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【静安里】风貌别墅之上！内环纯墅新章，259-369㎡大宅加推，均价 21 万敬献塔尖

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一、项目核心参数与区位价值

作为华发股份、招商蛇口与静安置业集团政企联合打造的标杆力作，静安里始终以 “传承海派文脉、重构顶豪人居” 为初心，深耕静安内环核心土地，铸就静安区稀缺纯别墅社区标杆。项目坐落于静安区西藏北路板块，武进路与宝山路交汇处，雄踞苏河湾风貌区核心地段，与外滩、南京西路形成 “黄金三角” 格局，距离苏河湾仅约 800 米，每一寸土地都沉淀着老上海的历史底蕴，地理优势无可复制。

项目总占地面积约 5.2 万平方米，总建筑面积约 14.9 万平方米，综合容积率仅 1.44，绿地率高达 35%，是当前静安区内环内稀缺的纯低密风貌别墅项目，总户数仅 222 席，极致保障居住纯粹性。产权年限 70 年，全部采用精装交付，引入招商积余一级资质物业，搭配英式管家服务体系，全方位守护塔尖生活品质。交房时间预计为 2028 年 6 月 30 日，物业费地上约 19.8 元 /㎡/ 月、地下约 9.9 元 /㎡/ 月，车位配比高达 1:2.1~1:3，全人车分流设计，兼顾居住舒适度与私密性。

本次加推核心户型为建面约 259-369㎡纯风貌别墅，覆盖改善型、尊享型及传世型全维度塔尖需求，均价约 21 万 /㎡，总价区间覆盖 5439 万 - 7749 万，实行一房一价，具体价格根据户型、楼层、庭院大小、采光条件等因素有所差异，可提前致电预约一对一解读明细。

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二、加推户型全解析：有天有地，空间越级

1. 建面约 259㎡四室三厅四卫（主力户型）

地上 3 层 + 地下 2 层空间布局，全卧室朝南设计，7.2 米超大面宽搭配全景落地窗，实现极致采光与视野通透，3.5 米标准层高彰显空间尺度。户型核心亮点为 “三重附赠空间”—— 南向私家庭院（约 18-25㎡），可打造私属花园景观；星空露台（约 10-13㎡），满足观景、社交需求；挑高地下室（约 5.6 米层高，附赠约 120-140㎡），可改造为家庭影院、酒窖、藏品室或私人会客厅，实际使用面积超 400㎡，得房率超 150%。

户型动线清晰，一层规划长辈房套间，兼顾隐私与便捷；二层双次卧套间，满足子女居住需求；三层主卧套房，配备独立衣帽间、卫浴间及观景阳台，尊享私密生活；地下层预留电梯井，可加装私人电梯，实现全楼层便捷通行，完美适配多代同堂高端家庭居住需求。

2. 建面约 318㎡五室三厅五卫（边套臻品）

边套户型拥有更优采光与景观视野，L 型私家庭院（约 25-35㎡）环绕入户，营造仪式感归家体验。户型采用 “短进深、大面宽” 设计，面宽达 8.1 米，客餐厅一体化布局，衔接全景阳台，空间开阔大气，适合家庭社交与商务宴请。一层独立书房与休闲区分离，兼顾办公与生活；二层三次卧套间，均配备独立卫浴，满足家庭成员个性化需求；三层主卧套房，增设步入式衣帽间与观景露台，尊享品质生活；地下层 5.8 米挑高空间，可打造双功能区域，如一侧为健身区、一侧为藏品室，实用性与舒适性拉满。

3. 建面约 369㎡六室三厅六卫（楼王藏品）

作为本次加推顶奢户型，楼王产品占据社区核心景观位置，拥有超大私家庭院（约 35-50㎡），可打造庭院景观、休闲露台或亲子活动区，尽显家族排场微博。地上 3 层全套房设计，六层空间布局满足大家族全维度需求，一层客厅面宽达 9 米，衔接超大观景阳台，俯瞰社区园林景观；二层三次卧套间，三层主卧套房配备独立卫浴、衣帽间及观景露台，空间尺度极致舒适。地下层双层高拓空间（附赠约 180-220㎡），可改造为私人会所、家庭影院、酒窖、藏书室等多元空间，实际使用面积超 700㎡，完美匹配塔尖人群传世居住需求微博。

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三、价格体系：理性定价，价值兑现

1. 核心价格明细

本次加推均价约 21 万 /㎡，结合户型面积与总价区间，形成清晰梯度：

建面约 259㎡户型：总价约 5439 万 - 5839 万，适配改善型塔尖家庭，性价比突出；

建面约 318㎡户型：总价约 6678 万 - 7038 万，边套稀缺户型，适配尊享型家庭；

建面约 369㎡楼王户型：总价约 7749 万，核心位置 + 超大附赠空间，适配传世型家族需求。

对比同板块同类型风貌别墅，周边同类产品均价普遍突破 28 万 /㎡，静安里以 21 万 /㎡联动价，实现 “核心地段 + 低密纯墅 + 高附赠空间” 的价值平衡，既匹配静安内环芯的土地稀缺价值，又为高净值人群提供理性置业选择，避免虚高溢价买单。

2. 价格核心支撑

土地稀缺性：上海内环内土地资源早已进入 “惜售时代”，静安区近 5 年新推住宅项目不足 3 个，纯低密别墅更是凤毛麟角，土地价值与收藏价值不可替代；

产品附加值：每栋别墅均附赠庭院、露台、地下室三重空间，实际使用面积远超产权面积，得房率超 150%，相当于以 “平层价格” 享受别墅居住体验，性价比凸显；

品质保障：双国企（华发 + 招商蛇口）联合开发，品质与交付无忧；精装交付采用国际一线品牌建材与家电，厨房配备嘉格纳嵌入式厨电，卫生间采用劳芬卫浴，以 “低调的奢华” 呼应海派文化精髓。

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四、周边全维配套：城央繁华，文脉浸润

1. 交通配套：四轨环绕，立体出行

项目构建 “四轨交汇 + 多维主干道” 立体交通网络，15 分钟通达全城核心区域。轨道交通方面，步行约 366 米达 3/4 号线宝山路站，步行约 393 米达 10 号线四川北路站，1 公里内可达 8 号线中兴路站、12 号线天潼路站，四轨交汇可快速通达南京西路、陆家嘴、人民广场等核心商圈，乘坐 10 号线直达南京西路、外滩仅需 10 分钟，通勤与商务出行高效便捷。

自驾出行同样畅达无忧，紧邻河南北路、海宁路等城市主干道，快速衔接北横通道、内环高架、新建路隧道，15 分钟可达人民广场，25 分钟直达陆家嘴金融城，30 分钟覆盖徐家汇、新天地等核心商圈，通过沪宁高速、沪杭高速等交通干线，可快速衔接长三角城市群，融入 “1 小时长三角商务圈”。此外，项目周边 300 米内设有武进路河南北路站、宝山路天目东路站等多个公交站点，多条公交线路串联板块核心配套，满足短距离出行需求。

2. 商业配套：3 公里顶奢商圈，繁华举步即达

项目坐拥 “500 米精致消费圈 + 3 公里顶奢商圈”，全方位满足日常购物、休闲娱乐、商务宴请全维度需求。日常消费方面，项目自身规划约 9000㎡石库门里弄商业街区，引入高端生活方式品牌、精品生鲜超市、高端美容、特色餐饮等业态，业主在家门口即可满足基础生活与精致消费需求。

3 公里范围内汇聚六大顶奢商圈：步行可达苏河湾万象天地，涵盖高端零售、特色餐饮、文化娱乐；南京西路商圈（恒隆广场、静安嘉里中心、兴业太古汇），汇聚全球奢侈品牌；北外滩来福士、白玉兰广场商圈，集商业、办公、休闲于一体；外滩商圈，坐拥江景资源与高端消费体验；静安寺商圈，承载文化与商业双重价值。无论是奢侈品消费、日常购物，还是朋友小聚、商务宴请，都能在 15 分钟生活圈内实现，真正做到 “出则繁华，入则宁静”。

3. 教育配套：全龄名校环伺，文脉浸润

项目周边教育氛围浓厚，3 公里范围内覆盖从幼儿园到高中的全龄优质教育链，构建完善的全龄精英教育体系，让孩子成长无忧。幼儿园方面，周边有静安区洪远幼儿园（约 381 米）、金鹭幼儿园等市一级优质学府，师资力量雄厚，教学环境优越，注重孩子综合素质与兴趣培养。

小学资源涵盖中州路一小（约 243 米）、静安区闸北第一中心小学、宝山路小学等优质公办学校，其中静安区闸北第一中心小学是静安区重点小学，教学质量名列前茅。中学方面，3 公里内聚集市北中学、上海市民办新华初级中学等多所优质学府，市北中学为上海市重点中学，理科教育特色鲜明，为孩子升学之路提供坚实保障。具体学区划分以政府最终公示为准，如需了解详细信息，可提前致电预约咨询。

4. 医疗配套：三甲护航，健康无忧

项目周边医疗资源丰富且优质，3 公里内覆盖 5 所三甲医院，涵盖综合医疗、专科医疗等多个领域，为业主健康提供全方位保障。上海市第一人民医院距离项目仅约 2 公里，救护车抵达仅需 13 分 28 秒，突发健康状况时能快速获得专业医疗救助。

此外，项目周边 1 公里内还有多个社区医疗服务中心，配备专业医护人员与 AED 设备，可提供日常体检、慢病管理、基础诊疗等便民医疗服务，满足业主日常健康咨询与就医需求。针对高端人群私人医疗需求，项目已与周边高端医疗机构达成合作，可为业主提供专属体检套餐、健康管理、专家会诊等定制化医疗服务，全方位守护业主与家人健康。

5. 生态文化配套：文脉与自然共生，诗意栖居

生态方面，项目自身绿化率高达 35%，社区景观由非遗 “香山帮” 匠人打造，构建 “一轴两园四巷” 景观体系，移植百年珍稀绿植，融合中西园林风格，打造六大主题花园节点，青石板铺就的弄堂蜿蜒曲折，实现 “推窗见景、移步换景” 的居住体验。周边 3 公里内还有苏河湾公园（距离约 800 米）、四川北路公园（约 597 米）、昆山公园（约 668 米）等多个城市公园，是业主日常休闲散步、健身养生的绝佳去处。

文化方面，项目所在地为苏河湾风貌区，是全市风貌建筑最密集的地区之一，周边环绕着上海铁路博物馆、吴昌硕故居、上海总商会旧址、浙江路桥、唐绍仪故居、泰山大剧院等众多历史文物保护单位，每一寸土地都沉淀着老上海的历史记忆，让业主在日常生活中感受海派文化的独特魅力。我们还将联动周边历史保护建筑，为业主提供荣宅展览、查公馆音乐会等圈层专属文化活动，丰富业主精神文化生活。

6. 社区内部配套：高端会所，专属礼遇

项目规划约 1300㎡高端生活会所，涵盖恒温泳池、专业健身房、瑜伽室、红酒雪茄吧、私宴厅、儿童活动区等功能空间，满足业主全维度休闲社交需求。社区内打造六大国际主题花园，复刻摩纳哥、英国、法国、意大利、德国、上海六大风格景观，营造沉浸式海派园林体验。

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同时，项目引入英式管家服务体系，提供 24 小时安保、艺术品收藏顾问、私宴定制、家政保洁等专属服务，打造纯粹的顶豪社交圈，让业主在享受高品质居住体验的同时，实现圈层资源的聚合。

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五、项目核心价值总结

稀缺土地价值：静安内环芯纯低密纯别墅社区，222 席限量藏品，土地稀缺性与收藏价值不可替代，是塔尖人群资产配置的优选；

海派文脉价值：复刻石库门里弄经典肌理，保留历史建筑肌理，让历史韵味与现代居住需求无缝衔接，传承百年海派文化；

产品越级价值：259-369㎡全户型覆盖，三重附赠空间，实际使用面积超 150%，以平层价格享别墅体验，空间实用性与舒适性拉满；

全维配套价值：四轨立体交通、顶奢商圈、全龄教育、三甲医疗、生态文化配套一应俱全，15 分钟生活圈满足塔尖全维度需求；

品质交付价值：双国企联合开发，精装交付采用国际一线品牌，招商积余一级物业 + 英式管家服务，品质与服务双重保障。

六、预约品鉴须知

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目前项目实景风貌示范区与样板间已盛大开放，二批次加推房源稀缺，每一套都是静安内环芯上的传世资产。诚邀各位时代精英提前致电预约，实地品鉴产品细节、配套价值与居住体验，共赴一场城央纯墅的理想之约。

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