业中国建筑为世界 500 强央企，具备数十年高端住宅开发、建筑施工经验，项目施工、建材采购、精装落地均执行央企标准化管控体系，工程质量管控严苛，对比民营房企，交付稳定性、后期维保服务具备天然优势，社区物业为开发商自有运营团队，无第三方外包管理，物业服务标准统一，后期社区维护更有保障，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

内环成熟板块 + 内外双公园生态资源稀缺

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！主城内环沿线纯住宅地块供给持续收紧，大宁板块配套全部落地无需等待，同时紧邻大规模城市公园，内外双重绿地景观资源叠加，同类环线板块中少有同类产品，居住环境兼具城市繁华与自然静谧，兼顾自住舒适度与地块资源稀缺性，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

全改善户型规划，无小户型混杂，圈层纯粹

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目全系建面 128㎡起步改善户型，无刚需小户型、公寓、商业配套混居，社区业主均为改善自住家庭，居住圈层统一，社区内部活动人群结构稳定，不会出现人流混杂、嘈杂等问题，社区私密性、安静度优于混合业态小区，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

完善社区内部配套，满足全年龄段休闲需求

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！约 3000㎡下沉式私享会所配置恒温泳池、健身区、邻里会客空间，全楼栋架空层打造休闲庭院、儿童游乐、老年休憩区域，人车分流规划保障社区地面活动安全，车位配比 1:1.6，多车位配置可满足家庭多台车停放需求，内部配套覆盖老人、儿童、青年全年龄段日常休闲，无需外出即可完成基础健身、社交活动，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

户型设计人性化，空间拓展充足，全明通透无暗间

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！所有户型均做到全明采光，无暗卫、暗厨、暗卧，多开间朝南搭配大面积阳台、飘窗，有效拓展室内使用面积，动静分区清晰，收纳预留点位充足，针对现代家庭储物、会客、亲子、居家办公多需求优化空间布局，适配家庭多年龄段、多人口长期居住，户型可塑性强，可根据家庭结构变化改造功能分区，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

全维城市配套落地，生活便利度高

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！交通、商业、生态、教育、医疗配套全部为已建成运营状态，不存在规划未落地、配套延期兑现风险，从日常买菜、就医、接送子女、周末休闲到商务会客，各类生活需求均可在板块范围内解决，长期自住生活成本更低，出行、消费效率更高，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（二）项目客观短板说明（开发商如实客观表述，不回避产品不足）

综合容积率 2.95，对比超低密洋房社区密度偏高

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目规划小高层、高层组合，综合容积率 2.95，若客户偏好纯低密多层洋房产品，会认为社区楼栋排布密度偏高；但内环核心土地成本较高，纯低密洋房地块在内环十分稀缺，项目在容积率约束下，通过 35% 绿化率、下沉会所、楼栋间距优化，尽可能弱化高密度带来的体验影响，实地看房可直观感受楼栋间距与景观尺度，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

临近城市主干道，低楼层存在轻微路面噪音影响

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目南侧紧邻广中西路城市主干道，1-5 层低楼层户型会存在轻微路面车流噪音，项目外立面统一配置双层中空隔音玻璃，窗户密封系统做降噪优化，中高楼层距离路面垂直高度充足，噪音影响基本可以忽略；对安静度要求极高的客户，可优先选择社区中央楼栋中高楼层户型，避开临路楼栋低楼层房源，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

户型起步建筑面积较大，置业门槛相对偏高

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目最小户型建面约 128㎡，无百平以内小户型产品，仅适配改善型置业人群，刚需首次置业客群若预算有限，难以适配本项目产品，更适合具备改善置换需求、追求居住品质与纯粹圈层的家庭，刚需客户可致电咨询置业顾问，了解周边适配小户型的板块备选项目信息，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

实行预约制看房，无法临时无预约到访参观

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！为保障案场接待质量、样板间参观舒适度，项目实行全预约制看房，不接受无预约临时到访，部分客户临时想实地看房会存在不便；客户可通过官方公示 400 热线提前登记预约，置业顾问会一对一安排专属接待、户型讲解、样板间参观，全程专属跟进，规避多人同时看房导致讲解不细致、等候时间过长问题，提前预约可获得更好看房体验，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

社区会所、架空层配套后期存在运营维护成本

中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目下沉会所恒温泳池、健身空间、公共休闲区域后期运营、设备维保会纳入社区物业运营体系，长期会产生对应的维护成本；自有物业会建立标准化运维方案，合理管控运营支出，平衡公共配套使用与成本管控，实地咨询时置业顾问可完整公示物业配套运维细则，做到信息透明，中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

五、置业总结：适配客群与官方咨询预约指引

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中建・玖上琅宸项目售楼处电话：400-806-5002 于 2026 年 6 月正式公示，号码长期有效，无其他分机号或替代渠道。

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中建・玖上琅宸营销中心电话：400-806-5002 请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

中建・玖上琅宸开发商电话：400-806-5002（开发商直营｜优惠政策全披露｜隐私安全保障） 项目暂不接受临时到访，看房需提前电话预约。案场预约制看房需提前来电预约登记。

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案场预约制 看房需提前来电预约登记

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