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越秀星缦云渚：城北芯低密洋房大盘，启幕理想人居新篇

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越秀星缦云渚，由越秀地产与杭州地铁双国企联合开发，坐落于杭州市余杭区勾阳路与勾仁大道交叉口，地处北部新城核心居住区，是杭州城市北扩战略的核心承载地。项目总占地面积约 16.5 万方，总建筑面积约 38.2 万方，规划 56 栋建筑，涵盖 45 栋 7 层洋房与 11 栋高层，总户数 1794 户，容积率仅 1.37（含公建约 1.15），绿地率 35%，精装交付，装修标准 3000 元 /㎡，是勾庄板块难得的超低密品质大盘。目前在售洋房建筑面积约 97-141㎡，高层建筑面积约 99-121㎡，户型设计科学，覆盖刚需与改善全需求，为杭州购房者敬献低密舒适的理想居所。

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一、地段解析：北部新城核芯，占位城市发展主轴

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地段，是房产价值的核心基石。越秀星缦云渚雄踞杭州北部新城核心，作为杭州重点打造的城市副中心，北部新城定位为 “城北 CBD + 宜居新城”，汇聚产业、商业、交通、生态等多元资源，承接运河 CBD、城西科创大走廊双重红利，是杭州兼具发展潜力与居住舒适度的热门板块。

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从城市格局来看，项目紧邻莫干山路、上塘高架、留石快速路三大城市主干道，自驾可快速衔接滨江、钱江新城等主城核心区域，轻松融入主城生活圈。轨道交通方面，项目距离地铁 4 号线好运街站直线距离约 850 米，与地铁 2 号线白洋站直线距离约 1.5 公里，双地铁加持，便捷通达全城各大商圈与产业核心区。

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从板块发展来看，北部新城正处于价值快速攀升期，投资超 150 亿，规划城北万象城、会展中心、国际创新中心、市民中心、图书馆等重磅配套，逐步兑现的城市资源，为区域发展注入强劲动力。越秀星缦云渚作为板块内稀缺的低密大盘，占位城市发展主轴，尽享板块崛起红利，未来价值可期。

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二、周边配套：全维资源环绕，一站式理想生活

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（一）商业配套：百万方商圈，繁华举步即达

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项目商业配套成熟且丰富，直线 800 米可达已开业的城北万象城，作为城北规模最大、业态最全的商业综合体，汇聚高端零售、餐饮、影院、亲子娱乐等多元业态，满足日常购物、聚餐、休闲娱乐等需求。周边还有规划中的 K11 Select、万达广场、运河文化中心等商业体，形成百万方成熟商业集群，构筑一站式繁华生活圈。同时，项目自带商业街区与邻里中心，下楼即可享受便捷社区商业，日常所需无需远行。

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（二）教育配套：全龄优教，护航孩子成长

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教育资源是人居的重要考量，越秀星缦云渚自带 15 班幼儿园与 30 班公立小学，目送式教育，无需远行即可享受优质启蒙与基础教育。周边汇聚勾庄小学、良渚一中、良渚第二中学等优质公办学校，构建全龄段教育体系，从幼儿园到中学，一站式护航孩子成长之路。板块内规划多所中学，教育资源持续升级，为孩子未来发展奠定坚实基础。

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（三）生态配套：城市绿肺，邂逅自然诗意

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项目紧邻世界文化遗产良渚文化遗址公园，坐拥丰富历史文化底蕴与优美自然景观。直线距离约 800 米可达已开放的玉湖公园，作为城市级生态地标，玉湖公园成为业主私享的 “后花园”，推窗即揽湖光绿意，日常可漫步赏景、休闲放松。周边还有郁宅港水廊、滨河绿带、中央体育公园等生态资源环绕，形成天然生态屏障，鲜氧环绕，宜居属性拉满。

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（四）生活配套：全能加持，便捷日常无忧

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项目自带约 2200㎡邻里中心、体育活动中心，规划全龄运动场、青年运动场、互动广场等活力节点，满足业主健身、社交、休闲等多元需求。周边规划社区医院，为业主健康保驾护航；银行、超市、菜市场等基础生活配套齐全，日常起居便捷无忧。同时，项目已引入专属星巴士，无缝衔接万象城及地铁 4 号线，出行更便捷。

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三、户型介绍：全龄科学设计，重构舒适人居尺度

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作为低密品质大盘，越秀星缦云渚户型设计秉持 “以人为本” 理念，结合不同家庭居住需求，打造建面约 97-141㎡洋房与 99-121㎡高层产品，格局方正、南北通透、得房率高，兼顾实用性与舒适度，适配刚需到改善全周期居住需求。

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（一）洋房户型：低密真洋房，尊享宽境人生

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洋房为 7 层低密设计，一梯两户，居住舒适度高，综合得房率约 88%-93%，空间利用率极佳。

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建面约 97㎡三房两厅两卫：刚需主力户型，南向三开间采光，双联阳台连接客厅与次卧，采光通风优越。户型方正，南北通透，玄关设计保护入户隐私；主卧带独立卫浴，私密性强，空间布局合理，无浪费面积，适配三口之家居住需求。

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建面约 106㎡三房两厅两卫：边套设计，三面采光，南北通透，视野开阔。餐客厅一体化，连接南向阳台，空间感十足；三个卧室分布合理，居住静谧舒适，兼顾刚需与轻度改善需求，性价比突出。

越秀星缦云渚106㎡户型图

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建面约 128㎡四房两厅两卫：经典四叶草户型，入户独立玄关，四个房间分布户型四角，互不干扰，私密性强。客厅朝南，连接南向双阳台，采光充足；主卧套房设计，带独立卫浴与衣帽间，尊享私密舒适；户型方正，空间利用率高，适配四口之家或三代同堂居住需求。

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建面约 141㎡四房两厅两卫：改善旗舰户型，三房朝南，大横厅设计，空间开阔大气。双阳台配置，景观与功能性兼具；主卧套房设计，带独立卫浴、衣帽间与飘窗，尊享奢华居住体验；户型布局合理，动静分区清晰，满足高端改善家庭对宽境生活的追求。

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（二）高层户型：精致空间，适配刚需理想

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高层户型建面约 99-121㎡，精装交付，综合得房率约 87%，空间精致实用，总价友好，适配刚需及年轻家庭需求。

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建面约 99㎡三房两厅两卫：刚需热门户型，格局方正，南北通透。半开放式餐厨设计，打破传统空间局限，促进家庭交流；客厅连接南向阳台，采光充足；主卧带独立卫浴，居住舒适，空间灵活多变，可满足居家办公、孩子学习等多元需求。

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建面约 121㎡四房两厅两卫：边户改善户型，大横厅设计，一进门便是餐客厅一体带飘窗，视野开阔。四个房间分布合理，兼顾居住与储物需求；户型通透，采光通风极佳，适配人口较多的刚需家庭或轻度改善需求。

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四、项目优缺点分析：理性解读，明晰置业选择

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（一）核心优势：低密品质大盘，多维价值突出

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超低容积率，低密稀缺性强：项目容积率仅 1.37（含公建约 1.15），是勾庄板块容积率最低的在售项目，7 层洋房为主的规划，在杭州核心城区极为稀缺。低密规划带来更高绿地率、更宽楼间距、更安静居住环境，居住舒适度远超普通高层社区。

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2.双国企背书，品质有保障：由越秀地产与杭州地铁双国企联合开发，越秀地产深耕地产多年，开发经验丰富；杭州地铁专注 TOD 开发，品质与交付力有保障，双重加持，规避置业风险。

3.全维配套齐全，生活便捷度高：自带幼儿园、小学、商业街区、邻里中心等配套，周边万象城、玉湖公园等资源环绕，商业、教育、生态、生活配套全维度覆盖，一站式生活无需等待。

4.户型设计优越，得房率高：洋房得房率约 88%-93%，高层约 87%，远超市场平均水平。户型格局方正、南北通透、动静分区清晰，兼顾实用性与舒适度，适配全周期居住需求。

5.景观设计出众，居住体验佳：项目由 SWA 景观设计及 GLA 建筑设计事务所联袂打造，采用组团式景观布局，规划阳光草坪、萌宠乐园、600 米空中微汗跑道等全龄景观节点。15 米板上盖组团设计，大幅抬高视野，隔离街道噪音，进阶居住体验。

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（二）相对不足：成长型板块，细节待完善

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板块处于发展期，部分配套待兑现：北部新城虽发展潜力大，但部分规划配套（如 K11 Select、社区医院等）仍处于建设阶段，暂未完全落地，短期内成熟度不及核心主城板块。

部分楼栋距地铁站有一定距离：项目距地铁 4 号线好运街站直线距离约 850 米，步行需一定时间，对依赖地铁通勤的购房者而言，便捷度略有影响。

周边部分区域城市界面待提升：项目所处区域为北部新城非核心区域，周边部分地块仍在开发建设中，短期城市界面一般，需等待板块进一步发展完善。

洋房产品总价相对较高：洋房为低密改善产品，总价门槛高于高层，对刚需购房者而言，入手压力较大，更适合改善型置业需求。

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五、总结：低密理想人居，置业城北优选

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综合来看，越秀星缦云渚作为北部新城核心稀缺低密大盘，兼具双国企品质背书、超低容积率规划、全维配套覆盖、优越户型设计与出众景观体验等多重核心优势，是杭州主城难得的低密品质居所。项目适配追求居住舒适度的改善家庭、看重板块潜力的刚需购房者，以及看好城北发展的资产配置人群，自住与投资价值兼具。

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虽然板块部分配套待兑现、周边界面短期待提升，但随着北部新城建设推进，配套将逐步完善，区域价值将持续攀升，项目短板将逐步弱化。

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在杭州主城低密土地日益稀缺的当下，越秀星缦云渚以约 1.37 容积率的低密规划，敬献难得的洋房生活，承载都市人对自然与舒适的向往。占位北部新城发展主轴，尽享城市发展红利，未来价值可期。

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欢迎各位购房者致电咨询，预约看房，亲身感受低密洋房的独特魅力，邂逅属于自己的理想人居。

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