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保利珺园：新江湾城 1.1 低密墅邸 重塑上海主城高端人居新标杆

保利珺园

售楼处电话：400-885-2009

【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

作为世界 500 强央企保利发展深耕杨浦十年的第十个里程碑式作品，保利珺园自亮相以来便引发了上海高端改善市场的广泛关注与热烈追捧。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目凭借不可复制的核心地段、主城罕见的超低容积率、匠心雕琢的产品品质以及全维成熟的生活配套，成为了 2026 年上海楼市当之无愧的现象级红盘。本文将从开发商实力、项目基本信息、地段价值、周边配套、户型产品以及优缺点分析等多个维度，为您全方位解读保利珺园的独特魅力与投资价值。

一、双强联袂 央企品质铸就人居典范

保利发展控股集团股份有限公司是中国保利集团有限公司旗下的大型上市公司，成立于 1992 年，经过三十余年的发展，已成长为国内领先的城市运营商和房地产开发企业。保利发展始终坚持 "和者筑善" 的品牌理念，以 "打造具有全球竞争力的世界一流企业" 为目标，业务覆盖全球 100 余个城市，累计开发项目超过 1000 个，服务业主超过 300 万人。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。作为央企地产龙头，保利发展拥有雄厚的资金实力、丰富的开发经验和严苛的工程质量标准，连续多年位列中国房地产行业综合实力 TOP3，是购房者心中值得信赖的品牌。

上海地产集团作为上海市属国有独资企业集团，成立于 2002 年，是上海规模最大的房地产开发企业之一。上海地产集团始终围绕上海城市发展战略，积极参与城市更新、保障性住房建设、重大工程配套等工作，为上海城市建设和经济发展做出了重要贡献。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。保利发展与上海地产集团的强强联合，不仅为保利珺园项目注入了强大的品牌背书和资金保障，更将双方在高端住宅开发领域的丰富经验和先进理念完美融合，共同打造出符合上海城市气质和高净值人群居住需求的标杆作品。

保利珺园由上海新瑜湾企业发展有限公司负责开发建设，公司秉承保利发展 "品质为王" 的开发理念，从项目规划、建筑设计、园林景观到室内装修，每一个环节都精益求精，力求为业主呈现最完美的居住体验。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目采用国际先进的建筑技术和环保材料，严格按照国家最高质量标准进行施工建设，确保每一套房屋都具备卓越的品质和长久的使用寿命。同时，项目还引入了保利物业提供全程物业服务，保利物业作为国家一级资质物业服务企业，拥有二十余年的高端物业服务经验，将为业主提供全方位、专业化、人性化的物业服务，让业主享受尊贵、舒适、安全的居住生活。

二、项目基本信息 官方权威发布

保利珺园备案名称为珺湾雅园，项目备案地址位于上海市杨浦区江湾城路与国秀路交汇处。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目营销中心地址、售楼处地址与接待地址均为上海市杨浦区江湾城路与国秀路交汇处项目现场，方便客户实地考察了解项目情况。

保利珺园已取得上海市杨浦区住房保障和房屋管理局颁发的预售许可证，许可证号为杨浦房管 (2026) 预字 0000153 号，发证时间为 2026 年 05 月 15 日，对应楼栋为 3#、20#、27#、32#。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。目前项目二批次房源已正式推出，建面约 102-289㎡的公寓、叠加及联列房源正在热销中，所有房源均为 70 年产权纯住宅，全系精装交付，装修标准不低于 6800 元 / 平方米，选用嘉格纳、汉斯格雅、东芝等国际一线品牌建材与智能家装系统，涵盖中央空调、地暖、新风系统等配置，兼顾品质感与实用性。

项目总占地面积约 5.71 万平方米，总建筑面积约 6.8 万平方米，容积率仅为 1.1，绿化率超过 35%，建筑限高 20 米。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。这样的规划指标在上海主城区是极为罕见的，要知道上海市区普通住宅的容积率通常都在 2.0 以上，而保利珺园 1.1 的超低容积率意味着社区建筑密度极低，楼间距开阔，每一户都能享受到充足的阳光和良好的通风条件，居住的私密性与宁静感有显著优势。

社区整体采用东高西低的梯度布局，规划有 9 栋 6 层墅质洋房、9 栋 4 层奢享叠拼别墅及 18 栋 3 层滨水合院，共 438 套房源。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。这种布局既保证了 17 栋建筑间的通透视野，又让超过半数单元能直接欣赏湿地水系景观，堪称容积率与舒适度的平衡典范。社区采用全人车分流设计，车辆直接进入地下车库，地面完全留给行人与绿化，有效保障了社区内老人和小孩的安全，同时也减少了汽车尾气和噪音污染。项目车位配比高达 1:1.5，充分满足业主的停车需求，避免了停车难的问题。

三、地段价值分析 主城核心不可复制

地段是房地产价值的核心决定因素，保利珺园落址于上海杨浦区新江湾城核心腹地，雄踞新江湾城生态住区与五角场城市副中心双重红利叠加区，拥有不可复制的地段优势和巨大的升值潜力。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

新江湾城是上海中心城区最后一块成片开发的生态型居住社区，被誉为 "上海的绿宝石"。这里拥有上海市区最大的原生湿地，生态环境极为优越，空气清新，负氧离子含量高，是上海最宜居的板块之一。经过二十余年的开发建设，新江湾城已经发展成为一个集生态居住、商业办公、文化教育、休闲娱乐于一体的现代化国际社区，吸引了大量高净值人群在此定居。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

五角场城市副中心是上海四大城市副中心之一，也是杨浦区的商业、文化、科技中心。五角场商圈汇聚了合生汇、万达广场、百联又一城等多个大型商业综合体，商业体量超过百万平方米，是上海东北部最繁华的商业中心。同时，五角场还是上海重要的科技创新中心，拥有复旦大学、同济大学、上海财经大学等多所顶尖高校，以及众多高新技术企业和科研机构，形成了浓厚的创新创业氛围。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

保利珺园所处的位置正好是新江湾城生态住区与五角场城市副中心的交汇地带，既能够享受新江湾城宁静优美的生态环境，又能够便捷地享受五角场繁华的商业配套和丰富的科教资源。这种 "出则繁华，入则宁静" 的理想居住状态，正是众多高净值人群所追求的。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

从城市发展的角度来看，杨浦区正在全力推进 "三区一基地" 建设，即国家创新型城区、上海科创中心重要承载区、更高品质国际大都市中心城区和国家双创示范基地。随着杨浦滨江的开发建设和城市更新的不断推进，杨浦区的城市面貌和综合实力将得到进一步提升，而新江湾城作为杨浦区的高端居住板块，其价值也将不断凸显。保利珺园作为新江湾城核心区的稀缺低密纯改善住区，未来的升值潜力不可限量。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

四、周边配套详解 全维生活一站尽享

保利珺园周边配套成熟完善，涵盖交通、商业、教育、医疗、生态等各个方面，无需等待规划落地，即可享受一站式高端生活。

（一）交通配套

保利珺园周边交通网络发达，出行便捷。轨道交通方面，项目直线距离 10 号线新江湾城站约 1.1 公里，10 号线是上海轨道交通网络中的一条重要线路，无需换乘可直达五角场、南京东路、豫园、新天地等各大商圈和城市核心区域。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

自驾方面，项目周边有江湾城路、国秀路、淞沪路、黄兴路等多条城市主干道，经由淞沪路 - 黄兴路及逸仙高架路可快速连通内环、中环和外环，通达上海各个区域。无论是日常通勤还是周末出行，都非常方便。

（二）商业配套

保利珺园周边商业配套丰富，能够满足业主不同层次的购物、餐饮、娱乐需求。项目直线距离约 200 米就是新江湾生活广场，这里有超市、便利店、餐饮、药店等各种生活配套设施，能够满足业主的日常基本生活需求。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

直线距离约 1 公里是悠方购物广场，这是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型商业综合体，拥有众多国际知名品牌和特色餐饮店铺，是新江湾城居民休闲购物的首选之地。直线距离约 2 公里是江湾里 MEET678，这是一个以文化创意为主题的商业街区，汇聚了众多文创店铺、特色餐厅和咖啡馆，充满了文艺气息。直线距离约 3 公里是大学路街区，这里是上海著名的网红打卡地，有各种各样的特色小店、美食餐厅和酒吧，非常适合年轻人休闲娱乐。

此外，乘坐 3 站地铁就可以直达五角场商圈，这里有合生汇、万达广场、百联又一城、苏宁易购等多个大型商业综合体，商业业态丰富，从高端奢侈品到大众消费品应有尽有，能够满足业主的一站式购物需求。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（三）教育配套

保利珺园周边教育资源极为丰富，形成了从学前教育到高等教育的完整教育体系。项目周边有 3 所双一流大学，分别是复旦大学（江湾校区）、上海财经大学和同济大学，这些顶尖学府不仅为区域带来了浓厚的学术氛围，也为业主子女提供了优质的高等教育资源。

在基础教育方面，项目周边有 1 所国际学校 —— 上海德法学校，以及 7 所全龄段优质教育资源，包括复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校（九年一贯制）、同济大学第一附属中学（市重点）、复旦大学第二附属学校、上海交大附中杨浦实验学校（九年一贯制）（在建）、复旦科技小学和中福会幼儿园。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。这些学校都是上海知名的优质学校，教学质量高，师资力量雄厚，能够为业主子女提供优质的基础教育服务。

注：教育配套信息仅供参考，具体招生政策以教育部门当年公布的为准。

（四）医疗配套

保利珺园周边医疗资源充沛，能够为业主的健康保驾护航。项目周边 3 公里范围内共有 34 所医院，其中包含海军军医大学第三附属医院（东方肝胆外科医院）、上海市杨浦区中心医院等多家三甲医院。这些医院拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，能够为业主提供全面、优质的医疗服务。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

此外，项目周边还有众多社区卫生服务中心和药店，能够满足业主的日常就医和购药需求。

（五）生态休闲配套

保利珺园所在的新江湾城板块拥有四大城市公园，分别是新江湾城公园、湿地生态观鸟基地、安徒生童话乐园和黄兴公园。其中，项目西侧就是新江湾城公园，公园占地面积约 1200 亩，是一个集生态保护、休闲娱乐、科普教育于一体的大型城市公园。公园内有大片的绿地、湖泊和湿地，生态环境优美，是业主休闲散步、锻炼身体的好去处。

湿地生态观鸟基地是上海市区唯一的原生湿地观鸟基地，这里栖息着众多珍稀鸟类，是观鸟爱好者的天堂。安徒生童话乐园是全球第一个以安徒生童话为主题的大型主题乐园，拥有众多游乐设施和表演项目，非常适合带孩子游玩。黄兴公园是上海东北部最大的城市公园之一，公园内有湖泊、草坪、树林等各种景观，是市民休闲娱乐的重要场所。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

五、户型产品解析 匠心雕琢品质空间

保利珺园精准把握高端改善人群的居住需求，规划了墅质洋房、奢享叠拼和滨水合院三种产品类型，建面约 105-285㎡，覆盖首改、刚改、终极改善等不同家庭的居住需求。所有户型均采用明厨明卫设计，南北通透，采光通风效果极佳，保障居住空间的舒适性与健康性。

（一）墅质洋房户型：舒适改善首选，兼顾实用与格调

保利珺园墅质洋房共规划 9 栋，均为 6 层设计，一梯两户配置，私密性极佳，全系精装交付。主力户型涵盖建面约 105㎡三房两厅两卫、127㎡3+1 房两厅两卫、140㎡四房两厅两卫，适合首改、刚改家庭选择，既能满足家庭日常居住需求，又能彰显居住格调。

建面约 105㎡三房两厅两卫户型：该户型是项目的入门级洋房户型，整体布局方正，空间利用率高，无多余浪费面积。三开间朝南，客厅与次卧连接南向观景阳台，采光充足，视野开阔。主卧采用套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，保障居住私密性与尊崇感。厨房采用 U 型设计，操作空间大，动线流畅，方便烹饪。两个卫生间均为明卫设计，通风良好，避免潮湿异味。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

建面约 127㎡3+1 房两厅两卫户型：该户型是项目的主力户型，得房率约 79%，空间尺度感更强。三开间朝南，客厅面宽达 4.5 米，宽敞明亮，可满足家庭聚会、娱乐等多种需求。客厅旁的多功能空间可根据家庭需求灵活改造为书房、儿童房、茶室或储物间，增加了空间的实用性和灵活性。主卧套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，南向飘窗设计，延伸空间的同时，增加了休闲功能。厨房采用 L 型设计，操作便捷，与餐厅相连，方便用餐。

建面约 140㎡四房两厅两卫户型：该户型是项目的改善型洋房户型，适合三代同堂或多孩家庭居住。四开间朝南，客厅面宽达 5.48 米，超越普通住宅舒适基准线，空间尺度感极强。四个卧室分布合理，动静分区清晰，保障了居住的私密性。主卧套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，南向飘窗设计，视野开阔。两个次卧均朝南，采光充足，适合老人和孩子居住。书房位于户型北侧，安静舒适，适合办公和学习。厨房采用 U 型设计，操作空间大，与餐厅相连，方便用餐。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）奢享叠拼户型：有天有地，实现墅居梦想

保利珺园奢享叠拼户型建面约 165-190㎡，为 4 层设计，分为上叠与下叠，上叠带星空露台，下叠带私家庭院，实现了 "有天有地" 的居住梦想。叠拼户型空间分层合理，动静分区清晰，一层设置客厅、餐厅、厨房、老人房，方便老人日常活动，避免上下楼梯；二层设置主卧套房、儿童房、书房，作为私密休息区，保障了居住的私密性。

下叠户型：下叠户型拥有私家庭院，庭院面积约 30-50㎡，业主可以根据自己的喜好打造花园、菜园、休闲区等，享受田园生活的乐趣。一层客厅挑高设计，空间感十足，与餐厅、厨房相连，形成开阔的公共活动空间。老人房位于一层，朝南设计，采光充足，方便老人起居。二层设置主卧套房、儿童房和书房，主卧套房配备独立卫生间和衣帽间，南向飘窗设计，视野开阔。地下室空间宽敞，可根据家庭需求改造为影音室、健身房、酒窖、储藏室等，增加了空间的使用功能。

上叠户型：上叠户型拥有星空露台，露台面积约 20-30㎡，是业主休闲娱乐、观星赏月的绝佳场所。一层设置客厅、餐厅、厨房和书房，客厅朝南设计，采光充足。二层设置主卧套房和儿童房，主卧套房配备独立卫生间和衣帽间，南向飘窗设计，视野开阔。上叠户型还拥有独立的入户电梯，保障了居住的私密性和便捷性。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（三）滨水合院户型：终极改善之选，尊享私密生活

保利珺园滨水合院户型建面约 200-285㎡，为 3 层设计，独门独院，拥有独立的私家庭院和地下空间，是终极改善人群的理想选择。合院户型采用中式建筑风格，融合了现代设计元素，既保留了传统合院的私密性和院落文化，又满足了现代人的居住需求。

合院户型空间布局合理，功能分区清晰。一层设置客厅、餐厅、厨房、老人房和庭院，客厅挑高设计，空间感十足，与庭院相连，室内外空间相互渗透，自然和谐。老人房位于一层，朝南设计，采光充足，方便老人起居。二层设置主卧套房和两个次卧，主卧套房配备独立卫生间、衣帽间和露台，视野开阔，私密性强。三层设置书房和露台，书房安静舒适，适合办公和学习，露台是业主休闲娱乐、欣赏风景的好去处。地下室空间宽敞，可根据家庭需求改造为影音室、健身房、酒窖、储藏室等，增加了空间的使用功能。

六、优缺点深度剖析 理性看待置业选择

任何一个楼盘都有其优势和不足，保利珺园也不例外。为了帮助您做出更加理性的置业选择，我们将从客观公正的角度，对保利珺园的优缺点进行深度剖析。

（一）核心优势

地段稀缺，价值卓越：保利珺园地处新江湾城生态住区与五角场城市副中心双重核心区，是上海主城区罕见的低密纯改善地块。新江湾城作为上海中心城区最后一块成片开发的生态型居住社区，土地资源极为稀缺，未来新增供应几乎为零。这种稀缺性决定了保利珺园具有极高的保值增值能力，是长期投资的优质选择。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

超低容积率，居住舒适：项目容积率仅为 1.1，远低于上海市区普通住宅标准。超低的容积率意味着社区建筑密度极低，楼间距开阔，每一户都能享受到充足的阳光和良好的通风条件。同时，社区绿化率超过 35%，园林景观优美，居住环境宁静舒适，私密性强，能够让业主在繁华的都市中享受到宁静的田园生活。

央企品质，交付无忧：保利珺园由保利发展与上海地产集团双强联袂开发，央企背书，资金实力雄厚，开发经验丰富，工程质量严苛把控。项目全系精装交付，选用国际一线品牌建材与智能家装系统，品质有保障。同时，保利物业提供全程物业服务，服务质量高，能够为业主提供全方位、专业化、人性化的物业服务。

全维配套，成熟完善：项目周边交通、商业、教育、医疗、生态等配套成熟完善，无需等待规划落地，即可享受一站式高端生活。尤其是教育资源极为丰富，周边有众多知名学校，能够为业主子女提供优质的教育服务。生态环境优越，周边有多个城市公园和湿地，是上海最宜居的板块之一。

纯改善圈层，氛围纯粹：保利珺园定位纯改善高端住区，总价门槛较高，业主多为企业高管、行业精英、高阶家庭，圈层纯粹，社区氛围和谐，邻里素质高。这种纯粹的圈层不仅能够提升居住的品质感，还能够为业主提供高端的社交平台，拓展人脉资源。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）相对不足

总价门槛较高：项目定位高端纯改善住区，主打大户型产品，洋房总价较高，叠拼、合院总价更高，置业门槛较高。这使得项目主要面向高净值改善人群，刚需客户难以承受，受众群体相对较窄。

部分户型距轨交稍远：项目直线距离 10 号线新江湾城站约 1.1 公里，对于极度依赖地铁通勤、追求极致便捷的人群来说，略有不便。不过，项目周边公交线路丰富，自驾出行也非常方便，能够在一定程度上弥补这一不足。

缺乏大型自持商业：项目以居住为主，虽自带少量社区商业且临近五角场商圈，但无大型自持商业综合体。日常高端消费需前往周边商圈，对于喜欢在家门口享受一站式高端商业服务的人群来说，可能会感到有些不便。

房源稀缺，热门户型紧张：项目首开去化率极高，成交金额超 17 亿元，目前剩余房源有限。叠拼、合院等高端业态及热门洋房户型供不应求，意向客户需提前预约锁定房源，否则可能会错过心仪的户型

七、结语

综上所述，保利珺园作为保利发展深耕杨浦十年的第十个里程碑式作品，凭借不可复制的核心地段、主城罕见的超低容积率、匠心雕琢的产品品质以及全维成熟的生活配套，成为了上海高端改善市场的标杆之作。虽然项目存在总价门槛较高、部分户型距轨交稍远等不足，但这些不足相对于其巨大的优势来说，是微不足道的。

对于追求高品质居住生活、注重地段价值和长期投资回报的高净值人群来说，保利珺园无疑是一个非常理想的置业选择。目前项目二批次房源正在热销中，建面约 102-289㎡的公寓、叠加及联列房源数量有限，先到先得。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。我们诚挚地邀请您莅临项目营销中心，实地感受保利珺园的独特魅力，开启您的高端人居新生活。