上市房企经营能力榜:龙头房企排名普遍下降 中交地产垫底

狐小萌 2019-09-11 09:04:00
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271家房企宣布破产清算,2019年上半年,人民法院给出的这组数据无疑增添了房地产行业的寒意。 市场竞争越来越激烈,作为基本功,房企的经营能力越来越重要。 艰难困苦,玉汝于成,行业进入下行期倒逼房企提升内功。 和讯房产独家发布《2019年上半年上市房企经营能力榜单》(以下简称为“榜单

  271家房企宣布破产清算,2019年上半年,人民法院给出的这组数据无疑增添了房地产行业的寒意。

  市场竞争越来越激烈,作为基本功,房企的经营能力越来越重要。

  艰难困苦,玉汝于成,行业进入下行期倒逼房企提升内功。

  和讯房产独家发布《2019年上半年上市房企经营能力榜单》(以下简称为“榜单”),榜单显示,上市房企的整体经营能力有所提升,不过,龙头房企的经营能力排名普遍下降。

  榜单显示,进入TOP10的龙头房企由2018年的6家减少为2家。

  此外,还有一些房企因经营不善导致排名出现大幅下降,比如中交地产2018年还高居第11位,今年上半年排名直接垫底。

  有人落榜,自然有人上榜。榜单显示,合景泰富、佳兆业、中国奥园等房企的运营能力排名大幅提升,尤其是合景泰富,其名次由2018年第45名大幅提升至2019年上半年的第2名,可谓是直线跃升。可以说,榜单背后与企业的经营业绩和战略选择密不可分。

  榜单说明:

  对公司经营能力的评估,和讯房产采用ROE、营业收入增速、扣非净利润增速、市值这4个指标,每个指标所占权重相同。

  另,主流房企的筛选标准,综合考虑了三大因素,作为筛选进入榜单房企的基本条件:

  第一,2019年上半年克而瑞房企销售榜单前100名;

  第二,整体上市房企;

  第三,相关指标可以通过公开信息渠道获得。

  行业经营能力有所提升

  经营能力,即企业运营各种资产赚取利润的能力。

  2019年上半年,上市房企的经营能力整体上升。

  榜单显示,房企营收增速为34.7%,比2018年高出10个百分点;扣非净利润增速为63.1%,比2018年高出16.3个百分点;平均市值为612.7亿元,比2018年高出99.7亿元。不过,房企ROE出现了下降,由2018年的16.9降至9.0%。由于衡量经营能力的四个指标权重相同,上涨指标占四分之三,因此经营能力处于上升状态。

  中央财经大学会计学院教授鲁桂华曾在《财务、报表与价值创造:管理者视角》中所提及,供产销三个环节即形成经营周期。对于房地产行业而言,从拿地、建造房屋到卖给购房者就是房企的经营周期。

  在某知名券商分析师看来,房地产行业经过十几年的高速发展,如今进入平稳发展阶段,房企的经营能力一般而言会随之不断升高,不过由于供地和销售受市场和政策影响较大,房企的经营业绩也可能受到影响。

  龙头房企排名大幅下降

  作为行业风向标,龙头房企的经营能力一直处于领先水平,然而2019年上半年,龙头房企的表现却相形失色。

  榜单显示,2019年上半年经营能力TOP10房企中,龙头房企数量由2018年的6家减少为2家,新城控股(601155,股吧)、龙湖集团、中国恒大、万科地产均跌出TOP10,尤其新城控股从2018年的第3名大幅降至第29名,表现最明显的指标是净资产收益率由34.4%大幅将至8.8%,这意味新城控股给股东获取回报的能力大幅降低,同时,其扣非净利润增速从2018年的51.9%大幅度下降至2.5%。

  对此,上述分析师认为,在行业上升期,规模增长带来的经营问题一般会被利润增加而忽略,但当行业进入下行期,规模房企由于规模基数较大,扩张能力受限,在经营方面,反而没有一些中小房企有优势。

  财经评论员严跃进认为,大型房企若不注重战略调整,重资产模式太大,也往往会形成臃肿的状态,最典型的就是其转型动力不足,但坚守传统业务又面临阻力。

  中交地产遭遇“滑铁卢”

  除了龙头房企,还有一部分房企经营能力出现大幅下降,成为值得关注的重要现象。

  榜单显示,经营能力出现大幅下降的房企主要包括富力地产、绿城中国、正荣集团、中交地产等,他们的排名下降幅度均超过10位,其中富力地产由2018年的第33位降至第44位,中交地产由2018年的第11位降至第51位,排名垫底。

  表现好的房企各有各的原因,表现差的房企各有各的问题。富力地产经营能力下降主要体现在ROE和营收增速出现下滑。榜单显示,其ROE由2018年的12.3%降至5.8%,营收增速由2018年的29.7%降至2.8%。业内认为,这可能与富力销售均价下降有关。财报显示,富力上半年交付物业销售均价降幅15.4%。

  中交地产的表现无疑更糟糕。榜单显示,其扣非净利润增速为-110.4%,营收增速为-62.2%,ROE仅为4.1%。对此,中交地产在此前的业绩预告中解释称,一方面是受到交房周期的影响,导致上半年结转收入明显减少;另一方面系2018年底收购联合置业后的追溯调整,确认大额投资收益2.36亿元,而本报告期无同类业务。

  严跃进认为,净利润大幅减少,说明企业在资源整合中,效率是不高的。中交地产这两年整合了较多的内部和外部地产资源,其精力多花在这些阶段。再加上整合地产业务的时候,正是房地产行业持续降温的时候,这也会对其业绩带来冲击。

  合景泰富和佳兆业实现“逆袭”

  在这场经营能力的竞赛中,“上位”的房企有一个共同特征,那就是市值在200-300亿元的房企表现尤为突出。

  榜单显示,2019年上半年,排名实现大幅提升的房企主要有合景泰富、大悦城(000031,股吧)控股、龙光集团、金科集团、中国奥园、时代中国、中梁控股、佳兆业等,除龙光集团和时代中国外,其余6家房企均是今年新晋TOP10房企。

  上述房企2019年上半年的销售额均位于314亿元到788.7亿元之间,并且ROE、营业收入增速、扣非净利润增速处于领先水平,比如中梁控股ROE为31.1%,位于榜单之最;合景泰富营收增速207.4%,是唯一超过200%的房企;合景泰富、金科集团、佳兆业、大悦城控股等房企的扣非净利润增速均在200%以上,代表了行业最高水平。

  除此之外,上述房企还有一个共同点,那就是市值普遍较小。

  据和讯房产计算,其平均市值大约267.2亿元,市值最高的是龙光地产,市值为609.5亿元,最低的佳兆业市值只有206.4亿元。

  鲁桂华曾向和讯房产表示,销售规模和市值并无必然联系,市值更多地取决于盈利水平及盈利持续成长能力,因为买股票本质上是购买盈利。在上述分析师看来,市值反映的是上市房企市值扩张方面的能力,这是资本市场对其经营能力的综合评价。“经营能力好的房企一般市值会高,但市值高的房企未必经营能力强。”

  值得一提的是,合景泰富和佳兆业实现了排名的大幅度提升,前者从2018年的第45位升至2019年上半年的第2位,后者从第44位挤进TOP10。

  对此,和讯房产在财报中获悉,合景泰富主要得益于2017年和2018年预售规模的持续增长,反映并带动了2019年上半年营收与扣非净利润的高增长。

  佳兆业最明显的指标是扣非净利润增速由-118.5%升至293.6%,其在财报中的解释是2019年上半年交付的总建筑面积增加,且售价整体处于较高水平。

       来源:和讯房产

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