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主城低密墅居范本｜上海保利珺园，新江湾城核心生态改善藏品

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开篇：项目基础参数、地理位置与在售产品全景解读

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作为央企保利发展联合上海地产集团双国企联袂打造的迭代改善作品，保利珺园扎根上海市杨浦区新江湾城 CAZ 中央活动区核心，地块坐落于江湾城路与国秀路交汇之处，四至边界清晰规整，东至政芳路、南至国秀路、西至江湾城路、北至国帆路，是上海主城近十五年稀缺低密纯住宅地块，备案名称珺湾雅园，整体资产属性为 70 年纯居住产权，无配套底商、无保障房配比，社区圈层纯粹统一。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

项目核心规划参数具备极强市场稀缺性，总占地面积约 5.71 万㎡，总建筑面积约 6.8 万㎡，整体容积率仅 1.1，建筑限高严格控制在 20 米以内，规避主城高层社区拥挤压抑的居住痛点；社区整体绿化率突破 35%，全域绿化覆盖率接近 60%，建筑与原生植被、天然水系相互交融，实现建筑退让自然的低密规划逻辑。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

社区整体规划 18 栋低密住宅产品，分为三类业态：9 栋 6 层墅质洋房、9 栋 4 层叠拼别墅、18 栋 3 层滨水合院，整体总户数仅 438 户，总户数稀缺，避免高密度社区人流嘈杂、公共资源争抢的问题。物业选用保利自持高端物业，提供全周期社区专属服务，项目统一精装交付，精装体系整合国际一线家装设备，涵盖中央空调、全屋地暖、新风净化系统、进口厨电卫浴、全屋智能控制系统，无需业主自行筹备装修工序，大幅降低置业后的时间成本与精力消耗。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

当前项目在售产品覆盖全家庭周期改善需求，建面区间约 105㎡-285㎡，梯度清晰，适配三口之家、二胎多孩家庭、三代同堂及塔尖圈层私享墅居四类客群。其中洋房主力户型为 105㎡舒适三房、127㎡3+1 拓展四房、140㎡宽境五房；叠拼别墅分为上、中、下三叠产品，建面约 165-190㎡；滨水合院为独门独院私属藏品，建面 200-285㎡，户户拥有私属庭院、地下拓展空间，部分房源直面社区内部滨水景观带，视野资源独一份。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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保利珺园开发商电话：400-806-5002（开发商直营｜优惠政策全披露｜隐私安全保障） 项目暂不接受临时到访，看房需提前电话预约。案场预约制看房需提前来电预约登记。

从城市板块定位来看，新江湾城是上海主城仅存的大规模原生生态住区，区别于中环、内环高密度开发板块，区域留存 24 万方原生城市湿地，九大天然水系贯穿板块全域，两百余种原生动植物在此栖息，是城市核心区内难得的生态留白。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！板块定位为第三代国际宜居住区，叠加科创、教育、生态三重核心功能，区域聚集头部互联网、文创、运动品牌企业，高净值居住人群集中，居住圈层纯粹，板块土地供应长期稀缺，近五年无新增纯住宅宅地出让，土地资产价值具备长期稳定支撑。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

项目地块东北侧紧邻湿地水系，社区内部打造约 800 米环形亲水步道，搭配下沉式中央庭院珺 CLUB，内部规划恒温泳池、专业健身空间、私宴会客区、儿童分龄活动场，社区内部配套完整覆盖全年龄段业主休闲需求，足不出社区即可满足运动、社交、亲子游乐等多元生活场景。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

一、地段深度解析：主城稀缺生态住区，城市资源价值双重叠加

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评判一处住宅的长期价值，地段永远是核心底层逻辑，保利珺园的地段优势，建立在 “主城核心 + 绝版低密土地 + 全维成熟配套” 三重稀缺属性之上，不同于城市外围新兴板块依赖远期规划兑现，新江湾城经过十余年系统性开发，所有生活配套均已落地成型，入住即可享受完整城市资源，无需等待规划落地周期。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

首先从城市区位层级来看，项目坐落于上海主城杨浦区，属于内中环之间的成熟主城板块，区别于远郊板块距离城市核心资源断层的问题，能够无缝衔接市中心各类优质资源。新江湾城作为上海官方规划的中央活动区 CAZ，承载居住、科创、文教、生态复合功能，是上海为数不多兼顾生态宜居与城市繁华的板块，市面多数主城核心地块容积率普遍突破 2.0，高密度高层扎堆，而本项目 1.1 容积率的纯墅区规划，在主城土地出让历史中属于罕见产品，土地禀赋不可复制。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

其次是板块生态地段的独家优势，上海主城土地开发强度持续走高，大面积原生湿地资源极为稀缺，新江湾城 24 万方湿地公园形成天然生态屏障，保利珺园地块与湿地水系隔路相望，无高层建筑遮挡景观视野，社区内部双水系环绕，内部景观与外部湿地生态形成内外呼应的双重自然场景。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！社区建筑采用东高西低错落排布设计，最大化拉伸楼栋横向间距，每一户均能获得充足南向采光，同时规避楼栋之间视线干扰，保障居家私密性，低楼层房源也可观赏社区园林水景，高层洋房、

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叠拼上叠房源可远眺外部湿地绿植，实现推窗见景的居住体验。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

第三是板块产业与人居圈层的地段赋能，新江湾城聚集 B 站、抖音区域总部、耐克区域研发中心等优质科创文创企业，区域就业人群整体收入水平稳定，消费能力出众，板块内住宅以改善、顶豪产品为主，无刚需高密度社区混杂，长期维持纯粹高净值居住圈层。保利珺园作为板块内最后一批低密墅区地块，入住业主均为追求居住品质的改善家庭，社区邻里氛围统一，避免多元客群混杂带来的居住环境割裂，长期持有过程中，社区二手流通价值、租赁价值均具备稳定支撑。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

从城市发展长期维度分析，主城核心生态地块具备不可再生属性，城市后续土地出让将逐步向外围区域延伸，主城低密纯墅区供应持续缩减，保利珺园作为现房前期在售藏品，抓住主城生态低密资产的入场窗口，地段长期保值属性突出。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！同时板块主干道路网完整，江湾城路、淞沪路、殷行路形成立体自驾路网体系，横向纵向贯通全城，可便捷串联五角场、静安、陆家嘴等城市核心商圈，轨道交通、公共交通、自驾三维出行体系全覆盖，地段交通通达性拉满。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

二、全维度配套详解：交通、商业、教育、医疗、生态一站式成熟落地

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成熟配套是改善住宅的核心居住底气，保利珺园周边配套无规划期，全部为已运营落地资源，分为交通出行、商业消费、全龄教育、医疗健康、生态休闲五大板块，全方位覆盖家庭日常衣食住行、子女教育、老人康养、休闲社交全部需求。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（一）多维交通配套，全域通达无阻滞

轨道交通层面，项目临近地铁 10 号线站点，线路串联五角场、四川北路、南京东路、静安寺等城市核心节点，可换乘多条主干地铁线路，直达陆家嘴、虹桥等商务核心区，公共轨道交通覆盖全城核心商圈、办公集群，日常通勤、跨区域出行便捷高效。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！板块地面公共交通网络密集，多条公交线路站点分布于项目周边，短途接驳、日常短途出行无需依赖自驾，绿色出行选择丰富。自驾路网依托江湾城路、淞沪路城市主干道，衔接中环快速路，通达上海各大主城片区，城市主干道无大型货运车流，日常通行顺畅，无拥堵隐患。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！社区内部规划地下双层车库，车位配比充足，人车分流动线设计，车辆直接驶入地下车库，地面全部留给人行景观步道，老人、儿童社区内活动无车辆干扰，出行安全度大幅提升。

（二）分层商业配套，日常消费高端社交全覆盖

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商业配套分为社区日常商业、区域中型购物中心、城市旗舰商圈三层体系，满足不同层级消费需求。社区周边覆盖连锁生鲜超市、便民零售、餐饮门店，日常买菜、生活用品采购、简餐消费出门即可抵达，适配每日居家刚需消费；区域中型商业综合体悠方购物中心坐落于板块核心，内部涵盖精品零售、连锁餐饮、亲子游乐、影院、健身场馆，家庭周末休闲、亲子活动一站式解决；城市旗舰商圈五角场板块汇集万达广场、合生汇等大型商业载体，轻奢品牌、高端餐饮、大型商超、高端休闲业态齐全，适配家庭聚餐、商务会客、高端购物等社交场景。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！板块商业配套全部已投入运营，不存在新建商业等待开业的问题，业主交付入住即可同步享受完整商业资源，生活便利度无需等待兑现。

（三）全龄优质教育链，目送式教育资源环绕

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新江湾城作为上海知名文教板块，区域内汇聚完整全龄教育资源，3 公里范围内覆盖多所公立幼儿园、优质公办小学、重点初中，形成从学前启蒙到初中升学的完整教育链条。板块内名校资源集聚，复旦系优质学校落地板块，师资力量雄厚，教学体系完善，适龄子女就近入学，无需跨区域长途奔波，实现目送式上学，大幅减轻家长接送压力。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！板块高校资源密集，复旦大学分校区坐落区域内，整体文教氛围浓厚，长期熏陶子女成长环境，板块人文底蕴突出，区别于纯商业、纯产业板块缺少教育氛围的短板。

（四）全层级医疗配套，康养健康有保障

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医疗资源分为社区便民医疗、区域综合医院、三甲公立医院三层布局，日常小病诊疗、慢病管理、大型手术诊疗均可就近解决。社区周边分布社区卫生服务中心，满足日常感冒、体检、慢病配药等基础医疗需求；区域综合医院覆盖常规内科、外科、妇科、儿科诊疗；三甲综合性医院坐落板块辐射范围内，科室齐全，医疗设备先进，针对老年群体重症诊疗、全家专项体检提供专业医疗支撑，家中老人、孩童康养就医具备完善保障。

（五）内外双重生态休闲配套，日常休闲丰富多元

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外部拥有 24 万方城市原生湿地公园，大面积草坪、湖泊、林木景观，日常散步、骑行、露营、亲子户外踏青均可就近实现，天然绿植形成空气净化屏障，改善区域微气候，居住舒适度大幅提升；社区内部打造多层次景观园林，中央水景、樱花景观大道、四季植被组团、分龄儿童乐园、老年康养步道、私属会客庭院分区规划，满足不同年龄段休闲需求。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！下沉式珺 CLUB 内部配套恒温泳池、专业健身区、私宴厅、图书阅览空间，雨雪天气无需外出，社区内即可完成运动、会客、阅读休闲活动，休闲场景不受天气限制。

三、全品类户型深度解读：适配全家庭周期，空间设计兼顾实用与奢感

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项目户型设计由国内知名建筑设计团队操刀，遵循方正通透、动静分区、全明采光、LDKG 一体化四大核心设计逻辑，所有户型无暗间、无狭长浪费过道，空间利用率拉满，同时兼顾拓展性，适配家庭人口结构变化，实现一套房屋满足新婚二人、三口之家、二胎多孩、三代同堂全生命周期居住需求。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

1、105㎡墅质洋房 舒适三房两厅两卫

作为入门级改善爆款户型，三开间朝南布局，南向采光面充足，整体格局方正无缺角，LDKG 客餐厨阳台一体化连通，打通室内空间边界，视觉尺度大幅拓宽，居家活动空间开阔通透。入户独立玄关预留定制柜体空间，可收纳鞋履、箱包、户外杂物，实现居家整洁收纳；U 型厨房动线流畅，洗菜、切配、烹饪分区清晰，多人同时操作互不干扰。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！南向宽景阳台延伸客厅空间，兼具观景、晾晒、休闲多重功能；主卧独立套房设计，配备步入式衣帽间与干湿分离独立卫浴，私密性拉满；两个次卧尺度均衡，可分别作为儿童房、书房，双卫全明干湿分离，早高峰居家使用无需争抢卫浴，适配三口之家基础改善需求。全屋精装配齐中央空调、地暖、新风三大健康系统，精装用材选用一线品牌，交付后简单软装即可入住。

2、127㎡3+1 拓展四房两厅两卫（主力热销户型）

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板块内同面积段稀缺拓展户型，四开间朝南，整体采光尺度优于同区域同类产品，客厅搭配近 6 米宽景南向阳台，直面社区园林景观，观景视野优越。LDKG 一体化公共空间面积充足，家庭聚餐、亲子活动、朋友聚会均有充足活动区域；北侧预留独立灵动拓展空间，可根据家庭需求改造为书房、电竞房、储物间、小型儿童游乐区，灵活适配家庭不同阶段需求。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！主卧套房升级加大步入式衣帽间，储物容量翻倍，独立卫浴配备观景飘窗，居家休憩氛围感更强；两个次卧尺度宽敞，可分别安置子女居住、长辈临时居住，双卫全明设计，兼顾多人口居家使用便利度。户型动静分区清晰，休息区与活动区完全分隔，居家会客、儿童玩耍不会干扰卧室休憩，隔音设计搭配全屋高性能隔音门窗，居家静谧度拉满。

3、140㎡宽境五房洋房 多孩 / 三代同堂优选

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针对多子女、三代同堂大家庭打造的改善户型，整体空间尺度奢阔，公共活动区域面积突破 50㎡，客餐厨阳台无缝衔接，家庭大型聚会无空间局促感。五房格局分配均衡，双主卧套房设计，长辈、主人分别拥有独立休憩空间，互不打扰；剩余三间次卧可分别作为儿童房、书房、储物室，满足大家庭多元空间需求。全屋多飘窗设计，每一间卧室均预留观景飘窗，拓展室内使用面积，兼具收纳、休闲观景功能；双阳台分离设计，南向观景阳台、北侧生活阳台分区使用，观景与家务动线分离，居家整洁有序。户型全屋无拐角浪费空间，收纳点位遍布玄关、过道、卧室，海量储物空间解决大家庭杂物收纳难题，精装标准升级高端厨电卫浴，适配高净值大家庭品质居住需求。

4、165-190㎡四层叠拼别墅 分层私属空间

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叠拼分为上、中、下三叠差异化产品，分层独立入户，保障每户私属归家动线，避免多层共用入户的拥挤问题。下叠配备南北双私属庭院与地下拓展夹层，庭院可打造园艺、户外茶座、儿童游乐区，地下夹层可规划私人影音室、酒窖、健身区、储物间，拓展空间不计入产权面积，实用价值大幅提升；中叠兼顾采光与性价比，上下分层动静分区，一层公共会客起居，二层全部为卧室休憩区，居家动静完全分离；上叠附赠大面积星空露台，可打造空中花园、户外会客区，傍晚观赏湿地与社区园林全景，观景资源独一份。叠拼户型层高优于洋房产品，室内无压抑感，每一户均配备独立私家电梯厅，归家仪式感拉满，适配追求分层独立空间的改善家庭。

5、200-285㎡三层滨水合院 塔尖私属藏品

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项目顶序产品，独门独院完整私属空间，三面围合私属庭院，部分房源直面社区内部滨水景观带，户户配备私家地下拓展层、专属停车空间，整体空间可划分为会客区、家庭起居区、独立休憩区、私人兴趣空间，满足家族全维度生活需求。一层规划待客公共空间，二层三层分层安置卧室套房，多套房设计适配大家族长期居住；地下夹层可打造私人会所、藏品储藏室、恒温酒窖、室内泳池，实现居家休闲、商务会客一体化。合院建筑间距开阔，邻里互不干扰，私密性达到板块产品天花板，是新江湾城核心稀缺私墅藏品，适配追求独立私域、家族长期定居的塔尖客群。

四、项目综合优缺点客观分析：理性解读保利珺园真实人居价值

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结合板块属性、产品规划、配套资源、社区定位四大维度，从开发商客观视角进行公允优缺点分析，客观呈现项目置业价值，帮助意向客户全面评估适配度。

（一）项目核心优势

1、土地规划稀缺性无可替代，主城 1.1 容积率纯低密墅区，无高层、无保障房混杂，总户数仅 438 户，居住密度极低，楼间距开阔，采光、隐私、安静度全面优于主城常规高层社区，未来二手流通市场具备差异化竞争力。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

2、双央企开发背书，保利发展深耕上海杨浦多年，拥有成熟高端住宅打造经验，自持保利物业提供长期社区服务，开发、物业一体化运营，规避后期物业维护断层问题，社区交付后的居住品质、园区维护有稳定保障。

3、内外双重生态资源加持，外部 24 万方城市湿地公园，社区内部水系、园林、全龄配套齐全，主城核心区极少有项目能够同时拥有大规模外部生态与完整内部景观，居家居住环境舒适度突出，空气质量、居住静谧度优于城市内环高密度板块。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

4、全维成熟配套全部落地，教育、商业、医疗、交通无需等待规划兑现，交付即可享受完整城市资源，区别于远郊、新兴板块配套空白、长期等待兑现的置业痛点，自住即时享受便利生活。

5、全周期户型梯度完整，从 105㎡刚需改善洋房到 285㎡私属合院全覆盖，户型拓展性强，一套房屋可适配家庭人口变化，无需短期内置换房产，降低多次置业的时间、资金成本；精装体系整合国际一线设备，省去装修耗时，减少置业后繁琐工序。

6、纯粹高净值圈层，板块产业、教育资源筛选居住人群，社区无刚需小户型配比，邻里客群统一，社区公共活动、邻里氛围和谐，资产长期保值流通属性更强。

（二）项目客观短板

1、地块区位靠近板块北侧边界，相较于新江湾城核心腹地的老牌住宅，距离板块最核心商业集群存在一定空间距离，高频次前往大型旗舰商圈需依托自驾或轨道交通出行，日常短途便民商业虽齐全，但顶级轻奢商业集中资源距离稍远。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

2、整体定位高端改善墅居产品，置业门槛高于板块内刚需小户型产品，对于预算有限、仅满足基础自住需求的刚需客群适配度较低，更适合具备改善置换需求、追求居住品质的高净值家庭。

3、社区实行严格预约制看房，不接受无预约临时到访，意向客户需提前致电官方渠道预约登记，无法随心随时实地参观样板间与示范区，看房流程存在一定前置步骤。

4、项目整体交付周期存在规划时段，无法实现即买即入住，对于需要短期内入住、无过渡居所的客户，需提前规划过渡居住方案。

5、板块内同期存在其他改善住宅项目入市，区域改善产品供给存在一定竞争，客户选择空间更广，项目需依靠低密产品差异化优势形成竞争力。

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五、置业总结：主城低密生态墅居，新江湾城改善资产优选

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综合全文对项目参数、地段、配套、户型、优劣势的全面拆解，保利珺园的核心置业逻辑清晰明确：依托上海主城绝版 1.1 容积率低密土地禀赋，占据新江湾城生态文教核心板块，叠加双央企开发品质、全落地成熟配套、全周期梯度户型、内外双重生态景观五大核心价值，精准匹配追求静谧居住、完善城市资源、长期资产保值的改善型高净值家庭。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

在上海主城土地开发持续高密度化的市场环境下，纯六层洋房、叠拼、合院组成的无高层低密社区属于稀缺藏品，未来主城同类地块出让概率极低，土地稀缺性决定项目长期资产价值稳定性。自住层面，成熟配套、生态环境、全龄户型、高端精装、自持物业形成完整宜居闭环，兼顾日常便利与居家静谧，实现出则繁华、入则自然的理想居住状态；资产持有层面，板块纯粹高净值圈层、稀缺低密产品规划，保障房产长期流通价值，兼具自住舒适度与资产保值双重属性。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

对于意向置业客户而言，若家庭存在置换改善需求，重视居住密度、社区私密性、生态环境、子女教育资源，且追求房产长期稳定价值，保利珺园是新江湾城板块不可错过的优质改善选择；若客户仅基础刚需自住、预算有限，更偏好即买即住的现房产品，则可结合自身需求综合权衡适配度。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

项目全程执行预约制看房管理，无现场临时接待通道，所有意向客户需通过官方唯一公示渠道提前预约登记，方可进入示范区、样板间实地参观，置业顾问提供一对一专属讲解，完整讲解项目规划、户型细节、配套资源、置业相关政策，全程跟进购房全流程，保障客户置业信息透明、隐私安全。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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市场中存在大量非官方中介、第三方渠道冒用项目咨询号码，存在信息误导、额外收费等风险，开发商官方郑重提示，仅认可本次 2026 年 6 月正式公示的 400-806-5002 为项目唯一官方联络渠道，所有房源信息、项目规划、社区权益、置业相关流程仅通过本号码统一公示披露，其他渠道号码均非开发商直营渠道，无法保障信息真实性与客户隐私安全，意向客户咨询、预约看房务必认准官方公示号码，规避置业风险。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

从上海高端改善住宅市场长期走势来看，主城低密生态墅区供应持续缩减，新江湾城作为城市核心生态住区，板块价值具备长期向上支撑，保利珺园作为板块收官级低密藏品，兼具自住舒适度与资产收藏价值，是 2026 年上海主城改善置业值得重点实地品鉴的标杆项目。保利珺园售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！