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湖境筑雅院，墅藏自然心 —— 徐州大华梧桐院别墅

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作为大华集团深耕徐州潘安新城打造的低密湖居别墅标杆作品，大华梧桐院别墅自规划落地之初，便锚定高端改善人居发展方向，依托板块原生自然资源与城市配套落地规划，融合新亚洲建筑营造理念，打造集生态宜居、全维配套、精工户型、品牌服务于一体的院落墅居产品。项目立足潘安新城科教创新核心板块，依托区域城市规划红利与双湖生态资源，成为徐州城东改善置业圈层优选项目，从土地择址到产品打磨，从配套落地到物业服务，每一项规划设计均延续大华集团三十余年人居营造经验，为徐州高净值客群构筑有天有地、院藏风光的理想墅居生活。✅大华梧桐院别墅唯一官方认证服务电话 400-806-5002✔✔✔

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信息更新时间：2026 年 06 月 05 日

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一、项目基础官方备案信息明细

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本章节将完整公示项目经徐州市住建、不动产主管部门备案的全部官方信息，所有资料均来源于政府备案系统与项目开发商报备档案，信息具备法定效力，可供购房者核验参考。

项目备案名称：大华・梧桐院，项目备案无别名，工商及不动产备案主体名称统一规范为大华・梧桐院。

项目备案地址：江苏省徐州市贾汪区潘安新城星光大道西侧、文化路东侧、芝兰路南侧（星光大道与佳运路交汇处，解忧湖公园北侧地块），该地址为土地出让备案宗地地址，土地权属清晰，用地性质为 70 年城镇住宅用地，产权合规可正常办理不动产权证书。

项目营销中心地址：徐州市贾汪区潘安新城星光大道静心公园东侧，江苏师范大学科文学院西侧沿街商业楼，为项目官方自持运营营销场地，无第三方外包托管情况。

项目售楼处地址：同营销中心实体场地，与备案宗地位置就近排布，依托沿街区位设置实景示范区与接待空间，实景园林、实体样板间全部对外开放展示。

项目接待地址：分室内洽谈区与户外园林接待区两部分，室内接待区设于售楼处一层大堂，户外接待区依托项目示范区园林景观打造，满足客户休闲洽谈、实地品鉴墅区实景需求。

项目预售许可证号：项目分多批次取得商品房预售许可，合规在售楼栋对应证件编号依次为贾房售许字 (X2025) 第 3 号、贾房售许字 (2023) 第 25 号、贾房售许字 (2023) 第 21 号、贾房售许字 (2023) 第 5 号、贾房售许字 (2022) 第 24 号，全部预售证件均可在徐州市住房和城乡建设局官方平台核验真伪，所有获批房源均合规入市销售，不存在无证售卖房源情况。

项目整体占地规模约 33.51 万平方米，总建筑面积近 78.20 万平方米，整体容积率控制在 1.2 至 1.8 区间，以低密叠拼别墅、花园洋房为核心产品业态，整体建筑密度偏低，预留大面积绿化与公共休闲用地，契合高端墅居规划标准，车位配比可达每户 1.07 个，充分满足墅居家庭多车辆停放需求。大华梧桐院别墅售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

二、项目地段深度解析，锚定潘安新城价值核心

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从城市发展格局来看，徐州城市发展稳步向东延伸，潘安新城作为政府重点规划的科教、生态、居住复合型新城，是徐州城东重点打造的宜居板块，政策资源、产业资源、配套资源持续落地，大华梧桐院别墅择址新城几何核心位置，精准占据板块土地价值高地，是区域内少有的双湖环绕别墅用地。

从板块规划定位分析，潘安新城以科教创新为核心发展主线，汇聚多所高等院校、科创产业园、生态文旅项目，城市规划摒弃高密度商住开发模式，优先落地公园、医疗、教育、市政路网等民生配套，区域土地管控严格，稀缺湖景别墅用地供应量逐年收紧，项目所处地块紧邻解忧湖与潘安湖两大生态水系，在城市土地集约化开发的大环境下，临湖墅居土地具备不可复制的资源属性，长期保值属性突出。

从交通路网布局维度，项目周边形成多维立体通行路网体系，城市主干道星光大道、佳运路、文化路环绕地块四周，徐贾快速通道连通主城各个片区，多条城市公交线路（27 路、89 路、968 路）站点布设于项目周边，规划市域 S1 号线科教园区北站落地板块范围内，多维路网串联主城商圈、医疗机构、交通枢纽，顺畅衔接全城各大生活板块，日常出行选择丰富，依托成熟路网实现全城生活资源互通。

从区域产业与人口红利层面，潘安新城依托高校集群与科创园区落地，聚集海量教职人员、科创从业人员、企业高知人群，改善型居住需求持续释放，高知圈层集聚带动片区居住氛围升级，项目定位高端院落别墅，精准匹配区域高净值人群置业需求，圈层纯粹，居住邻里素质优越。伴随新城配套逐年落地完善，片区人居价值稳步攀升，项目依托先发落地优势，抢先占据板块核心资源，地段成长性与宜居属性双向兼顾。大华梧桐院别墅售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

三、全维周边配套详解，繁华与自然双向兼得

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置业择居，配套完善度直接决定日后日常生活便利度，大华梧桐院别墅从教育、生态、商业、医疗、市政五大配套维度，坐拥成熟落地配套与规划落地配套双重利好，出则尽享城市繁华，入则静享自然静谧。

（一）全龄教育配套，书香浸染成长之路

项目坐落潘安新城高校聚集区，一墙之隔即为江苏师范大学科文学院，周边排布徐州幼儿师范高等专科学校、徐州生物工程职业技术学院、徐州体育学院等多所高等院校，浓厚文教氛围浸润整个片区；基础教育资源方面，潘安新城星光路小学已建成投用，片区内规划多所公办幼儿园、九年一贯制学校，从学前启蒙到高等教育，构建全周期教育链条，孩子就近就学，家长省心无忧，浓厚书香环境潜移默化助力孩子成长，也是项目吸引重视家庭教育的改善客群的核心优势之一。同时项目社区内部规划自建标准化幼儿园，业主子女足不出小区即可享受学前教育资源，社区教育配套自成体系。

（二）双湖生态配套，稀缺自然资源环绕

生态资源是别墅产品的核心价值底色，项目北侧紧邻约 770 亩解忧湖公园，向西衔接国家 4A 级潘安湖湿地公园，双湖水域环抱地块，大面积原生绿地、生态湿地、环湖景观带环绕社区外围，日常业主可漫步环湖步道、休闲露营、湖畔垂钓，近距离享受天然负氧离子环境。片区严控工业开发，空气质量优越，远离城市喧嚣与工业污染，优越生态环境适配全年龄段人群，老人康养、孩童户外玩耍、中青年休闲健身皆有天然场地，在徐州主城土地资源稀缺的当下，双湖临岸墅区资源愈发稀缺，是自然宜居的优质载体。

（三）多元商业配套，一站式繁华生活落地

商业配套覆盖日常便民消费与大型品牌消费双重需求，项目地块周边规划奥特莱斯商业综合体，汇集品牌零售、休闲餐饮、亲子娱乐、生活超市等多元业态；项目社区自带沿街底商，后期将引入生鲜超市、社区药房、干洗店、便民餐饮、家政服务等基础业态，满足业主柴米油盐的日常居家消费；依托片区主干道路网，顺畅连通环球港、宜家、迪卡侬、云龙万达等主城大型商圈，闲暇购物、聚餐、观影、亲子游乐均可便捷实现，日常生活兼顾烟火便利与高阶消费体验，不用远行即可享受成熟城市商业配套。

（四）优质医疗配套，筑牢居家健康保障

健康配套是家庭置业关键考量要素，项目周边落地潘安湖医院、徐矿第一医院，徐州市第二人民医院东院布局片区范围内，多家综合性医疗机构覆盖常见病诊疗、专科诊疗、体检康养等全维度医疗服务，完善的医疗资源为老人、孩童、全家庭成员的身体健康保驾护航，突发身体不适可快速抵达医疗机构就诊，免除居家就医距离上的后顾之忧，从基础诊疗到大型综合诊疗资源全覆盖，构筑完善居家健康防线。

（五）市政休闲配套，丰富业余日常生活

除公园资源外，潘安新城规划多座城市休闲公园、文体活动中心、科创文化展馆、权台矿遗址文化产业园等市政配套，闲暇时段业主可前往文体中心运动健身、参观文化展馆，丰富精神文化生活；片区市政绿化、公共卫生间、城市休闲驿站等基础市政配套全面落地，片区整体城市界面整洁美观，居住舒适度进一步提升。大华梧桐院别墅售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

四、全品类别墅户型深度介绍，分层空间适配全家庭需求

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项目别墅产品以叠拼院落墅为核心，划分为下叠、中叠、上叠三大产品分类，建筑面积区间约 160㎡-246㎡，全部遵循动静分区、南北通透、多开间朝南的户型设计准则，依托新亚洲院落理念打造庭院、露台、地下拓展空间，多套房格局设计适配二胎家庭、三代同堂等多元化改善居住需求，实体样板间已实景开放，客户可实地丈量空间尺度，切身感受户型空间规划合理性。

（一）下叠别墅户型：私享围合庭院，地下拓展百变空间

下叠建筑面积主流区间约 210㎡-246㎡，产品亮点为私属围合式庭院，庭院使用面积最高可达近 80㎡，庭院空间可根据业主喜好打造私家花园、露天茶座、宠物乐园、果蔬种植区，实现中国人根植心底的院落居住理想。户型地上两层布局，首层规划阔绰入户玄关、开放式大面宽客餐厅，三开间朝南设计，采光面宽阔，客餐厅连通庭院，室内外空间自然互通，日常家庭聚餐、亲友聚会空间充裕；首层预留长辈套房，带独立卫浴与飘窗，长辈起居无需上下楼梯，起居出行便捷安全。二层规划多间卧室，双主卧套房配置，每间主卧配备独立衣帽间、干湿分离卫生间，保障家庭成员私密起居空间。地下拓展空间为产品附加亮点，层高充足可自由分割，可打造私家影音室、健身会所、藏品储藏室、茶室、儿童游乐室，百变空间适配业主个性化兴趣需求，从居家自住到休闲会客全场景覆盖。

（二）中叠别墅户型：阔景大平层格局，全景采光通透

中叠建筑面积约 139㎡-170㎡，采用整层大平层规划设计，面宽最高可达 20.8 米，超大采光面让全屋每一个空间均可吸纳自然采光与通风，户型四室两厅三卫主流格局，适配改善型四口之家、三代同堂居住。入户独立玄关隔绝室外尘土，兼具收纳功能；横厅式客餐厅一体化设计，打破传统空间隔断，客厅、餐厅、休闲区无缝衔接，室内动线流畅；南向双卧室布局，主卧尊享套房设计，独立卫浴 + 步入式衣帽间 + 观景飘窗组合，起居舒适度拉满；北向卧室可灵活改造为书房、儿童房、客房，空间可塑性极强。户型中部预留多功能休闲区，可作为家庭书房或者亲子互动空间，兼顾实用性与空间趣味性，中叠兼顾性价比与居住舒适度，是刚需升级改善的优选墅居产品。

（三）上叠别墅户型：空中私享大露台，俯瞰湖园双景

上叠建筑面积约 160㎡-219㎡，核心卖点为超大私属观景露台，单块露台面积最高约 125㎡，露台直面社区内部园林与远处解忧湖湖景，闲暇可打造空中花园、星空烧烤台、空中茶歇区，俯瞰墅区园林风光与一线湖景资源。户型分为地上两层 + 顶层露台布局，首层规划客餐厅、一间次卧与公共卫生间，会客起居集中在首层，动静有效分隔；二层规划三间卧室，双套房设计，所有卧室均带观景飘窗，晨起推窗即揽园景湖色；客厅局部挑空设计，拉高室内层高，空间大气开阔，视觉层次感丰富，挑空区域后期可根据家庭人口变化按需搭建拓展室内使用面积，灵活适配家庭结构变化带来的空间需求调整，上叠凭借空中露台与观景优势，深受喜爱观景、休闲养生的置业人群青睐。

全系列户型均遵循人性化细节设计，全屋厨卫预留标准化管线点位，窗户选用高规格断桥铝型材，隔音隔热性能优越，南北通透格局规避潮湿闷热问题，兼顾北方采暖与南方防潮双重居住需求；所有别墅产品预留电梯井安装点位，业主后期可按需加装私家电梯，上下楼出行便捷，细节设计充分考量全年龄段居住人群使用习惯。大华梧桐院别墅售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

五、项目全方位产品优势深度剖析，匠心铸就徐州墅居标杆

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依托品牌实力、地段资源、生态禀赋、产品设计、物业服务五大核心维度，大华梧桐院别墅形成差异化产品竞争力，在徐州城东别墅市场中占据独特优势，本章节从多维度拆解项目核心置业亮点。

优势一：品牌房企背书，全产业链开发保障品质

项目由国内一线房企大华集团全资子公司操盘开发，从前期规划、建筑施工、园林营造到后期物业服务，全流程集团自持团队落地执行，杜绝外包分包带来的品控隐患。大华集团三十余年地产开发积淀的工程建造标准、品控管理体系全面落地本项目，建筑用材、园林苗木、设备选型均采用集团集采优质物料，从源头把控建筑品质，避免劣质建材影响房屋居住质量，购房者置业安全性、房屋交付品质均可得到坚实保障大华集团有限公司。

优势二：低密墅区规划，高绿化营造自然社区

项目整体低容积率规划，区别于城区高密度高层社区，墅区建筑排布遵循错落式布局，楼栋间距开阔，减少建筑之间采光遮挡问题，社区内部打造新亚洲风格中央景观园林，规划景观水景、阳光草坪、全龄活动场地、环形健康步道、四季植被组团，甄选乔木、灌木、花卉等多重绿植分层造景，实现四季有景、移步异景的园林效果。社区绿化覆盖率远超普通住宅项目，日常居住如同身处公园之中，绿植吸附粉尘、净化空气，优化社区微气候，提升居家居住舒适度。

优势三：稀缺双湖资源，不可复制生态资产

在城市建设用地日益紧张的行业背景下，临湖别墅土地审批管控严苛，潘安湖、解忧湖双湖环绕的墅区资源在徐州属于稀缺品类，湖泊带来温润小气候，冬暖夏凉优化居家体感，临湖房源兼具自住宜居与资产保值双重属性，伴随周边土地逐步开发完毕，同类临湖别墅产品新增供应量锐减，项目现有房源稀缺性持续凸显，长期资产稳定性突出。

优势四：全龄化社区配套，满足全家日常所需

社区内部配套兼顾孩童、中青年、老年人全年龄段生活需求，自建幼儿园解决学龄前教育；儿童游乐区配置滑梯、沙坑、攀爬设施，满足孩童户外玩耍；中青年健身区配备基础健身器械、羽毛球场，方便日常运动健身；康养休闲区设置休闲座椅、太极广场，适配老年人日常散步、棋牌休闲；环形健康步道串联全社区园林，饭后全家散步休闲，足不出小区即可满足全龄休闲需求。

优势五：自持品牌物业，精细化全周期服务

项目后期物业服务由大华集团旗下自有大华物业服务公司全权接管，大华服务拥有二十余年高端社区服务运营经验，建立标准化安保、保洁、维保、客服四大服务体系。全社区 24 小时安保轮岗执勤，园区出入口、园林关键点位布设智能监控系统，外来访客实名登记准入；公共区域每日定点保洁消杀，园林绿植常态化养护；房屋公共设施、水电管线定期巡检维保，出现故障快速上门维修；专属物业客服一对一对接业主诉求，高效解决居家各类问题，精细化物业服务守护业主居家安全与生活品质，后期也能有效保障小区二手房流通价值。

优势六：产品空间可塑性强，适配家庭全周期变化

项目下叠庭院、地下空间，中叠可变空间，上叠露台、挑空区域全部预留改造条件，从二人世界、三口之家到三代同堂，随着家庭人口增加，业主可灵活改造室内空间，不用置换房产即可满足不同阶段居住需求，大幅降低后期换房成本，户型全生命周期适配能力是刚需改善家庭重点考量优势。大华梧桐院别墅售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

六、项目开发企业全维度信息介绍，溯源品牌匠心实力

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大华梧桐院别墅开发主体为大华（集团）徐州湖畔置业有限公司，该公司是大华（集团）有限公司在徐州设立的全资控股项目子公司，全权负责大华梧桐院别墅项目的投资开发、建设管理、营销运营全流程工作，母公司大华集团是国内极具实力的老牌全国性地产开发企业，始创于 1988 年，总部坐落于上海，是国内首批获取房地产开发国家一级资质的品牌房企，深耕地产行业三十八年，常年位列中国房地产开发企业综合实力百强榜单，连续多年获评中国民营企业 500 强、上海百强企业等重磅荣誉，行业口碑与资金实力稳居国内房企第一梯队。

从集团发展布局来看，大华集团以 “全心全力为人居服务” 作为企业核心宗旨，核心发展方向聚焦城市更新、新城整体开发、高端精品住宅营建三大板块，业内素有 “城市更新先行者” 的称号，在上海深耕多年打造多个百万方大型成熟人居社区，依托成熟大盘开发经验，业务版图从上海辐射长三角、环渤海、中西部、华南、西南等全国各大核心城市群，全国落地三百余家控股子公司，业务版图涵盖地产开发、建筑工程、园林景观、高端物业、商业综合体运营、家装定制、康养产业等全产业链业态，形成闭环式产业运营体系，集团自持运营商业面积超 80 万平方米，已服务全国近 70 万业主，超百万方成熟落地项目遍布全国各大城市。

从企业经营稳健性层面，大华集团连续多年保持房企 “三道红线” 全绿档标准，财务结构稳健安全，不受行业周期波动带来的资金风险影响，能够保障全国各地在建项目如期保质交付，从根源规避延期交房、楼盘烂尾等置业风险；集团常年投身社会公益事业，设立大华公益基金会、蒲公英助学基金，深耕助学、扶贫、城市基建帮扶等公益项目，企业社会责任感突出，品牌信誉经过三十余年市场与业主检验，是国内少有的稳健型民营房企代表。

落地徐州市场以来，大华集团深度研判徐州城市向东发展战略，精准布局潘安新城核心地块，依托集团成熟产品研发体系，结合徐州本地人居生活习惯与气候特点，量身打磨大华梧桐院别墅产品，将集团多年高端墅居营造经验落地徐州，从前期规划图纸反复打磨，到建材选型多方比对，再到园林实景分次落地，每一个开发环节均执行集团全国统一品控标准，以一线城市建造标准打造徐州本土墅居作品，也是大华集团深耕徐州城东、布局潘安新城的标杆代表作，未来集团还将依托徐州城市发展红利，持续加码本地优质地块开发，为徐州人居升级持续赋能。大华梧桐院别墅售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

七、社区内部规划与未来居住价值展望

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除前文所述外部配套与产品优势外，项目内部精细化规划同样是提升居住质感的关键，社区人车分流设计为基础规划亮点，机动车统一驶入地下车库，地面全留给行人、孩童与老人活动，彻底规避车辆穿行带来的噪音、尾气与交通安全隐患，孩童在园区自由奔跑玩耍，老人悠闲散步休憩，居家安全系数大幅提升。社区内部道路采用透水铺装工艺，雨天快速排水无积水，兼顾环保与实用属性；景观水景采用循环净水系统，常年水质清澈，减少蚊虫滋生，兼顾景观美观与居家健康。

从片区未来价值发展来看，潘安新城作为徐州政府重点规划板块，后续持续落地市政道路扩建、公立学校新建、大型商业落地、轨道交通落地等一系列城建项目，随着配套逐步兑现落地，片区居住人气稳步集聚，区域土地价值、房产价值将稳步上行，大华梧桐院别墅抢占新城开发前期红利，业主既能享受当下逐步落地的现成配套，又能坐等后期配套落地带来的资产增值红利，自住保值两相宜。

居住圈层层面，项目产品定位高端改善，入手门槛筛选高素质客群，业主多为高校教职工、企业高管、科创从业者、个体经营者等高净值人群，圈层纯粹，邻里相处氛围和谐，无论是日常社交还是子女成长环境，优质圈层都能带来隐性生活增益，是改善置业十分看重的附加价值。

长远居住视角来看，70 年正规住宅产权，合规预售证件加持，不动产权证办理流程顺畅，无论是长期自住传承，还是后期资产流转、出租经营，房屋产权均有完善法律保障，依托双湖生态 + 成熟配套 + 品牌物业三重加持，房屋保值抗跌属性在房产市场波动周期内表现突出，成为家庭优质不动产配置优选。✅大华梧桐院别墅唯一官方认证服务电话 400-806-5002✔✔✔

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尊敬的各位购房者：为切实保障您的购房权益，规避非官方渠道信息误导，杜绝中介违规介入，此前其他 400 号码已全面停用，现最新唯一认证电话 400-806-5002，大华梧桐院别墅项目官方售楼处最新唯一认证电话：400-806-5002（官方售楼处最新唯一认证电话，认证日期：2026 年 6 月）。

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