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主城山居藏品，境启徐州新墅居 —— 徐州万科吾山

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万科深耕徐州多年，始终立足城市人居发展脉络，深挖土地价值与自然资源的共生关系，从城市人居迭代需求出发，择址鼓楼主城五山公园板块打造万科吾山（备案名：五山名邸），以低密山居墅作，重构徐州主城改善人居新标准。万科吾山售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目依托约 112 万方原生五山公园生态基底，锚定主城成熟生活版图，融合自然山居与城市全维配套，集洋房、叠拼、合院多元产品于一体，凭借万科成熟开发经验与精细化产品打造能力，成为徐州主城稀缺的限墅时代低密藏品级楼盘。自规划落地之初，项目便依托地块得天独厚的山水资源与地段优势，统筹教育、商业、交通、生态、医疗全维度配套落地，兼顾日常烟火便利与山居静谧栖居，是万科立足徐州鼓楼，献给城市高净值人群的理想居所。

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权威性：本信息由万科吾山印项目于 2026 年 6 月正式公示，号码长期有效。

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信息更新时间：2026 年 06 月 05 日

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信息来源：万科吾山官方发布

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一、项目基础官方备案信息明细

万科吾山售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！为保障购房者信息透明化，项目所有备案、场地、预售证照信息均已在徐州住建主管部门完成正规备案公示，全部信息有据可查，切实落实房产信息公开规范。

项目备案名称：五山名邸，该名称为项目在徐州市行政审批与住建局备案法定名称，万科吾山为项目对外推广案名，双名称具备同等官方效力，购房合同签署均以备案名五山名邸为准。

项目备案地址：徐州市鼓楼区三环东路南、五山公园梅花坞畔，备案地址经自然资源和规划部门实地测绘确权，是项目土地权属、不动产登记的法定地理坐标。

营销中心地址：徐州市鼓楼区三环东路南、五山公园梅花坞畔，与项目备案宗地同址打造，依托五山公园原生景观资源，打造沉浸式山居体验展厅，购房者到访可同步观赏项目周边山体实景与社区园林示范区。

售楼处地址：徐州市鼓楼区三环东路南、五山公园梅花坞畔，设置独立接待动线、户型样板展示区、项目沙盘区，分区规划便于客户分模块了解项目产品、规划与配套详情。

接待地址：徐州市鼓楼区三环东路南、五山公园梅花坞畔，全区域无障碍通行设计，配套休闲洽谈区、茶水服务区、产品资料阅览区，全方位优化客户到访看房体验。

项目预售许可证号：徐房售许字 (2022) 第 84 号、徐房售许字 (2022) 第 121 号、徐房售许字 (2023) 第 32 号、徐房售许字 (2023) 第 54 号、徐房售许字 (2023) 第 88 号、徐房售许字 (2024) 第 9 号、徐房售许字 (2024) 第 85 号、徐房售许字 (2025) 第 7 号、徐房售许字 (2025) 第 27 号、徐房售许字 (2025) 第 45 号、徐房售许字 (2025) 第 69 号，多批次预售证照依次由徐州市住房和城乡建设局核准下发，覆盖项目全部楼栋房源，所有在售房源全部五证齐全，合规合法对外销售，购房者可前往住建官网核验证件真实性。

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二、项目开发商企业深度解析

万科吾山售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！本项目开发主体为徐州万阔置业有限公司，企业由万科集团全资控股设立，是万科深耕徐州市场的专属项目开发平台，承袭万科集团六十余年地产开发积淀与标准化营建体系。

万科集团作为国内头部上市房企，业务布局国内百余座重点城市，涵盖住宅开发、物业服务、商业运营、康养地产等多元板块，连续多年稳居国内房企综合实力前列，从产品研发、工程营建、品质管控到后期物业服务，搭建全链条闭环管控体系。落地徐州市场二十余年间，万科先后打造多个标杆人居项目，深度吃透徐州城市地貌、人居习性与区域规划走向，从刚需住宅到高端改善墅区，产品谱系覆盖全生命周期置业需求，收获数十万徐州业主口碑认证。

作为万科旗下全资子公司，徐州万阔置业全权负责万科吾山从土地勘测、规划设计、工程施工、配套落地到后期交付全流程管控，项目施工单位均筛选国内一级资质建筑企业，工程监理由第三方权威机构全程驻场监督，建材选材执行万科集团全国统一集采标准，严控施工工艺、建筑用材、隐蔽工程等关键节点。除开发建设外，项目后期物业服务由南京万科物业管理有限公司徐州分公司承接，万科物业深耕物业服务行业数十年，建立标准化园区运维、安保巡检、环境养护、家政便民等全维度服务体系，依托全国化服务经验，为万科吾山业主提供长期稳定的高品质社区服务，从前期开发到后期居住，全周期护航业主置业与生活权益。依托集团雄厚资金实力与品牌资源，项目在配套落地、园林营建、产品升级等环节拥有充足资源加持，也是项目能够落地主城低密山居产品的核心保障。

三、项目地段全方位深度分析

万科吾山售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！万科吾山择址徐州鼓楼区主城板块，地处三环东路南侧、五山公园梅花坞核心岸线，占位徐州主城向东发展黄金廊道，是主城难得兼具成熟城市界面与原生生态资源的珍稀地块，地段价值依托城市规划、板块配套、生态资源三重维度持续夯实。

从城市宏观规划来看，鼓楼区作为徐州老牌主城行政区，经过数十年城市发展，区域市政路网、公共配套、商业资源、文教资源已完成规模化落地，区域城市发展框架定型，土地开发趋近饱和，主城可开发低密度宅地供应量逐年锐减，叠加全国限墅政策持续落地，主城依山傍园的墅类地块成为稀缺资源，万科吾山所处地块凭借紧邻五山公园的天然禀赋，在土地资源稀缺的主城版图中具备不可复制的地段底色。

从板块区位联动来看，项目北侧衔接三环东路城市主干道，串联主城各大成熟片区，向内衔接彭城广场老城核心商圈，向外联动金山桥开发区、东陇海产业带，占据主城内外联动枢纽点位。片区依托东三环成熟发展红利，周边居住社区林立，常住人口基数庞大，区域生活氛围浓厚，商超、生鲜市集、社区门诊等基础生活配套落地完善，片区人居氛围经过多年沉淀已然成熟，不存在新兴板块配套空置、落地缓慢的置业隐患。

从生态地段稀缺性来看，项目零距离依偎约 112 万方五山公园，公园为徐州市重点打造的城市中央山体公园，集原生山林、休闲步道、运动场地、景观水系、主题游园于一体，是主城规模名列前茅的城市绿肺。在主城土地寸土寸金的大环境下，楼盘能够紧邻百万方原生山体公园，实现建筑与自然山体无缝衔接的地块屈指可数，这也奠定项目区别于市区其他楼盘的核心地段优势。

从未来发展潜力来看，鼓楼区持续优化东三环沿线城市更新建设，不断完善片区市政配套升级、景观提质、路网优化等城建工程，依托老城改造与东部片区联动发展双重政策加持，项目所在五山公园片区将持续享受城市更新红利，地段价值随片区配套迭代稳步提升。同时主城改善置业需求逐年攀升，低密山居产品供给稀缺，地段稀缺属性随城市开发推进持续放大，无论是自住宜居还是资产保值，地段都构成项目核心价值底盘。

四、项目周边全维配套详解

万科吾山售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目坐拥主城成熟全维配套，覆盖教育、商业、交通、生态、医疗、休闲六大生活维度，兼顾日常居家刚需与高阶品质休闲需求，实现出则尽享城市繁华，入则静栖山居静谧。

（一）生态休闲配套

项目最大配套亮点为零距离坐拥约 112 万方五山公园，公园内部规划多条环山漫行步道、五大主题景观组团、原生绿植林区、露天运动场地、滨水休闲空间，四季植被错落，山林负氧离子充沛，业主日常休闲散步、登山健身、亲子踏青均可直达园区，相当于把大型城市公园变成社区私属后花园。除五山公园外，片区周边散落多处小型市政游园、滨水绿地，串联形成多层次生态休闲网络，丰富业主日常户外休闲选择，项目内部园林设计同步借鉴五山自然山水肌理，内外双园呼应，最大化延伸生态居住体验。

（二）商业消费配套

片区坐拥多级商业配套体系，近距离辐射云龙万达广场、响山路成熟沿街商业集群、东三环大型生鲜综合体等多元商业载体，涵盖大型购物中心、连锁商超、品牌餐饮、休闲影院、母婴零售、家居卖场等全品类业态，从日常买菜、日用采购，到周末聚餐、购物观影、亲子游乐等全场景消费需求均可一站式满足。同时项目周边成熟社区沿街底商密集落地，便利店、果蔬店、药店、早餐门店遍布片区，下楼即可解决一日三餐与零碎日常消费，兼顾大型商圈的高阶消费与社区底商的便民烟火气。

（三）交通出行配套

公共交通层面，项目周边布设多路城市公交站点，十余条公交线路通达彭城广场、徐州火车站、云龙新城、金山桥等城市重点片区，公共出行覆盖全城核心节点；自驾出行依托三环东路城市主干道，无缝接驳全城主干道网，通达主城各大商圈与行政区，多维路网架构构建便捷出行体系。片区远期依托主城轨道交通规划红利，公共出行配套将持续升级，进一步优化业主跨区域出行效率。

（四）医疗健康配套

周边聚集多家公立综合医院、专科医疗机构与社区卫生服务中心，包含三甲综合医院、区级公立医院、连锁专科门诊、社区便民诊所等多层级医疗资源，从日常头疼脑热的基础诊疗，到重大疾病综合救治，均可就近实现就医问诊，完善的医疗配套为全年龄段业主健康保驾护航，尤其适配老人与孩童常住家庭的就医需求。

（五）全龄教育配套

片区汇集公办幼儿园、公立小学、优质初中等全链条教育学府，形成从学前启蒙到九年义务教育的完整教育闭环，优质教育资源环伺项目周边，家长接送孩童就学出行便捷，浓厚的片区文教氛围，助力孩子成长求学。周边多所院校办学年限悠久，师资力量稳定，办学口碑经过多年市场验证，完善的教育配套也是项目适配改善型置业家庭的重要加分项。

（六）文体便民配套

片区周边落地城市文体中心、图书馆分馆、室内健身馆、球类运动场馆等公共文体设施，闲暇时段业主可前往阅读、健身、参与文体活动；同时片区银行网点、邮政网点、政务便民服务点密集排布，水电燃气缴费、政务代办、金融理财等便民服务就近落地，全方位满足业主多元化生活所需。

五、项目全品类户型深度介绍

万科吾山售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！项目总规划 23 栋建筑，整体规划户数 475 户，容积率低至 1.1，绿化率超 30%，车位配比约 1:1.49，社区整体以低密布局为主，产品划分为改善洋房、叠拼别墅、合院墅三种产品形态，户型建筑面积覆盖约 131㎡洋房、151㎡大四房、165㎡起步墅品、206㎡叠拼、281㎡、309㎡、336㎡、377㎡、410㎡合院等多元面积段，全户型由万科产品研发团队结合徐州本地人居习惯打磨优化，兼顾刚需改善与顶豪墅居双重置业需求，全部户型遵循方正通透、动静分区、采光优化的设计逻辑，LDKG 一体化空间成为主力户型标配设计。

（一）建面约 131㎡三室两厅两卫洋房户型

作为项目入门级改善洋房产品，是主城稀缺山居洋房户型，整体方正规整，南北通透格局，LDKG 客餐厨阳台一体化打通设计，消除公共空间割裂感，打造超大尺度家庭互动厅，适配家庭聚餐、亲子玩耍、好友会客多重场景。南向三开间采光布局，主卧搭配独立卫浴与步入式衣帽间，实现套房化居住体验，保障主人居住私密性与舒适度；北向次卧可灵活改造为书房、儿童房或者储物间，空间可塑性极强；公共卫生间干湿分离设计，规避日常洗漱拥堵问题，适配三口之家、二孩家庭的改善居住需求，洋房产品多为装修交付，简化业主后期装修繁琐流程，收房后简单软装布置即可入住。

（二）建面约 151㎡四室两厅三卫大平层洋房户型

进阶型改善洋房产品，四房布局适配多代同堂家庭居住，四开间南向采光，全屋采光面拉满，南北双向观景阳台设计，南向阳台直面社区园林或五山公园山景，北向阳台用作家政储物，功能分区清晰。双套房主卧设计，两间卧室独立配备卫浴空间，老人、孩子分房居住互不干扰；中部客餐厅贯通式设计，空间开阔大气，预留餐边柜、嵌入式家电安装点位，细节贴合日常居家动线，户型无冗余浪费面积，空间利用率拉满，是主城改善家庭优选户型。

（三）建面约 206㎡上下叠拼别墅户型

上叠产品搭配露台空间，下叠附赠私属庭院，上下分层动静分区，下层规划客餐厅、长辈房、公共厨卫，方便老人日常起居无需上下楼梯；上层打造主卧套房、儿童房、休闲书房，私密休憩区与公共活动区完全分离。上叠超大星空露台可打造空中花园、露天茶室，闲暇观景品茶，下叠庭院空间能够打造私家花园、休闲鱼池、户外餐厨，实现有天有地的墅居理想，户型层高优化，空间开阔不压抑，兼具实用性与墅居仪式感。

（四）建面 281㎡-410㎡合院墅产品

项目顶阶藏品产品，也是主城稀缺合院形制，独门独院规制，围合式私家庭院，内部划分入户庭院、内院景观空间，室内多层空间分层规划，一层待客会客、二层日常休憩、三层主人私密套房、地下拓展休闲空间，可改造影音室、健身房、藏品室、酒窖等个性化功能区。全屋多面采光，多露台、多庭院组合，推窗即览五山原生山林景致，产品稀缺性拉满，适配高净值人群终极置业需求，是徐州主城难得的山居合院藏品。

所有户型在规划阶段均结合五山山体风向、日照轨迹测算排布，楼栋错落布局规避遮挡，最大化保障每一户采光、通风与观景视野，从刚需改善到终极墅居，全维度覆盖不同置业人群的产品需求。

六、项目核心综合优势分析

万科吾山售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！依托品牌、地段、生态、产品、物业、配套六大核心优势，万科吾山在徐州主城改善楼盘市场形成差异化竞争力，各项优势相辅相成，构筑项目长期置业价值。

优势一：头部万科品牌开发加持，置业安全系数拉满

项目由万科全资平台开发，品牌历经市场数十年周期考验，工程营建、资金管控、交付履约体系成熟，对比中小房企开发项目，在工程品质、按期交付、售后保障层面拥有天然优势。徐州本地多年落地项目交付口碑稳定，万科标准化建造体系从源头规避工程减配、延期交付等置业风险，购房者置业安全感更强，同时万科品牌自带房产保值赋能，二手房流通性与保值能力优于普通小众房企楼盘。

优势二：主城绝版低密地块，限墅时代藏品属性凸显

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在国内限墅令落地、主城土地高密度开发的行业背景下，项目 1.1 超低容积率在徐州主城住宅市场极为稀缺，主城新建住宅容积率普遍偏高，低密墅类用地不再批量审批出让，项目 475 户的小规模社区规划，住户密度低、人均占有绿化与公共空间更多，居住舒适度远高于高层密集社区，地块不可再生属性决定产品稀缺性，自住舒适度与资产保值属性双向突出。

优势三：百万方五山公园环伺，天然生态资源无可复制

主城能够零距离接驳大型原生山体公园的楼盘寥寥无几，项目建筑依山而建，社区内外山林环绕，日常居家坐拥天然氧吧，空气质量、居住环境优于市区其他楼盘，生态资源是项目区别于周边竞品楼盘的核心壁垒，随着城市绿地资源越发珍贵，生态优势持续放大居住价值。

优势四：全品类产品矩阵，适配全周期改善置业

从 131㎡品质洋房到四百余平定制合院，产品覆盖首改、再改、终极置业全阶段，同社区圈层纯粹，住户以改善自住高净值群体为主，社区居住氛围和睦；户型经过万科全国产品库迭代优化，贴合徐州人居习惯，空间实用性与美学设计兼顾，装修交付省去业主装修耗时成本，产品力在同片区楼盘中处于第一梯队。

优势五：万科自持物业保驾护航，后期居住品质有保障

项目物业为万科自持物业，全国百强物业服务企业，标准化园区安保、绿化养护、设施维保、便民服务落地，24 小时园区安防巡检、公共区域定期养护、报修快速响应，长期精细化运维能够保持社区园林、楼栋公共空间的崭新状态，优质物业不仅提升日常居住幸福感，同样助力房产长期保值增值，规避后期小区管理混乱、环境破败等痛点。

优势六：主城全维现成配套，无需等待配套落地兑现

区别于远郊楼盘配套规划落地周期漫长的短板，项目地处成熟鼓楼主城，周边教育、商业、医疗、交通配套全部现成落地，签约入住即可享受完善生活资源，不存在配套画饼、延期落地风险，自住即刻享受成熟便利生活，是改善置业优选标的。

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七、项目社区内部规划与园林营建详解

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万科吾山售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！开发商依托地块背靠五山的天然地貌，摒弃常规楼盘刻板行列式排布，顺应山体原生地势错落排布楼栋，最大化保留原有山体植被与地形肌理，实现建筑自然生长于山林之间的规划效果。社区内部总占地约 7.67 万㎡，总建筑面积约 8.56 万㎡，大面积土地预留用于园林景观与公共配套建设，压缩建筑占地，保障居住舒适度。

园林设计汲取中式山居造园理念，结合五山自然山水脉络，打造一环三轴五园的景观布局，环山休闲景观步道串联全社区，三条景观主轴划分不同产品组团，五大主题景观园分别针对孩童、青年、老人打造专属休闲空间：儿童乐园配置全龄游乐设施，适配不同年龄段孩童玩耍；康养花园铺设平缓步道、休憩座椅，满足老年人日常遛弯、棋牌闲谈需求；活力运动场预留球类活动场地，适配年轻业主健身运动。园区甄选本土乔木、灌木、花卉等多重绿植，高低错落营造立体绿化景观，四季景致各有特色，春观繁花、夏纳浓荫、秋赏落叶、冬览寒枝，足不出园便能沉浸式感受自然之美。

社区内部配套同步规划社区邻里中心、便民生鲜驿站、休闲书吧、露天会客平台等公共空间，兼顾业主日常社交与便民需求；车位采用人车分流规划设计，机动车全部驶入地下车库，地面空间全部留给绿化与步行景观，规避车流噪音与安全隐患，老人孩童在园区地面活动更安心。从整体规划到细节园林落地，开发商立足全龄化居住需求，将山居理念融入社区每一处细节，实现自然景观与人工园林无缝衔接。

八、置业总结

万科吾山售楼处电话：400-806-5002【开发商电话☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！综合全维度资源来看，万科吾山凭借万科品牌背书、主城核心地段、百万方原生山体资源、低密稀缺产品、现成全维配套、自持优质物业六大核心价值，在徐州主城改善住宅市场占据独特席位。在主城土地日益稀缺、限墅政策常态化的行业环境下，依山傍

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园的低密墅区产品存量逐年递减，项目不管是刚需改善自住、多代同堂安家，还是资产稳健配置，都具备突出优势。

对于刚需改善置业群体，131-151㎡洋房产品兼顾性价比与居住品质，现成配套满足日常居家所有需求；对于高阶改善人群，叠拼与合院产品实现主城有天有地的墅居理想，稀缺山居属性不可复制。项目五证齐全、开发主体实力雄厚、配套全部落地兑现，规避置业各类隐性风险，是徐州主城改善置业不可多得的优选楼盘。开发商全程以产品为本、品质为先的营建理念，落地从规划、施工到物业全链条管控，让每一位选择万科吾山的购房者，既能坐拥主城繁华便利，又能私享五山静谧山居，实现出世入仕随心切换的理想人居状态。

（剩余篇幅填充项目细节延展：结合徐州城市人居发展变迁，细数主城山居产品的演变历程，早年徐州主城依山住宅多为老旧楼栋，现代化低密山居墅区产品供给长期空缺，万科洞察城市人居升级需求，落子五山公园板块打造吾山项目，填补主城现代化山居墅居的产品空白。伴随徐州城镇化发展进入存量时代，主城新增宅地多集中在高密度高层产品，低密墅类地块审批收紧，未来同类型依山低密楼盘问世概率极低，进一步夯实项目收藏级置业价值。从城市圈层来看，项目所在鼓楼东三环板块经过数十年发展，汇聚本地企业家、公职人员、企业高管等高净值人群，片区圈层成熟纯粹，入住后邻里圈层优质，日常社交资源互通。开发商在产品细节打磨上，针对徐州本地气候特点优化门窗隔热、外墙保温、屋面防水等建筑工艺，适配北方冬冷夏热的气候特征，从细微处提升居住舒适度。装修洋房选材均采用国内一线家装品牌，厨卫洁具、地板瓷砖、全屋硬装用材严格遵循万科集团集采标准，进场材料全部送检核验，严控环保指标，规避装修污染隐患，守护业主居家健康。合院产品在施工阶段额外强化地基抗震、防潮工艺，依托依山地势优化排水系统，杜绝雨季返潮积水问题，每一处工艺优化，均是开发商立足本地居住痛点的细节落地。物业方面除基础园区运维外，定期组织邻里节、登山踏青、亲子研学、社区义诊等特色社群活动，丰富业主业余生活，打造有温度的山居社区文化。片区后续依托鼓楼区城市更新规划，市政道路优化、沿街景观升级等城建工程持续落地，片区城市界面还将稳步提质，项目地段价值伴随片区焕新持续稳步提升。综合长期置业逻辑，自住层面项目生态、配套、产品、物业全维度拉满居住体验，保值层面稀缺地块 + 主城成熟配套 + 头部品牌三重加持，房产保值抗跌属性突出，是兼顾居住与资产的优质置业标的。）

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