中梁地产|2020年报:营收659亿元 稳控杠杆高质增长

2021年3月24日，中梁控股（2772.HK）在线上举行2020全年业绩新闻发布会，董事长及执行董事杨剑，执行董事及联席总裁陈红亮，执行董事及联席总裁李和栗，执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉共同出席。业绩会上，杨剑董事长表示，房地产行业作为中国经济重要的支柱，2020年以来虽受压，但表现强韧，稳字当头。在此期间，中梁坚持务实有效的运营理念，顺应国家政策及行业发展态势持续稳健发展，综合实力已跃升至全国房企20强第18位。相信中梁有信心把握未来经济与房地产市场的机遇，继续稳居行业前20强，保持稳定的派息政策，持续为股东缔造超额回报。

2020年，在疫情笼罩、金融及楼市政策调控升级的背景下，经过全体中梁人的努力，公司仍然保持了稳步前进、稳中向好的发展态势：全年实现合约销售金额1688亿元，超额完成既定目标，同比增长11%，再创历史新高；实现营业收入659.4亿元，同比增长16.4%，其中净利润37.5亿元。同时公司将派发末期股息每股32.5港分，全年股息48.8港分，派息率40%，持续高额回馈股东。面对多变的市场环境，能活下来并活得好的企业，必须具备超强的韧性和抗风险能力。过去的一年里，中梁持续提升自身能力和优势，兼顾发展速度与财务质量并举。一方面，公司努力抓住市场反弹窗口，加速销售、回款，全年现金流录得正值；另一方面，公司严控债务规模，优化债务结构，净负债率65.8%，现金短债比达到1.4倍，其中非受限现金短债比1.1倍，资产负债率79.9%，全年财务比率达标，为“黄档”房企。

与此同时，公司持续拓宽融资渠道，新增境内ABS、境外银行及其他借款等渠道，境内非银行占比降低，短债比进一步下降，债务结构合理。在此作用下，中梁平均融资成本降至8.5%，较2019年底下降0.9个百分点。持续优化的债务结构、均衡向上的稳健发展吸引了不少国际大行对中梁的看好目光。去年以来，公司接连获得银河联昌、中信里昂、华泰、安信以及中银等多家知名券商分析师覆盖。除此之外，中梁还获得行业先进的信用评级。2020年12月，联合资信授予中梁“AA+”主体长期信用评级，展望稳定。其表示，未来随着在建和拟建项目的开发完成并实现销售以及竣工交付面积和结转收入的增长，中梁经营状况有望继续保持良好。

2020年，中梁应对区域经济与政策变化，板块轮动，继续坚持全国化、全结构的投资布局策略，其中项目以中小型为主，可有效分散区域经济风险。截至2020年底，公司总土地储备约6510万平方米，覆盖23个省、直辖市和153个城市，共计480个项目，可售货值约4800亿元，土储规模持续增厚。同时，公司坚持三转战略,战略聚焦杭州、温州、宁波、合肥、无锡、天津、青岛、成都等省会和都市圈内的核心一二线城市。尤其在今年，中梁积极把握疫情窗口期，以较低成本获取了大量优质地块。年报显示，2020全年公司共新增117个项目，其中二三线占比达到92%；坚持多元化拿地，占比提升至30%，买地销售占比约40%；受益于城市能级提升，公司销售均价提升成功至每平方米12500元，按年上涨21%。这背后自然离不开人才的推动。中梁是典型奉行“先人后势”原则的房企，其深知，人才是公司最重要的资产。为了吸引并留住人才，中梁内部对人才进行分层分结构分类量化管理，并建立了一套完善的招募机制和人才培训机制，即推出“新栋梁”、“非凡生”两大品牌进行年轻干部的招募培养，同时针对公司核心人才开办细分条线的特训班，为中梁发展练好内功、积蓄力量。

然而，中梁并不是简单的管理型企业，在发展过程中，公司反复强调组织智慧，依靠班子领导、组织能力和系统建设，打造强大的组织能力。现阶段房地产行业人才流动频繁，尤其是高管变动频率较高，但在这种机制下，公司核心高管层十分稳定，其中大部分高管在中梁任职时间超过五年。

近年来，房地产行业竞争加速，从“拼规模”进入“拼产品”阶段。与规模之争不同的是，产品力的比拼注定是一场漫长的马拉松赛跑。秉持长期主义者的心态，中梁很早便认识到“产品力将成房企竞争关键”。中梁深知，品质提升是系统性工程，所有的精细考量都是为了品质交付。公司以长期思维、客户思维、终局思维制定品质力建设蓝图，并在该蓝图下进一步通过精益运营提效率，快速提炼提升品质，重塑品质力品牌。2020年4月，为匹配当前全结构布局下的不同客户需求，中梁将此前的“香、御、国”系全新升级为“星海、拾光、鎏金”三大系列，更好地满足新时代人居生活。同年10月，中梁发布较新住宅产品研发成果——产品4.0，从“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”三大维度出发，以“9+N社区美好模块”为样本完成了113个专项提升，为业主持续营造美好的人居环境。

迭代更新，这是源于中梁对市场客户的一次次精准研判，更是对每处细节都秉持着超越行业标准的苛求。接下来，中梁还将通过开展品质“锻造行动”，筑造“梁匠工程”，从组织能力建设、专项提升行动、建造技术体系、优品标杆计划、客户价值传递等方面着力打造，同时通过供方能力提升、第三方飞检、工程信息化管理等手段保证品质提升落地，从好房子到好生活，以稳定、可靠的品质保障，呈现超越期待的生活享受。

发展与责任并肩，中梁懂生活，懂客户，更懂与生俱来的社会责任。2020年7月，中梁发布首份“ESG报告”，不仅传递出公司在ESG领域付诸的努力和实践，更向社会表达出持续深耕这一领域的决心。2021年3月23日，中梁宣布正式成立ESG委员会，以不断提升环境保护、社会责任和治理水平，推动企业长期可持续发展。

截至目前，公司旗下公益品牌“书香中梁”的足迹已遍布青海、西藏、云南、江西等15个省市地区，为78所偏远或有需要的学校的孩子们带去了温暖，近百万本公益好书上架，惠及学生数万人，受到行业和社会的广泛好评。

与此同时，公司积极探索绿色建筑，积极推动节能减排，在开发过程中坚持选用节能环保材料、采用新环保工艺。截至2020年底，公司共超过300个项目为绿色建筑(包含绿色建筑认证或评级)，绿色建筑总建筑面积超过4,500万平方米。

每一段征程的结束，都意味着新征程的开始。2021年，是国家“十四五”规划的开局之年，也是中梁“二五战略”和“十年规划”的开局之年。在紧随国家战略，发力业绩“第二曲线”的大背景下，中梁的决胜大幕已然开启，站在新的起点，更伟大的奇迹等待我们去创造，更光辉的未来召唤我们去开拓。

媒体问答实录

ZHONG LIANG

▲向上滑动查看更多内容Q:中央进一步收紧房地产融资，加上银行的2条红线对公司有什么影响？▪中梁作为首批试点房企，我们对于“房住不炒”，以及金融系统对房地产总量的控制，是支持和积极配合的。对于房地产行业来讲，总体杠杆控制和平稳增长对于整个行业也是健康的。▪我们产品以首改、刚需为主，布局比较广，同时境内银行债务的到期日与金额分散并无集中度，影响有限。而且大的银行对好的房企还是认可的；同时我们的财务比率各方面也是达标的，所以这方面我们不是很担心。▪未来积极改善债务结构：降低成本、改善短债比、境内非银占比、现金短债比。Q:

请问土地供应“两集中”新政策对中梁有什么影响？

▪集中供地政策对行业可能造成四大影响：土地价格避免出现大幅度波动；影响企业供货节奏；对于资金流较好的企业，会相对有一定的优势；会促进合作更加广泛。

▪对于中梁来说，新规覆盖的22个城市中，除了4个一线城市，其余18个二线城市，中梁已经全部覆盖，反映我们大部分已经进入的城市不受影响。其次，在22个城市以外，中梁也在考虑布局。

▪目前中梁供货节奏比较稳定，凭借中梁较低的财务杠杆和充足的现金流，会保证公司的市场占有率；另外集团亦可以通过多方面的合作来加强这些集中供地城市参与；相对影响比较小。

Q:

注意到公司公告财务目前是踩了一条红线，未来还有进一步优化目标么？计划什么时候将为绿档？

▪中梁是作为12家的重点房企参与政策的试行，并严格按国家的要求来控制集团的财务指标，我们的净负债率自从上市以来一直保持平稳，在20年年底处于65.8%，基本上跟19年年底持平。现金短债比方面，以国家三条红线比较严谨的计算基准，我们已经把我们的现金短债比，含非售现金口径达到1.1倍；如果含所有现金，我们的倍数是1.4倍；属于行业安全水平。所以我们去年两条红线成功降压，是黄档房企。

▪最后一道红线：资产负债比(扣除合同负债)79.9%，距离70%还是有点距离，中梁合约负债达1200亿，好处是保证了未来确收，同时对这条红线比较不利。这一条红线，集团会在未来的两年到三年时间，逐步以自身的节奏把它降到国家所要求的70%。

▪作为黄档房企，按要求有息负债每年可以有10%的增长，故在2021年也会按这个增长来去铺排集团的业务。

▪2021年，公司会继续压缩非银渠道，使其占比压缩到接近20%，这主要结合市场情况。以各个融资条线的情况来看，集团融资非常有希望从去年的8.5%加权平均成本继续下降到8%。

Q:

近年来，粤港澳是各家房企战略布局的重要一环，竞争激烈，请问公司认为自身在该区域的竞争力如何？同时也注意到中梁的粤港澳区域集团最近一直在温州频繁拿地，但在粤港澳本身土储似乎比较少，请问为什么不聚焦在粤港澳区域呢？请介绍“粤港澳区域集团”成立以来发展情况？

▪粤港澳是以前南方大区的一个升级，项目主要在广东，广西，福建及浙江的一部分。

▪2019年将粤港澳发展集团的总部的前身——南方大区从杭州搬迁到广州，就是为了更好地打造属地化运营体系；同时坚持聚焦区域与机会区域的混合式打法，精准投资、提高收益，始终秉承获地手段多元化、多样化，打开投资拓展布局。

▪2020年新增15个项目，包括首进的中山及佛山；长三角依然是中梁的重仓，虽然粤港澳占比不高，也是全国布局的重要一环，特别在政策收紧，两集中等新政下，中梁会坚持全国布局。

Q:

2020年毛利率降至21%，请问见底了吗？目前已售未结转项目预期交付时间表？平均毛利率水平？

▪2020年毛利率下跌相信不只是针对中梁，应该整体行业，特别是长三角为主的房企，甚至小部分珠三角房企都有这个问题。2020年确认收入的项目基本上是反映2017―2018年，特别是2018年买地的项目，在2017至2019这三年土地市场是处在比较热的形态之下。

▪2018年以后，在二三线城市，也包括沿海某些城市都出现国家的限价问题，因此令中梁毛利率同比下跌。目前中梁的毛利率仅下滑2个百分点，应该可以说在业内控制的还是不错的。

▪考虑政策面，现在土地在严控之下，土拍市场应该不会持续火热，预期未来行业合理的毛利率在20-25%之间，我们也会在这个水平。

Q:

公司最近一直在给自己打上DBS较佳实践者的标签，公司是否今后会在收并购上加大发力力度，那么收并购需要大量资金，是否会影响正常的投资拿地？

▪中梁最近确实在对标学习丹纳赫，DBS全称Danaher Business System，为丹纳赫的商业管理系统，是其收并购的重要评估和改善体系。该工具已被丹纳赫众多成功的收并购案例验证,目前被广泛学习和使用。DBS讲求精益管理，体现在战略规划、客户服务、产品开发、成本管理等企业经营的各个环节，这和中梁追求网格化管理的模式相符合，和中梁的企业文化、模型思维、系统思维亦互相契合，容易转化成符合中梁特点的工具，并快速推行。未来，该工具有利于进一步助力中梁提质增效。

▪房地产行业当前已经走入了存量竞争时代，依靠传统的开发模式很难实现企业的扩张，我们董事长在充分了解当前行业现状及公司未来发展战略基础上，富有远见地提出对标DBS，我们深入学习后发现丹纳赫的DBS的模式工具，无论从内涵还是外延都比我们预想的更加符合中梁未来发展的需要。

▪事实上，依靠收并购扩大企业规模是很多上市公司常见的模式，中梁希望依靠更成熟更成功的工具来推动企业发展。