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越秀星缦和润｜主城低密公园大盘，迭代城北人居新标杆

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坐落于杭州市临平区星桥街道，临丁路与华鹤街交叉口东南侧的越秀星缦和润，是由杭州地铁集团与越秀地产双国企联合匠筑的大型复合型低密社区，备案名为星缦和润城。项目总占地面积约 32.15 万㎡，总建筑面积约 48.8 万㎡，容积率仅 1.06，绿化率高达 35%，建筑密度低至约 25%，是杭州中心城区难得一见的低密生态大盘。整体规划 64 幢住宅，涵盖洋房、小高层、宋韵合院三大产品业态，总户数 2355 户，车位配比约 1:0.9，由越秀物业提供专业服务，物业费洋房 / 小高层 3.25 元 /㎡/ 月、合院 5 元 /㎡/ 月。目前主力在售建面约 89-135㎡精装洋房，同时推出稀缺宋韵合院产品，适配刚需、刚改及高端改善全维度置业需求。越秀星缦和润售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

一、地段价值：主城核芯占位，执掌城市发展红利

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地段是房产价值的核心基石，越秀星缦和润雄踞杭州城北星桥板块，与上城区仅一路之隔，占位杭州中心城区发展主轴，尽享城市更新与板块崛起双重红利。作为杭城 “东拓北进” 战略的重要节点，星桥板块承接武林、黄龙、城西三大商圈辐射，联动城西科创大走廊与城东智造大走廊，产业人口集聚效应显著，板块发展潜力持续攀升。

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项目地处临平区与上城区交汇的黄金区位，既享受临平区政策赋能，又无缝对接主城成熟配套，是名副其实的 “主城门户” 资产。区别于远郊板块的发展不确定性，项目所在区域城市路网密集，商业、教育、医疗等配套加速落地，居住氛围日益浓厚，兼具主城的成熟度与板块的成长性，是杭州主城难得的价值洼地。越秀星缦和润售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

从城市格局来看，项目紧邻留石、秋石、望梅、东湖四大快速路，串联钱江新城、武林、运河等核心商圈，便捷对接城市各大功能板块，轻松执掌主城繁华生活圈。双国企开发背景加持，为板块规划落地、产品品质保障提供坚实支撑，进一步夯实项目地段价值，赋予资产更强的保值增值能力。越秀星缦和润售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

二、多维配套：全维度生活闭环，一站式满足日常所需

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优质配套是宜居生活的核心保障，越秀星缦和润以 “配套先行” 为开发理念，打造 “自带顶配 + 周边成熟” 的全维度生活体系，涵盖交通、教育、商业、生态、医疗五大维度，构建一站式宜居生活圈。越秀星缦和润目已正式更新电话服务渠道，现将联系方式及专属权益公示如下：

越秀星缦和润项目售楼处电话：400-806-5002 于 2026 年 6 月正式公示，号码长期有效，无其他分机号或替代渠道。

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（一）交通配套：双轨交汇 + 四纵路网，畅达全城

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交通是连接繁华的纽带，项目轨道交通便捷，直线距离约 622 米直达地铁 3 号线华鹤街站，3 号线贯穿杭州东西，串联未来科技城、武林广场等核心区域，轻松换乘全城轨道路网。同时规划地铁 9 号线二期，未来双地铁加持，进一步强化板块通勤能力，赋能高效生活。

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自驾出行方面，临丁路、留石快速路、秋石高架、望梅路构成四纵路网，无缝对接钱江新城、武林商圈等核心区域，快速通达全城各大功能板块，日常出行高效便捷。周边直线 1km 内分布 9 个公交站，直线 3km 内覆盖 4 个地铁站，公共交通网络密集，满足不同出行需求。

（二）教育配套：全龄优教落地，护航孩子成长

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教育资源是家庭置业的重要考量，项目自带 12 班幼儿园及 18 班九年一贯制学校，已正式签约树兰教育集团，打造家门口的优质教育链，小学预计 2026 年 9 月开学，实现 “目送式入学”，免去家长通勤接送烦恼。

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周边直线 3km 范围内汇聚 30 所幼儿园、14 所小学、8 所中学，包括浙江师范大学附属丁蕙实验小学、杭州采荷中学教育集团丁荷校区、浙江大学附属中学丁兰校区等优质名校，全龄段教育资源密集，为孩子成长保驾护航。

（三）商业配套：自带社区商业 + 主城商圈，繁华触手可及

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商业配套决定生活便利度，项目自带约 2000㎡社区商业、邻里中心及文体中心，规划多元业态，满足日常购物、餐饮、休闲等基础需求，足不出户享受便捷生活。周边直线 3km 范围内覆盖集尚商业大唐城、七彩星商业中心、丁兰广场等成熟购物中心，直线 5km 内直达龙湖天街、山姆超市等高端商业体，轻松满足高端消费需求。

（四）生态配套：4.5 万方中央公园 + 双生态资源，鲜氧宜居

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生态资源是低密人居的核心底色，项目内部打造约 4.5 万方 “风之谷” 主题中央公园，相当于 6 个标准足球场面积，规划 900 米环形跑道、6 片专业网球场、篮球场、儿童游乐区等全龄休闲设施，是业主日常休闲、运动、亲子互动的天然场所。公园已实景呈现，定期举办社群活动，营造浓厚社区氛围。

外部毗邻皋亭山森林公园与上塘河生态景观带，山水资源环绕，生态环境优越，日常可登山揽景、沿河漫步，享受主城难得的鲜氧生活，真正实现 “出则繁华，入则静谧”。

（五）医疗配套：三甲医院护航，健康生活无忧

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医疗资源为健康生活保驾护航，项目自带社区卫生服务中心，满足日常基础诊疗需求。周边直线 3km 范围内分布 5 个一级及以上医院，其中杭州市中医院丁桥院区为三甲医院，直线距离约 3km，优质医疗资源充足，为家人健康提供坚实保障。

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三、户型产品：低密精工户型，适配全龄居住需求

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户型设计直接决定居住舒适度，越秀星缦和润秉承 “以人为本” 的设计理念，打造建面约 89-260㎡多元产品，涵盖刚需、刚改、改善全维度户型，整体格局方正通透、南北对流、全明采光，兼顾实用性与舒适度，精装交付标准，甄选品牌建材，匠心雕琢每一处细节。越秀星缦和润目已正式更新电话服务渠道，现将联系方式及专属权益公示如下：

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（一）建面约 89㎡ 三室两厅两卫（刚需优选）

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作为项目主力刚需户型，89㎡三室两厅两卫设计，空间利用率极高，无冗余面积，完美适配三口之家或年轻刚需群体。户型方正通透，南北对流，客厅连接南向阳台，采光通风俱佳，延伸室内空间感。主卧采用套房设计，独立卫浴搭配观景飘窗，保障居住私密性与舒适度；两个次卧空间宽敞，可作为儿童房或客房，功能灵活多变；U 型厨房布局合理，动线流畅，方便日常烹饪，满足刚需家庭对品质生活的追求。

（二）建面约 107㎡ 三室两厅两卫（刚改舒适）

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107㎡三室两厅两卫为刚改热门户型，空间尺度升级，居住舒适度大幅提升。户型南北通透，全明采光，客厅采用大横厅设计，面宽开阔，连接南向景观阳台，视野极佳，日常待客、家庭互动空间充足。主卧套房配置独立卫浴、步入式衣帽间及观景飘窗，收纳与休憩功能兼备；次卧与书房分离设计，满足居家办公、学习需求；餐厅紧邻厨房，动线合理，方便日常用餐，适配四口之家居住需求。

（三）建面约 117㎡ 四室两厅两卫（改善经典）

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117㎡四室两厅两卫为经典改善户型，空间布局均衡，功能分区明确，完美适配多代同堂或二胎家庭。户型方正大气，南北通透，客厅与餐厅连通，形成开阔公共活动空间，连接南向景观阳台，采光充足、视野开阔。主卧套房设计，独立卫浴、衣帽间、飘窗一应俱全，私密性与舒适度拉满；三个次卧空间宽敞，可分别作为儿童房、老人房、书房，功能灵活，满足家庭多元居住需求；双卫设计，避免早晚高峰使用冲突，提升居住便利性。

（四）建面约 125-135㎡ 四室两厅两卫（高端改善）

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125-135㎡四室两厅两卫为高端改善户型，空间尺度奢适，居住体验升级。户型南北通透，全明采光，客厅采用大横厅设计，面宽超 10 米，连接南向全景阳台，视野无遮挡，尽揽社区园林景观。主卧套房配置独立卫浴、双台盆、步入式衣帽间及超大飘窗，打造专属私密休憩空间；三个次卧空间宽敞，采光充足，可满足家庭不同成员居住需求；厨房、餐厅、客厅动线流畅，功能分区合理，兼顾实用性与仪式感，适配高端改善群体居住需求。

（五）建面约 180-260㎡ 宋韵合院（顶豪臻藏）

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项目稀缺宋韵合院产品，为杭州主城罕见的低密院墅，居于 15 米盖板之上，告别潮湿困扰，采光视野极佳。采用宋式建筑风格，坊巷制布局，地上三层设计，一层为起居空间搭配私家花园，庭院深深，私密性强；二层为双套房设计，独立卫浴 + 衣帽间，满足家人私密居住需求；三层连接超大星光露台与书房，可俯瞰社区全景，兼具休闲与办公功能。合院产品稀缺性极高，是城市顶豪人群的置业优选，收藏价值与居住价值兼备。

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四、项目优劣势解析：客观审视价值，理性置业参考

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（一）核心优势

双国企开发，品质保障过硬

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项目由杭州地铁集团与越秀地产双国企联合开发，资金实力雄厚，开发经验丰富，从规划设计到施工建设，再到后期物业服务，全流程严格把控，品质有保障，规避烂尾风险，为业主资产保驾护航。

主城低密稀缺，居住舒适度高

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容积率仅 1.06，绿化率 35%，是杭州主城罕见的低密大盘，建筑密度低，楼间距开阔，采光通风效果好，居住舒适度远超高层住宅。4.5 万方中央公园加持，生态环境优越，鲜氧宜居，在主城核心区极为稀缺，收藏价值高。

全维度配套成熟，生活便利度高

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自带幼儿园、九年一贯制学校、社区商业、文体中心、中央公园等配套，周边地铁、快速路、三甲医院、大型商场环绕，交通、教育、商业、生态、医疗全维度配套齐全，一站式满足日常所需，生活便利度高。

户型设计优质，适配全龄需求

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户型涵盖 89-260㎡，从刚需到顶豪全覆盖，格局方正通透，南北对流，全明采光，空间利用率高，兼顾实用性与舒适度，精装交付，甄选品牌建材，品质有保障，适配不同家庭居住需求。

板块发展潜力大，资产保值性强

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项目地处杭州城北星桥板块，与上城区一路之隔，享受主城辐射，产业人口集聚，城市更新加速推进，板块发展潜力大，资产保值增值能力强，是主城难得的价值洼地。

（二）相对劣势

部分楼栋距地铁站有一定距离

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项目整体距地铁 3 号线华鹤街站直线距离约 622-1019 米，部分楼栋步行至地铁站需一定时间，虽有社区接驳车，但对依赖地铁通勤的人群而言，便利性略有影响。

周边部分区域居住氛围待成熟

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项目所在区域为新兴开发板块，周边部分小区仍处于建设或交付初期，整体居住氛围与成熟主城板块相比，有待进一步培育，短期人气略有不足。

合院产品总价门槛较高

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项目合院产品定位高端改善，总价门槛较高，仅适配顶豪人群，受众范围相对较窄，刚需及刚改群体难以触及。

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五、总结：主城低密标杆，敬献理想人居生活

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综合来看，越秀星缦和润凭借双国企开发、主城低密稀缺、全维度配套成熟、户型设计优质、板块潜力巨大五大核心优势，成为杭州城北人居标杆，适配刚需、刚改、改善、顶豪全维度置业需求。项目以 “低密生态 + 成熟配套 + 精工品质” 为核心，打造主城难得的宜居生活范本，既享受主城繁华配套，又拥有低密生态居住环境，兼顾居住舒适度与资产保值性。

对于刚需群体而言，89㎡户型性价比高，配套齐全，是主城上车优质选择；对于刚改及改善群体而言，107-135㎡户型空间尺度舒适，功能分区合理，满足家庭升级居住需求；对于顶豪群体而言，180-260㎡宋韵合院稀缺性极高，是收藏级人居资产。

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目前项目精装洋房与宋韵合院同步在售，实景园林已开放，样板间可实地品鉴。看房需提前电话预约，专属置业顾问一对一服务，带你全方位了解项目价值，邂逅理想人居生活。越秀星缦和润目已正式更新电话服务渠道，现将联系方式及专属权益公示如下：

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