中梁地产|中梁控股上半年:销售、收入、利润、派息均衡增长

2021年8月25日，中梁控股（2772.HK）在线上举行2021年中期业绩发布会。

业绩会上，杨剑董事长表示，今年上半年，随着房地产价格与交易量从去年同期的低位恢复，房地产政策调控加强，叠加市场竞争激烈，房地产企业稳中求进。在此背景下，中梁审时度势，始终贯彻既定的战略，持续稳健发展。期内，实现合同销售950亿元，同比增长40%，已完成2021年销售目标1800亿元的53%。展望未来，中梁将坚持长期可持续稳健发展，把握未来经济与房地产市场的机遇，继续稳居行业前20强，持续为社会创造价值。

2021年上半年，房地产市场调控持续保持高压态势。在此背景下，中梁始终贯彻既定的战略规划，顺应国家政策及行业发展趋势，推动业绩稳中向好。根据2021年半年报，上半年，中梁实现合约销售金额950亿元；实现营业收入329.1亿元，同比增长39%；实现核心归母净利润15亿元，同比增长15%；毛利润68.3亿元，同比增长27%。同时，公司拟宣派中期股息每股18.4港分，同比增长约13%，持续回馈股东。

在营收不断提升的同时，中梁还始终兼顾发展速度与财务质量并举。一方面，公司努力抓住市场反弹窗口，加速销售、回款，上半年项目平均去化率超70%，回款率超85%，为公司发展提供充足的经营现金流保障。另一方面，公司严控债务规模，优化债务结构。半年报显示，报告期内，公司持有总现金约355.4亿元，较2020年年末增加3.8%，足够覆盖短期负债；净负债率56.1%，非受限现金短债比1.2倍，资产负债率79.3%。

与此同时，中梁持续拓宽融资渠道，1月成功发行于2022年到期的2.5亿美元票据，年息率为7.5%，降至历史新低；5月成功发行首笔于2022年到期的3亿美元绿色优先票据，这也是公司首次发行绿色债券，标志着其在绿色金融领域迈出关键一步。在多元融资之际，中梁还不断降低融资成本，半年报显示，公司加权平均融资成本下降至8.3%，连续四年下降。同时，公司非银贷款比例下降至25%，债务水平得到进一步优化。

持续优化的债务结构、稳步向好的业绩表现吸引了国内外评级机构的广泛认可。今年上半年，惠誉、穆迪发布评级报告，将中梁的评级展望从“稳定”上调为“正面”，分别给予“B+”和“B1”的主体评级，看好公司未来进一步控制杠杆水平。

此外，5月，国泰君安证券发布研究报告，首次覆盖中梁控股，并给予公司“买入”评级；星展银行(DBS)近期发布研报首次覆盖中梁，并给予“买入”评级。星展银行在研报中指出，中梁控股是一只被低估的中型股票，凭借坚实的土地收购能力，以保持其行业先进的销售地位，并特别表示“即使行业的流动性有所减少，中梁的资产负债表风险仍然可控。”

2021上半年，中梁坚持深耕外拓的投资策略，升级土储结构，聚焦都市圈，依托多元化拿地优势，持续拓展二线及三线城市优质地块，优化土储结构，保障未来利润增长。根据半年报，上半年，公司新增67幅地块，总建筑面积约793.7万平方米，为公司未来发展提供充足的货值供应。

在投资结构上，上半年新增项目二线城市占比34%，其中只有约19%是来自集中供地的二线城市，三线城市占比55%，四线城市仅占比约11%。按区域划分，长三角占比51%，中西部占比18%，海峡西岸、环渤海、珠三角分别占比12%、10%及9%。并战略性新进入长春、厦门、西宁等重点城市，扩大区域深耕，加强全国优质城市的渗透。

此外，秉承审慎的投资策略，中梁上半年拿地总金额为407.5亿元。截至2021年6月30日，中梁总土储6600万平方米，未售土储面积4180 万平米，对应货值约人民币5000亿元，为公司未来发展提供充足的货值供应。此外，受益于城市能级提升，公司销售均价也提升至12600元。

对外加大投资力度，对内，持续夯实组织结构。秉承“先人后势”的理念，上半年中梁不断完善组织结构，为企业发展提质增效。在“新栋梁”、“非凡生”等完善的招募机制和人才培训机制基础上，中梁推出“涌动计划”，即让人才在组织内部流动起来，旨在发掘内部机会中，通过梳理编制、合理分配人员岗位，建立完善的人才梯队，以此预防因市场变化带来的人才断档。同时，启动“五六七”计划，重点提拔与任用优秀人才，让更多内部人才有机会发展为事业部副总、部门负责人以及进入核心干部储备群。

另一方面，不断完善组织和团队结构。在组织结构方面，对招采进行事权分离，以进一步保证公私分明，严厉打击贪污腐败；打通融资结构，将融资权限上浮；并进行组织下沉，持续以客户为导向。在领导团队结构方面，重点关注岗位配齐程度、专业能力胜任度、能力互补程度，以及领导团队来源多样化和分工明确情况，提升各管理岗位员工的领导力。

此外，随着企业发展，中梁的阿米巴模式也在持续改良和升级之中。目前，中梁的阿米巴模式已更新至3.0版本，企业由“阿米巴生态经营模式”升级为“平台赋能型阿米巴经营模式”，通过打造前、中、后台，中梁进一步向精细化管理转型。

产品是企业立足之本。今年3月，中梁发布“品质耕心美好”的全新品牌主张，聚焦“企业优、产品美、服务好、公益善”四大维度，旨在通过关于产品和服务的动作传达，打造好产品，树立好口碑。在此主张下，中梁持续推动“星海、云璟、鎏金”三大产品系落地并不断升级，精研4.0产品，聚焦“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”等多维度，对生活场景持续赋能。

在工程品质层面，上半年，中梁制定“锻造计划”，从建造流程、材质选择、规范管理等多环节打造一套完善的品质管控体系，并通过五大专项行动、三大基础系统，促进品质落地，夯实工程管理。

在服务端，2021年，中梁从“共创价值”再出发，用品质耕心美好，以“荟心”焕新服务，通过“荟心”售后服务5步法、“荟享”双平台线上服务、“荟邻”生活节、“荟家”房屋保修服务四大板块，搭建360°全周期客户服务体系——荟心服务，以新的服务价值，创造“心”的理想生活。

基于在产品和服务端的持续努力，以及不断提升的产品力，上半年，中梁荣登“2021上半年中国房企产品力排行榜”TOP6，并斩获24项GHDA环球人居设计大奖；旗下项目凭借先进产品力在2020-2021年“美尚奖”中荣获“优质建筑美学”、“建筑设计专项”、“空间设计专项”、“软装设计专项”等多项殊荣；此外，其位于成都、西安、宁波的项目还分别跻身当地“高端系项目TOP10”、“改善型项目TOP10”、“高端系项目TOP10”等。

作为行业稳步发展的重要力量，一直以来，中梁在追求经济效益的同时，始终坚持履行社会责任，为社会创造更多价值。今年以来，中梁继续以多路径践行房企的责任与担当。

一方面，持续推动书香中梁在全国范围内落地。6月底，“书香中梁”第100所爱心图书室落地延安，至此，这一公益品牌已落地浙江、青海、新疆、西藏、云南、贵州、湖南、湖北、山东、江西、四川等17个省市的100所中小学校，捐赠超过50万册图书，助力孩子们健康成长，也实现了其五年百校的公益承诺。

（“书香中梁”全国落地成果）

另一方面，在应对社会重大自然灾害与突发事件时，中梁也展现着自身的使命与担当。今年7月，面对河南极端强降雨造成的暴雨灾害，中梁向河南省红十字会捐赠100万元，紧急驰援河南防汛抢险救灾工作，重点用于保障受灾地区人民群众的生命安全、紧急救灾物资采购等。

此外，今年3月，中梁还成立ESG委员会，致力于提升环境保护、社会责任和治理水准，推动企业的可持续发展。4月发布可持续发展融资框架，设立集团发行可持续发展及绿色融资的治理机制，并于5月成功发行首笔绿色优先票据。6月，中梁发布第二份ESG报告，全面阐述公司在ESG领域的各项成果，也展示着公司深耕ESG领域的坚定决心。

在践行责任之际，中梁还坚持党建引领企业发展，积极将党的要求转化为企业谋发展的具体思路和举措，筑牢信仰之基，把稳思想之舵，将自身融入新时代机遇和新发展格局中，为公司高质量发展注入更多动力。2021年，是党的100周年华诞，为迎接这一重要时刻，6月，中梁在沪党员和在浙党员分别瞻仰了上海中共一大纪念馆和嘉兴南湖革命纪念馆，重温红色精神。同时，中梁党员代表还走进革命圣地延安，追寻红色足迹，汲取奋斗力量。

2021年，是国家“十四五”规划的开局之年，也是中梁“二五战略”和“十年规划”的开局之年。

展望下半年，杨剑表示，在“房住不炒”的总基调下，中梁将坚持既定的战略：坚持全国化布局，拓展多元化拿地，在分散风险的同时，亦有效避开土地市场竞争激烈的城市，保持利润，平衡 发展；积极响应政府对房地产的调控主调，严守纪律，积极减杠杆、稳债务，优结构、降成本；持续完善组织结构，提升经营效能，深入提升产品力,积极履行企业社会责任，践行绿色可持续发展，以持续不断的奋斗迎接未来房地产市场的机遇与挑战，继续稳居行业前20强。

媒体问答实录

ZHONG LIANG

▲向上滑动查看更多内容Q1请问土地供应“两集中”新政策对中梁有什么影响？中梁在土地市场如何确保自身优势？下半年有什么样的拿地计划？▪中梁致力全国布局，深耕都市圈，不依赖集中供地城市。上半年土地投资总额约人民币408亿元，共获取67土地项目，总建筑面积约为793.7 万平方米在上半年买地投资中，来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约19%，其他二线城市占比14%。其余的土地投资总额，三线城市占比 55%，四线城市占比约11%。中梁已经进入超过150个城市，有不少可投资的二三线城市，我们遵守严格的土地收购流程和标准，因此并无购入竞争激烈成本过高的土地，不符合我们的投资标准。加大力度拓资多元化买地，透过产城、商业等增加优质土储，多元化买地占比约25%，未来随着各大区深耕，勾地产城并比例有望进一步提升。Q2

上半年少数股东权益有一些，公司是否往后会继续维持这样与房企较多合作的趋势，或维持在何等比例？虽然公司不主力在集中供地的城市拿地，但想请问公司对未来第二批集中供地或限溢价15%等政策的判断及对公司的影响。近期有龙头房企出现流动性问题，对公司在发债或融资可有影响？

▪关于少数股权的情况，中梁是以长三角为这个中心的房企，长三角买地的模式一般都是以招拍挂或者是收并购为主，因为这个原因，长三角房企合作比其他区域包括珠三角房企是比较多的，所以你会发现无论是少数股东权益或者权益比会有增加，我们现在比例是40%-60%左右，随着未来我们的利润的结转，我们慢慢会提升到50%左右。

▪关于供地情况，我们对于集中供地的18个二线城市，依赖度并不太高，而且一般集中供地因为限价，我们一般不一定会做并表的，未来的话我们也会观察政策的一些进展。我们现在有80%拿地的途径都是非集中供地的城市，所以对我们来讲的话，无论是风险还是利润受影响不算过大。

▪关于房企最近出现的一些流动性问题，我觉得首先国家政策导向还是很清楚的，就是希望房企降杠杆、稳负债。在这个大环境之下，我们会安排下半年到期的美元债还款，用我们自身的现金流来做还款。假设到年底或者明年年初有新的发债机会，我们会考虑。同时，我们也会密切观察其他大房企现在流动性问题的解决方案。

Q3

最近行业不少地产公司裁员不断，还有不少公司裁员比例较大，中梁在优化人员和组织架构方面会怎么考虑？

▪今年中梁调整幅度不大，组织架构整体稳定。但对内部人员提出了更高要求，控编制、优结构双管齐下，以此提升人效，实现员工收入的增长。

▪控编制，减少外部招聘。控编并不意味着员工优化，而是充分挖掘内部人才资源，充分给内部人员机会。控编制的核心是人才的精细化管理，为了适应和匹配当前企业发展规模和现状。控编过程中，中梁同步推出了内部“涌动计划”，就是让人才在组织内部流动起来。

▪在精细化管理，明确职责权限之下，中梁始终强调内部员工的稳定性。事实上，上半年中梁骨干加薪比例接近11%，远超同期行业其他企业。而2021 年中梁整体薪酬包也增长了3.4%。中梁一直坚持“符合中梁价值观、志同道合的人，愿意长远发展的，公司会给予足够的激励”。

Q4

请问中梁的商票规模是多少？商票会否纳入“三条红线”？

▪中梁现时商票规模很少，去年年底6亿元，6月底已下降为人民币4亿元，全部按时偿还。暂时没收到政府通知要纳入，就算计算，对“三条红线”的影响不大，如果需要，我们会按照国家要求来做。

Q5

数据显示，今年一线城市成交回升至高位，二、三线城市分化加剧，且成交似有走弱的迹象。中梁今年在二三线城市表现如何？下半年如何确保全年销售目标的达成？

▪中梁布局的重点城市表现较好，项目销售情况也较为可观，达到我们预期。2021年下半年供货充足、均衡分布，而且地域分散；有信心完成全年销售目标 1800亿(按年增7%)，下半年从规律来说是房地产重点营销周期，我们将紧跟市场节奏，按计划推货，稳定经营。