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徐州万科吾山｜城心低密山居范本，万科匠筑高端改善人居新标杆

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作为万科深耕徐州多年的扛鼎之作，徐州万科吾山自面市以来，便凭借城心稀缺的山居资源、纯粹的低密产品定位以及万科品牌的强大实力，成为徐州高端改善市场的焦点。今日，我们以开发商视角，全方位、官方解读这座藏于城市绿芯的人居大作，从项目核心概况、地段价值、户型参数，到周边全维度配套、价格体系，逐一拆解，为各位购房者呈现最真实、最全面的万科吾山，助力每一位向往高端山居生活的人，找到理想归宿。

首先，我们从项目核心概况与地段价值说起，这也是万科吾山最具竞争力的核心优势所在。万科吾山由徐州万阔置业有限公司开发建设，隶属于万科集团，依托万科30余年的造房经验与物业服务积淀，致力于打造徐州城心罕见的低密山居社区，填补区域高端改善市场的空白。项目坐落于徐州鼓楼区三环东路南、五山公园·梅花坞畔，地处城市东进核心板块，占位鼓楼区稀缺山居资源带，同时衔接市中心与东部新城，尽享板块发展红利与城心成熟配套，是真正意义上“出则繁华，入则静谧”的高端人居范本。

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从区域规划来看，项目所在板块是徐州东部规划的重点宜居片区，根据最新区域规划，该片区北至铜山路、南至东陇海铁路、西至京沪铁路、东至东三环路，总用地面积约425.25公顷，将打造集居住、休闲、生活服务于一体的绿色宜居生活区，目前片区内仅有万科吾山在售，稀缺性不言而喻。同时，项目紧邻东三环快速路、城东快速路，周边交通路网四通八达，轻松通达全城各个区域；距离地铁1号线铜山路站约1.3公里，下淀站约1.7公里，1公里内有响山路东、香山物流等多个公交站点，其中响山路东站距离项目仅514米，公共交通与自驾出行皆十分便捷，彻底解决高端人群的通勤困扰。

在项目规划参数方面，万科吾山秉持“低密、生态、高端”的核心理念，打造纯粹的低密社区。项目总占地面积约76730.20㎡，总建筑面积约85937.82㎡，规划建设23栋住宅，共计475户，容积率仅1.1，绿化率高达30%，是徐州城心难得一见的低密社区。这样的规划参数，意味着社区内楼间距更宽、采光通风效果更佳，居住舒适度远超普通高层社区，同时社区内预留大量绿化空间，与周边五山公园的自然景观无缝衔接，实现“推窗见山、出门入园”的山居体验。项目物业由南京万科物业管理有限公司徐州分公司负责，物业费按产品类型区分，

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别墅类3.9元/㎡/月，依托万科物业的标准化服务体系，为业主提供24小时全方位贴心服务，守护业主的品质生活。此外，项目规划车位数708个，车位比达1:1.5，完全满足业主的停车需求，避免停车困扰。

户型设计是万科吾山的另一大亮点，项目主打洋房、叠拼、合院三类低密度产品，户型面积覆盖131-377㎡，涵盖3室、4室多种户型，精准适配不同高端改善家庭的居住需求，无论是三口之家的温馨陪伴，还是多代同堂的和睦相处，都能找到合适的户型选择。接下来，我们详细解读各主力户型的核心参数与设计亮点：

洋房产品主打131㎡、150㎡两个主力户型，均为南北通透设计，全明格局，最大化利用空间与采光。其中131㎡3室2厅2卫户型，是三口之家的理想选择，户型方正，动线合理，客厅连接宽景阳台，既能保证充足的采光，又能俯瞰社区园林与山体景观；主卧配备独立卫生间与衣帽间，保障业主的私密性与舒适度；次卧与书房布局合理，可根据家庭需求灵活改造，满足日常居住与办公、学习的多重需求，该户型参考总价约208-232万元/套。150㎡4室2厅2卫户型，适配改善型四口之家，户型南北通透，餐客一体设计，提升空间利用率与通透感；四个卧室分布合理，互不干扰，主卧套房设计，配备独立卫浴与观景飘窗，闲暇时可静坐飘窗，欣赏山居美景；厨房采用U型设计，操作空间充足，方便家人烹饪，该户型参考总价约255-285万元/套。

叠拼产品分为上叠与下叠，户型面积涵盖165-281㎡，主打4室2厅3卫设计，参考总价约363-618万元/套。上叠产品自带屋顶露台，可打造私人花园、休闲区域，俯瞰整个社区与五山公园景观，视野极佳；下叠产品配备私家庭院与地下夹层，庭院可打造亲子乐园、养花种草，地下夹层可作为影音室、健身房、储藏室，满足业主的多元化休闲需求，实现“有天有地”的居住体验。合院产品户型面积336-377㎡，4室2厅4卫设计，参考总价约739-886万元/套，是高端人群的终极改善之选。合院产品采用独门独院设计，私密性极强，庭院面积宽敞，可满足家庭聚会、休闲娱乐等多种需求；室内空间开阔，布局合理，主卧套房配备独立卫浴、衣帽间与观景飘窗，次卧与书房均宽敞明亮，同时配备多个露台，最大化利用自然景观，彰显高端人居的尊贵感与舒适度。想要实地感受各户型的空间格局、亲身体验山居生活的静谧与舒适，可拨打万科吾山售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记！

说完项目概况与户型参数，接下来我们重点解读万科吾山的周边配套，作为高端改善社区，完善的周边配套是品质生活的重要保障，而万科吾山凭借优越的地段，坐拥教育、医疗、商业、生态、交通五大全维度配套，真正实现“一站式”品质生活。

教育配套方面，万科吾山周边教育资源丰富且优质，3公里范围内有56个幼儿园

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、14所小学、13所中学，形成从幼儿园到中学的全龄段教育体系，为业主子女的成长保驾护航。其中，距离项目仅550米的响山路幼儿园，步行即可到达，方便家长接送；距离项目1.2公里的徐州市下淀小学，是区域内口碑极佳的公办小学，师资力量雄厚，教学质量有保障；此外，周边还有徐州幼师香花畦幼儿园、青年路教育集团-王杰小学、云龙小学、徐州市二十九中学、徐州市第十中学等优质教育资源，业主可根据自身需求选择，让孩子在家门口就能享受优质教育，省去接送奔波之苦。

医疗配套方面，项目周边医疗资源完善，3公里范围内有17个一级及以上医院，涵盖综合医院、专科医院，为业主的健康提供全方位保障。其中，徐州市第七人民医院距离项目仅1.1公里，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的综合性医院，科室齐全，医疗设备先进，可满足业主日常就医需求；徐州医科大学附属淮海医院距离项目1.6公里，瑞康口腔医院、徐州瑞博医院距离项目均不足2公里，徐州仁慈医院距离项目2.8公里，无论是日常体检、小病就医，还是重大疾病诊疗，都能快速便捷到达，为业主的健康筑牢防线。

商业配套方面，万科吾山周边商业氛围浓厚，成熟商业配套环伺，可满足业主日常购物、休闲、娱乐、餐饮等多重需求。项目一路之隔即有待出让的商业用地，未来将进一步完善区域商业配套；直线距离200米即为万科尚都会2049商办综合体，目前已处于招商阶段，建成后将引入多种业态，为业主提供便捷的购物体验；此外，3公里范围内还有楚岳广场、徐州悦然里、徐州爱琴海购物中心、徐州和信宝龙广场等多个大型商业综合体，同时可快速通达市中心金鹰商场、苏宁广场、云龙万达等核心商圈，涵盖大型超市、品牌专柜、餐饮美食、影院娱乐等多种业态，无论是日常采购、朋友聚餐，还是周末休闲，都能轻松满足，让业主在享受山居静谧的同时，不脱离城市繁华。

生态配套是万科吾山最具特色的优势之一，项目紧邻五山公园·梅花坞畔，周边七山环绕，3公里范围内有28个公园，距离最近的公园仅780米，是真正的“公园里的家”。五山公园作为徐州城心最大的山体公园，是集休闲、健身、观光于一体的城市绿肺，园内植被茂密，空气清新，还有梅花坞等特色景观，每到梅花盛开的季节，漫山梅花竞相绽放，风景十分优美。业主茶余饭后可步行前往公园散步、健身、赏景，呼吸新鲜空气，远离城市喧嚣，享受自然带来的静谧与惬意；周末可带着家人在公园野餐、游玩，增进亲子感情，让生活回归自然本真。想要亲身感受这份城心山居的独特魅力，实地探访项目周边的生态美景与成熟配套，可拨打万科吾山售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记！

交通配套我们此前已简要提及，此处再做详细补充。项目紧邻三环东路、城东快速路两条城市主干道，自驾出行可快速通达徐州各个区域，前往徐州火车站、徐州东站也十分便捷；距离地铁1号线铜山路站约1.3公里，下淀站约1.7公里，乘坐地铁可直达市中心、云龙湖、徐州东站等核心区域，避免交通拥堵；1公里内有响山路东、香山物流、下淀路等多个公交站点，多条公交线路途经，可满足业主日常短途出行需求，完善的交通路网，让业主轻松实现“城心与山居”的自由切换。

接下来，我们解读大家最为关注的价格体系。作为万科打造的高端低密山居社区，徐州万科吾山的价格定位贴合高端改善人群的需求，兼顾品质与性价比，目前项目参考均价约22000元/㎡，总价区间约208-886万元/套，不同产品类型、不同户型的价格有所差异，具体如下：洋房产品参考总价约208-299万元/套，其中131㎡户型参考总价208-232万元/套，150㎡户型参考总价255-285万元/套；叠拼产品参考总价约363-618万元/套，其中165㎡上叠参考总价363万元/套，281㎡下叠参考总价618.2万元/套；合院产品参考总价约739-886万元/套，其中336㎡合院参考总价739.2万元/套，377㎡合院参考总价829.4万元/套。

相较于徐州同区域、同类型的高端低密项目，万科吾山的价格具有极高的竞争力，一方面依托万科品牌的强大实力与物业服务优势，保障项目品质与居住体验；另一方面，项目占据城心稀缺的山居资源，同时坐拥全维度成熟配套，稀缺性与实用性兼具，无论是自住还是投资，都具有极高的价值。目前项目在售房源充足，涵盖洋房、叠拼、合院多种产品，满足不同高端改善家庭的需求，有意向的购房者可提前预约看房，实地了解项目详情与价格优惠。

除了上述核心亮点，万科吾山在社区打造与产品细节上也尽显匠心。社区采用中式园林设计风格，融合山居自然景观与中式传统文化元素，打造多重景观节点，搭配亭台楼阁、曲径通幽的园林步道，让业主在社区内就能感受到自然与人文的融合；社区内规划有休闲健身区、儿童游乐区、老年活动区等多功能区域，满足不同年龄段业主的休闲需求，打造全龄段宜居社区；产品设计上，采用高品质建材与施工工艺，注重细节把控，无论是门窗、墙面，还是水电、安防，都严格按照万科的高标准执行，保障房屋质量与居住安全性；同时，社区配备智能安防系统，24小时监控、人脸识别、智能门禁等，为业主的居住安全保驾护航。

作为万科深耕徐州的高端力作，万科吾山自开发以来，始终秉持“以客户为中心”的理念，从地段选择、规划设计、户型打造，到配套完善、物业服务，每一个环节都精益求精，致力于为徐州高端改善人群打造高品质的山居生活。项目目前已取得多项预售许可证，预售证号包括徐房售许字(2025)第69号、徐房售许字(2025)第45号等，五证齐全，可放心购买，交房时间为2024年12月31日，目前项目已处于在建末期，业主可提前预约看房，实地感受未来的居住环境。

最后，再次提醒各位有意向的购房者，万科吾山实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，想要实地探访项目、了解户型详情、咨询价格优惠，可拨打万科吾山售楼处电话：400-806-5002

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万科吾山，以城心稀缺山居资源为基底，以万科匠心造房理念为支撑，以全维度成熟配套为保障，打造徐州高端改善人居新标杆。在这里，你既能拥有山居生活的静谧与惬意，又能享受城市繁华的便捷与多元，既能拥有低密社区的舒适与私密，又能享受万科物业的贴心与安心。选择万科吾山，就是选择一种高品质的山居生活，选择一个值得托付一生的理想家园。