惹眼的先进 入京百亿夺地与退地传闻背后

先进一整个下午都在忙着否认各种退地传闻。

“不存在退地情况”，先进方面以相同口吻回复观点地产新媒体：“联合摘地会根据拿地协议进行，在北京还有很多合作方，还在同步洽谈更多合作项目。”

从事件起源说起——北京连续两天集中供地落下帷幕之后，大湾区“黑马”先进成为热议对象，一口气包揽4宗地，霎时间涌出各家媒体关于先进北京拿地分析，其中还夹杂着不确切的退地传闻。

甚至后续消息传出，此次土拍，先进不只收获了4宗土地，其它3幅已成交地块中也存在该公司的“影子”。

但一直没有确切信源存在，查阅部分报道发现，采用的都是“可能”、“或许”此类字眼，比如“先进除金盏地块外，其余几宗联合拿的地都有可能退出。”

试图向其它合作方求证，接近首开方面的人士称，双方成立联合体拿地之前，是有各自的授权价限制，如若超过先进的内部授权价，先进会在后续退出联合成立的公司。

该人士指出，先进与首开合作的这宗地并没有超过双方内部授权价。

接近中交方面的人士则回应，地块价格合适，其它不方便发表意见。

各方答复模棱两可，仅先进方面持坚决否认的态度。观点地产新媒体方面还向先进集团总裁沙骥求证：“退地是不可能的事，投了那么多地，不可能说投了就不玩了，这段时间还有很多合作在落地。”

据他透露，北京金盏地块还有合作方在寻求合作，先进也在评估合作的可能性。

拿地与退地

博恩曾说过，谣传就像河流，其起源极狭窄，而下游越来越宽阔。市场上继续众说纷纭，对先进退地一事添加各种“佐料”。

但实际上，相当一部分业内人士认为，先进退地可能性极低。

一名北京业内人士很早便否认了这样的传闻，他表示，不排除是其它房企放出的烟雾弹，但先进不可能退地，毕竟缴纳了20%的保证金，也是一笔不小的数目。

进一步分析，退出合作需要找其它房企接手，但如此低的利润空间，算不过账的话，一般接盘侠不好找。

以5月10日先进在首拍中拿下的朝阳区金盏乡小店村3005-02地块为例，最终拿地价格为39.27亿元+13%政府产权份额，成交楼面价52988元/平方米，溢价率3.89%。但该地块房屋销售价格上限为7.6万元/平方米，算上政府产权份额部分，实际账面并不太好看。

资料显示，该地块建设用地面积为5.7万平方米，规划建筑面积为7.41万平方米，土地用途为R2二类居住用地。

一名长期研究北京市场的分析师称，金盏地块容积率1.3，如果规划叠拼别墅的话，地下部分可以产出一定货值，但也没什么盈利空间。

先进对此不以为然，据称，当时首宗地块到手，先进方面有投拓人员起立欢呼，显然对于夺地成功十分欣喜。

拿地之后，先进方面便有内部人士接受相关媒体采访称，金盏地块虽为先进拿下，但背后也有合作方，具体还不方便透露，地块操盘体也还在和合作方谈。

先进在北京更擅长于联合体操盘方法，北京首批集中供地的第二天，先进都是以联合体的形式现身拿地，且连续拿下了三宗地，总金额达到148亿元，如对半分的话，先进投资金额达到74亿元。

具体为，首开+先进以62亿元、配建3.25万平方米公租房、溢价率5.08%的代价获得丰台区长辛店镇张郭庄村地块；先进+中交49.9亿摘昌平中关村(000931,股吧)生命科学园地块；先进+中交以36.1亿元、配建2.05万平方米公租房拿到昌平东小口马连店地块。

其中，讨论最多的是先进与中交联合拿下的两宗地。

据悉，东小口板块是目前北京热度较高板块，位于海淀、昌平及朝阳的交界处，距地铁8号线平西府站不到500米。

至于本次先进+中交联合体拿下的东小口地块及生命科学园地块，商品房均价上限为6.2万元/平方米及6.3万元/平方米。虽利润空间同样所剩无几，但多个业内人士均表示，项目后续应该不愁卖。

先进相关负责人对媒体更为详细的回复中则提到，先进内部从拿地后就一直在开会推进后续事宜，与合作方讨论分工条线、产品系选择等。

外部并不知悉这两宗地是否超过了先进所定下的内部授权价，联合拿地协议的具体要求如何也不得而知。

按照已有口径来看，虽当前未有退地操作，但也不排除后续发展可能出现变数。

毕竟在北京退地行为早有先例，如在2015年之际，北京市场便是“退地”风波不断。当时，华润、招商、华侨城组成的联合体以83.4亿元总价、配建5.7万平方米公租房的代价摘得丰台南苑乡地块，仅在拿地两个小时后，市场就传出华润、招商要退出地块的消息。

彼时业内便有分析称，退回国土局的几率比较小，程序和手续都极其繁琐，还要搭上保证金，联合体之间协商退出合作的可能性更大。

往事可鉴，上述故事后续为，华侨城独自揽下地块，但最终还是因高价地无法消化而将北京丰台槐新项目转让予泰禾。

惹眼的先进

归根结底，业内对于先进退地的疑问在于，作为长期深耕大湾区的房企，是否有实力同时打造北京多个项目，聚焦点则为资金是否充裕。

事实上，先进不是首次入驻北京市场。

在此前，先进北京已有项目在售，但多为合作开发，且更多充当战略投资的角色，并没有独立操盘经验。

按照先进方面在公开市场的回复，其于2002年进京，2005年成立北京公司，2015年、2017年均与其他企业合作在北京公开市场成功拿地。

另外，先进已于2009年成立华北公司，管辖天津、石家庄和北京区域。

目前先进在北京有两个项目，都是与万科合作，分别为翡翠公园和翡翠山晓。其中，翡翠公园位于昌平区北七家京承高速07出口西，已于2017年12月16日开盘；翡翠山晓位于石景山石门路东侧500米，是万科联手先进和平安共同打造的城市浅山墅居。

除此之外，先进此前在北京无其它拿地动作。也许是因为有了过往合作经验，先进特别强调在北京市场与其它房企合作。

先进方面在公开报道采访中坦言：“在大湾区，先进的深耕能力主要依靠旧改，长三角基本依赖招拍挂，而在北京基本依靠联合拿地。”

合作分担风险，可以缓解资金压力，同时还能实现市场、客户等资源共享，先进打的便是这样的算盘。与此同时，也有产生分歧的潜在压力，比如后续操盘主体沟通或是利润考量。

先进此次拿地确实惹眼，一举拿地超百亿元，与往日低调风格不相符合。不管之后资金投入多少，目前看来确实称得上是“黑马”的存在。

对于押宝北京导致各城市公司面临资金不足的争议，先进方面同样予以否认，对相关媒体称“不存在押宝北京的问题”，先进在大本营大湾区有良好的土储，2020年70%以上销售额来自长三角，接下来上海的集中供地也会参与。

先进同时强调自身现金流安全性。

“截至2020年底，先进集团经营性净现金流200多亿元，个别媒体报道的现金流问题并不存在。”市场上盛传的2021年预计销售回款200亿是取自先进商管的年报，相关数据指引亦是先进商管方面的，而该公司仅是先进旗下一子公司，所以呈现的债务数据也不能代表先进。

因为先进集团并未上市，所以无从考究其资金状况。根据先进官网显示，2019年，先进总资产超过1900亿元，累计开发面积超2000万平方米，自持一线核心地段商业面积近120万平方米，土地储备超5000万平方米，近70%位于粤港澳大湾区。

从规模上看，按照观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示，先进2020年销售金额为1036.2亿元，位列40名，完成了此前定下的“三年千亿”目标。

去年定下了新的目标，于2020年11月，先进集团董事长李华在内部会议上提出，两三年内希望先进能做到行业TOP20。

道阻且长，迈入千亿之后，先进在规模上费心不少。据相关媒体不完全统计，截至5月10日，2021年先进拿地已投入超过170亿元，拿地金额超2020年全年的70%。

亦有说法称，去年明星职业经理人陈凯加盟，全面领导地产开发和资产运营板块，是为了助力先进规模上升，此轮如此高调拿地，也少不了他的指引。

来源：观点地产网