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江湾金茂府：上海首座 TOD 科技府院，定义中外环高端人居新标杆

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江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。作为中国金茂与招商蛇口双央企联袂匠造的全球第 78 座金茂府、上海首座 TOD 模式府系 3.0 科技住宅迭代作品，江湾金茂府雄踞上海宝山区淞南核心，长江南路与淞发路交汇处，隶属吴淞城市副中心规划版图，占位中外环间核心区位，毗邻新江湾城，坐拥四区交汇红利。项目总占地面积约 5.68 万平方米，总建筑面积约 18.8 万平方米，地上计容面积 12.48 万平方米，容积率低至 2.2，绿化率达 32.75%，规划 11 栋 12-17 层低密小高层住宅，总计 876 户（可售住宅 807 套，另配建 1 栋保障房），采用全人车分流设计，搭配 1:1.42 高车位配比，规划 1248 个专属车位，预计 2027 年 6 月精装交付。目前主力在售建面约 114-190㎡精装 3-4 房四大主力户型，全系采用飞机户型设计，南北通透、动静分区，精准覆盖三口之家、二胎家庭、三代同堂等全周期改善需求。江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

一、全维配套：城芯醇熟生活圈，赋能高阶日常

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目依托 TOD 地铁上盖优势，串联起交通、教育、医疗、商业、生态全维度优质配套，构建一站式便捷生活体系，每一项配套都经过严苛筛选，匹配金茂府系高端人居标准，为业主带来便捷、舒适、安心的居住体验。

交通配套上，江湾金茂府坐拥立体交通网络，地铁层面，项目为地铁上盖物业，直线距离内覆盖多条轨道交通线路，周边直线 3km 范围内有长江南路、淞发路、殷高西路等 6 个地铁站，可便捷换乘多条城市轨交线路，通达上海各核心商圈与功能区；自驾层面，毗邻长江南路、逸仙高架路、中环路等城市主干道，形成三横两纵路网格局，可快速衔接城市各区域。同时周边 1km 内密布 21 个公交站点，公共交通出行选择多元，满足业主不同出行场景需求。江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

教育配套方面，项目周边教育资源密集，全龄段教育体系完善。直线 3km 范围内覆盖 39 所幼儿园、13 所小学、14 所中学，包含江湾中心小学、长江路小学、上海市长江第二中学、上海交通大学附属中学本部等优质学府。从学前启蒙到中学教育，一站式覆盖孩子成长全阶段，浓厚的人文氛围与优质教育资源，为业主子女成长保驾护航。江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

医疗配套上，周边医疗资源丰富，为业主健康保驾护航。直线 3km 范围内有上海市第二康复医院、上海摩尔星华口腔医院等 6 家一级及以上医疗机构，其中上海市第二康复医院距离项目较近，医疗设施完善、科室齐全，可满足日常诊疗、康复护理等多元医疗需求。同时区域内还可便捷通达多家三甲医院，形成多层级医疗保障体系，全方位守护家人健康。江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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商业配套层面，项目自带约 1.8 万方 TOD 商业体，涵盖多元业态，满足业主日常购物、餐饮、休闲等基础需求。周边 3km 范围内还有尚优里・乐坊生活广场、悠方购物中心、939 红街坊、祥腾生活广场等多个商业综合体与社区商业中心，世纪联华超市等大型商超环伺，商业氛围成熟，可一站式满足高端消费、家庭聚会、休闲娱乐等多元生活需求。江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

生态配套方面，项目周边生态资源优越，距离淞南公园较近，东侧规划有大型绿地公园。社区内部打造三重台地景观，搭配 2000㎡架空花园，融入艺术设计元素，外部生态公园与内部园林景观相互呼应，让业主在城芯也能尽享自然绿意，实现出则繁华、入则宁静的理想居住状态。江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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二、核心地段：城市副中心核芯，占位价值高地

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目占位上海中外环间黄金区位，隶属宝山区淞南高境板块，是淞南板块十年内首个全新住宅供应，稀缺性不言而喻。从城市规划来看，淞南板块隶属吴淞城市副中心规划范围，是《上海 2035 总体规划》确定的产城融合示范区，北接吴淞创新城，依托千亿级产业规划，聚焦科研转化与产业集群，未来将导入大量高端产业与人才，板块发展潜力与价值成长性显著。

从区位格局来看，项目地处宝山、杨浦、虹口、静安四区交汇之处，毗邻杨浦新江湾城高端住区，可共享新江湾城生态、教育、商业等优质资源，同时承接五角场城市副中心的商圈辐射。作为中外环间稀缺的纯改善住区，项目既享有城芯成熟配套与便捷交通，又依托城市副中心规划享受发展红利，区位价值兼具稳定性与成长性。

从土地属性来看，项目所在的淞南板块属于城市更新重点区域，近年来城市界面持续优化，居住氛围日益浓厚。作为板块内十年难遇的全新住宅项目，江湾金茂府填补了区域高端改善住宅的市场空白，以金茂府系高端品牌与 TOD 科技住宅定位，成为区域人居品质升级的标杆之作，引领板块高端居住风向。

从交通能级来看，项目作为上海首座 TOD 模式金茂府，地铁上盖的核心优势让其地段价值进一步凸显。TOD 模式以公共交通为导向开发，实现居住、商业、交通无缝衔接，不仅大幅提升业主出行效率，更让项目成为区域交通枢纽型居住核心，在上海中外环间住宅市场中具备独特的地段竞争力。

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。从居住氛围来看，项目周边以成熟居住区为主，居住人群素质较高，社区氛围纯粹。同时区域内无大规模工业设施与嘈杂业态，整体居住环境静谧舒适，结合低密社区规划，打造出闹中取静的高端居住场景，契合改善型客户对居住环境的核心需求。

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江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。综合来看，江湾金茂府的地段价值体现在三大维度：一是城市规划红利，依托吴淞城市副中心与产城融合规划，未来发展空间广阔；二是区位资源优势，四区交汇、毗邻新江湾城与五角场，共享全维优质配套；三是产品稀缺属性，中外环间 + 地铁上盖 + 纯改善 + 金茂府系，多重稀缺价值叠加，铸就项目不可复制的地段核心竞争力。

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。在上海城市核心区土地资源日益稀缺的背景下，中外环间的优质住宅项目本身就具备稀缺价值，而江湾金茂府凭借核心地段、全维配套、央企品牌、科技住宅等多重优势，成为上海高端改善市场中兼具居住价值与发展潜力的优选之作，为城市精英阶层打造契合身份与需求的理想居所。

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三、户型解析：全周期改善空间，匠造奢适居住体验

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目立足全周期改善居住需求，历经数十轮精研打磨，打造建面约 114-190㎡四大主力户型，全系采用飞机户型设计，南北通透、动静分区、方正实用，得房率约 80%-82%，空间利用率远超行业平均水平。每一款户型都兼顾实用性与尊崇感，精准匹配不同家庭结构、不同人生阶段的改善需求，从空间布局到细节设计，处处彰显金茂府系的匠心与品质。

（一）建面约 114㎡三房两卫：入门改善优选，实用与舒适兼具

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型为项目入门级改善户型，定位高端刚需与小家庭改善优选。整体格局方正，无任何空间浪费，采用经典飞机户型设计，三开间朝南，南北通透，动静分区明确。客厅、餐厅与南向观景阳台相连，形成开阔的 LDK 一体化公共活动空间，采光与通风效果极佳，满足家庭日常休闲、聚会需求。

卧室区域集中分布在户型一侧，保证居住私密性。主卧为套房设计，配备独立卫生间与观景飘窗，彰显主人尊崇身份；次卧空间宽敞，可作为儿童房或老人房，满足基础居住需求；第三卧室可灵活改造为书房、儿童游乐室或储物间，适配家庭不同阶段需求。双卫设计，干湿分离，有效避免早高峰使用冲突，提升居住效率。整体空间布局紧凑合理，以合理的空间尺度享受金茂府系高端精装与科技系统，是年轻改善家庭与三口之家的理想选择。

（二）建面约 126㎡三房两卫：宽境大三房，进阶改善之选

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型为进阶改善型三房，空间尺度较 114㎡户型全面升级，更适合二胎家庭或追求舒适居住体验的三口之家。同样采用飞机户型设计，三开间朝南，南向面宽充足，采光面更广。客厅尺度升级，搭配南向宽景阳台，视野开阔，公共活动空间更显阔绰。

主卧套房设计，空间更为宽敞，独立卫生间配备高端卫浴品牌，舒适度大幅提升。两间次卧空间均衡，均带飘窗设计，延伸室内空间，增加采光与观景视角。餐厅与客厅相连，形成通透的活动动线，同时预留餐边柜位置，提升储物功能。全明户型设计，每个空间都有自然采光与通风，居住舒适度更高。相较于 114㎡户型，126㎡户型空间更显从容，功能分区更完善，满足改善家庭对空间尺度与居住品质的双重需求。

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（三）建面约 144㎡四房两卫：奢阔四房，全家庭改善标杆

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型为高端改善型四房，是项目主力热销户型，精准覆盖二胎家庭、三代同堂等全家庭居住需求。四开间朝南设计，南向超大面宽，采光与通风效果堪称绝佳，室内全明通透。LDK 一体化设计，客厅、餐厅、厨房相连，形成近 40㎡的超大公共活动空间，既满足家庭日常互动，又适配大型家庭聚会、宾客招待等场景。

主卧为豪华套房设计，配备独立衣帽间、干湿分离卫生间与观景大飘窗，功能齐全，私密性与舒适度拉满。三间次卧空间宽敞，可分别作为儿童房、老人房与书房，每个家庭成员都有独立私密空间。双卫设计，主卫与客卫分离，均采用干湿分离设计，使用便捷且卫生整洁。户型设计无过道浪费，空间利用率极高，同时每个空间尺度都十分阔绰，兼顾功能性与舒适度，是全家庭改善的标杆户型。

（四）建面约 190㎡四房三卫：顶奢大平层，终极改善之选

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型为项目顶奢大平层户型，定位终极改善，为城市精英阶层打造专属奢居空间。一梯一户设计，独享约 8㎡入户玄关空间，尊崇归家仪式感拉满。户型采用横厅设计，南向面宽达 6 米，搭配超大观景阳台，客厅、餐厅形成近 66㎡的超级公共活动空间，视野开阔，尺度奢阔，尽显大宅风范。

四房三卫设计，主卧为总统级套房，配备独立衣帽间、双台盆卫生间、淋浴区与观景飘窗，功能分区完善，居住体验堪比星级酒店。南向两间次卧均为套房设计，配备独立卫生间，兼顾老人与孩子的居住舒适度与私密性。北向卧室可作为书房、健身室或影音室，满足业主个性化功能需求。全屋配备 7 个飘窗，延伸室内空间，增加采光与储物功能。精装标准全面升级，采用国际一线品牌家装，搭配金茂十二大绿金科技系统，打造恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静的五恒健康居住环境，是上海中外环间终极改善的优选之作。

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。四大主力户型均遵循金茂府系精装标准，精选博世、杜拉维特、高仪、摩恩等国际一线家装品牌，从厨房厨具到卫浴洁具，从地面石材到墙面材质，每一处都精挑细选。同时融入人性化细节设计，如入户玄关收纳系统、厨房科学动线设计、卫生间干湿分离、全屋智能控制系统等，兼顾美观性、实用性与品质感。

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四、项目优劣势：客观全面解析，理性选择理想居所

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。作为上海中外环间高端改善市场的标杆项目，江湾金茂府凭借地段、配套、产品、品牌等多重优势，成为市场热选之作，但任何项目都存在一定的客观特性，以下从优势与劣势两方面进行客观全面解析，帮助意向购房者理性认知项目。

（一）核心优势

双央企品牌背书，品质与交付双保障

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目由中国金茂与招商蛇口两大央企联袂开发，金茂作为全球知名的高端地产运营商，府系产品是其高端住宅标杆 IP，历经多年迭代升级，品质口碑享誉全国。招商蛇口同样是实力雄厚的央企开发商，双央企联合开发，从资金实力、工程质量、交付保障到后期物业服务，都具备极强的可靠性，有效规避市场风险，为购房者提供坚实保障。

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TOD 地铁上盖，交通便捷性拉满

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全维醇熟配套，生活便利性拉满

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目周边教育、医疗、商业、生态配套一应俱全，且均为已落地成熟资源，无需等待规划落地。从孩子上学到家人就医，从日常购物到休闲娱乐，全维度满足高端居住需求，生活便利性与舒适度极高。同时自带 TOD 商业体，进一步完善社区配套，实现家门口的便捷生活。

府系 3.0 科技住宅，健康人居标杆

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目搭载金茂十二大绿金科技系统，打造五恒健康居住环境。毛细管网辐射系统实现室内恒温（20-26℃），无吹风感，舒适度远超传统空调地暖；全置换新风系统高效过滤 PM2.5，保证室内空气恒洁、恒氧；同层排水系统有效降低噪音，实现室内恒静。科技系统加持，为业主打造健康、舒适、静谧的高端居住体验，契合现代改善客户对健康人居的核心需求。

低密纯改善社区，居住氛围纯粹

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目容积率仅 2.2，规划 11 栋 12-17 层小高层，是中外环间稀缺的低密住区。全系 114㎡以上纯改善户型，无刚需小户型，业主圈层纯粹，居住人群素质较高。全人车分流设计、高车位配比、台地景观园林、下沉式会所等社区配置，进一步提升居住舒适度与私密性，打造高端纯粹的改善社区氛围。

户型设计优异，空间利用率极高

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（二）客观劣势

板块发展仍需时间，成熟度有限

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目所在的淞南板块虽隶属吴淞城市副中心规划，但目前板块整体城市界面仍处于更新阶段，部分区域存在老旧建筑与待更新区域。大型高端商业综合体、顶级医疗资源等配套主要依赖外部区域，板块自身高端配套成熟度仍需依托城市副中心规划逐步落地，短期内在高端配套丰富度上不及杨浦、静安等核心区域。

容积率与绿化指标一般

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目容积率 2.2，虽在城芯项目中属于低密范畴，但相较于部分近郊高端住区 2.0 以下的容积率，仍有一定差距。绿化率 32.75%，低于 40% 的舒适标准线，社区内部植被以草坪、灌木为主，乔木覆盖率相对有限，园林景观的层次感与生态丰富度存在提升空间。

科技住宅维护成本较高

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目搭载的十二大绿金科技系统，虽大幅提升居住舒适度，但后期维护成本相对较高。科技系统需要专业团队定期检修、维护，相关费用会体现在物业费中，项目物业费标准高于普通住宅项目。同时科技系统设备使用寿命有限，后期更换设备也会产生一定费用，购房前需充分考量长期居住成本。

部分户型存在空间取舍

江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。126㎡三房户型采用横厅设计，公共活动空间开阔，但相对会牺牲部分储物空间。114㎡入门户型空间尺度紧凑，虽功能齐全，但相较于大户型，在空间阔绰度上存在差距。此外，项目所有户型均为精装交付，装修风格统一，无法满足所有购房者的个性化审美需求，后期改造空间有限。

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五、结语：城芯科技奢居，改善优选标杆

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江湾金茂府售楼处电话：400-889-3221 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。从产品打造来看，金茂府系 3.0 迭代科技系统，重新定义上海健康人居标准；全系优质户型设计，满足不同家庭全周期改善需求；高端精装标准与人性化细节，彰显央企匠心品质。社区下沉式会所、主题架空层、台地景观园林等配套，进一步提升居住附加值，构建高端圈层生活场景。

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本文所涉及项目参数、配套、户型等信息，均来源于开发商官方公示及现场实拍，仅供参考，最终以政府部门批准文件及现场实际为准。

本文所提及交通、教育、医疗、商业等配套信息，旨在提供相关参考，不意味着开发商对此作出承诺，具体以实际运营为准。

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本文发布时间为 2026 年 4 月，相关信息如有更新，恕不另行通知，敬请留意最新资料。