阜南县汽车站搬迁改造项目房屋征收补偿方案公示

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）等法律法规，县房屋征收部门在对阜南县汽车站搬迁改造项目征收范围内房屋土地等进行调查的基础上，拟定以下房屋征收补偿方案：

一、征收项目名称

阜南县汽车站搬迁改造项目。

二、征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开、群众自愿、遵法守法的原则。

三、征收人：阜南县人民政府

四、征收部门：阜南县住房和城乡建设局

五、项目实施单位：阜南县交通局。

六、征收依据

（一）征收项目符合《条例》第八条第（五）项规定的“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”和第（六）项规定的“法律、行政法规规定的其他公共利益需要”。

（二）征收项目符合《条例》第九条排名前列款相关规定，其中：

1、经阜南县发展和改革委员会认定，符合我县国民经济和社会发展规划且已纳入我县国民经济和社会发展年度计划；

2、经阜南县自然资源和规划局认定，符合我县土地利用总体规划，符合我县城乡规划和专项规划。

（三）征收项目属公共利益项目——阜南县汽车站搬迁改造项目。

七、征收范围

阜南县汽车站搬迁改造项目总体征收范围为：交通局北边界以南、汽车站南边界以北、地城路以西、三角路以东。（详见阜南县汽车站改造项目规划图）

八、征收范围内房屋状况说明

改造范围内总户数    户，征收房屋总建筑面积   万平方米（单位办公用房面积   平方米），总占地   亩。大部分单位公房、部分为城镇居民住房。改造范围内房屋存在建筑年代较久，房屋抗震性能差、安全隐患大，布局散乱，基础设施不完善，是城区脏、乱、差问题较为突出的片区。

九、征收时间

发布征收决定时间：  年  月  日。

签约期限：   年  月  日至    年  月  日。

被征收人应在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁，在签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定，依法征收。 

十、征收补偿安置相关认定标准

（一）被征收房屋有关认定标准

1、被征收房屋的入户调查

调查登记工作人员入户调查、勘查、丈量、摄像时，被征收人应予以配合，并提供房屋所有权证、土地使用证、相关审批文件等对补偿有利的各种证件材料，逾期不提供或者不配合的，根据《较高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条规定，自行承担不利的法律后果。

2、被征收房屋的合法性和用途认定

被征收房屋的合法性和用途以房地产权证等有效房屋产权证明标注为准。未经产权登记的房屋，其合法性和用途由本棚户区改造指挥部组织，县城市管理行政执法局牵头会同项目实施部门、住房和城乡建设局、自然资源和规划局等单位依法进行认定。具体认定工作以县城2008年航拍图为依据; 如2008年航拍图不能清晰判定，则按各网格化责任部门的执法资料、结合国土部门1:500城镇地籍调查测绘资料及以及县城2016年3月航拍图的先后顺序依法进行认定。

3、违法建设时间节点认定

根据《城乡规划法》、结合《阜南县查处城区违法建设网格化管理暂行办法》（南政发〔2008〕17号）文件颁布时间以及我县2008年卫星城区航测图片等，确定2008年11月23日为城区违法建设时间节点。

4、被征收房屋有效面积认定

   （1）经依法批准建设的建筑物结合房产证登记面积认定，据实补偿。

   （2）经认定其房屋不属于违法建设的，并且能够在本方案规定的签约期限内签约并配合完成征迁工作的，据实补偿。其中：四面砖墙（最多只能有一面借墙）、有木板、牛毡、烧制瓦等屋面、门窗完好，檐高2.2米以上（含2.2米）的建筑物，均作为货币补偿或产权调换有效面积。对年代久远的老旧房屋，为保护善良守法公民的利益，其墙体结构和檐高标准按《关于明确阜南县房屋征收相关补偿标准的通知》文件执行。不符合上述规定的活动板房（包括内装墙）、石棉瓦房、庵棚（有墙体）等简易结构，给予每平方米340元的货币补偿，但不属于产权调换有效面积。

   （3）违法建设时间节点后建设的房屋，经认定为违法建筑的，在签约期限内主动拆除的给予每平方米340元的自拆补助；简易结构给予每平方米100元自拆补助；在签约期限内未主动拆除的，政府组织有关单位依法强制拆除且不予补助。

   （4）房改房认定。参加房改并取得100%产权的据实补偿安置；取得60%产权的，按当年房改政策补齐100%购房款后予以补偿安置；应参加而未参加房改的当年房改政策，缴齐购房款后予以补偿安置。未经单位批准强占公有房屋的除外。

   （二）签订协议的主体认定标准

有房产证的房屋，以房产证记载的合法产权人为准；没有房产证的房改房以房改发票为准，由房改人签订房屋征收补偿安置协议；没有房产证和房改发票的，需出具单位分（购）房证明，由房屋受让人签订房屋征收补偿安置协议；无以上手续，在单位划拨土地上（院落以外）或原村集体宅基地上的自建房及其他房屋，在依法认定的基础上还需单位或社区出具相关证明，由居住人写出无产权纠纷承诺书后签订房屋征收补偿安置协议；涉及房改的参照本方案房改房认定规定执行。房屋权属有争议的，以法院判决为准；房屋买卖未过户的，现居住人提供合法有效的房屋买卖协议、房屋买卖纳税凭证、无产权纠纷承诺书或委托书后签订房屋征收补偿安置协议，如有纠纷，由签订协议人（买受人、承诺人）承担全部责任；涉及房屋土地抵押的，抵押人解除抵押权或提供与抵押权人达成的相关协议后签订房屋征收补偿协议。

   （三）安置人口认定标准

安置人口以本方案公布征求意见之日为截止日期，具体依据2019年12月公安户籍登记情况为准。

   （四）被征收房屋分户标准

1、以本项目房屋征收范围内有效房产证明或单独户口簿作为有效分户条件，分户所分割的房屋面积原则上最小不能低于20平方米；

2、独立单元式成套房屋原则上不允许分户；

3、超过120平方米的，在安置时原则上只按一户计算，并可在本项目所建安置房内就近回迁一套120平方米以内的安置房，结余面积的安置方式按照本方案第十二条相关规定执行。

4、一处被征收房屋，存在共同继承房产并事实上在该处房屋内分户居住、且户籍地址均为该处房屋的；项目征收补偿方案公布征求意见前，夫妻已离异且能以法律文书或具有法律效力的离婚协议明确房屋产权分割的，经单位或社区调查认定核实，本项目指挥部研究后，按实际情况分户安置。

   （五）停产停业损失补偿标准

1、被征收房屋用途按照前款规定被认定为经营性非住宅房屋的，按照被征收房屋评估价的10%一次性给予被征收人停产停业损失补偿费，不再计算停产停业期限。

2、对经依法登记为住宅或者按照前款规定被认定为住宅，征收时按照住宅房屋给予补偿。其中：直接用于商业经营的沿街一层结构独立的住宅房屋，且同时具备以下条件的，按照被征收房屋评估价的10%一次性给予被征收人停产停业损失补偿：

   （1）依法取得相关营业证照、履行纳税义务；

   （2）房屋征收决定作出时仍在经营，且连续经营满1年以上。

十一、征收人提供的产权调换房屋

1、产权调换房屋权属状况及质量标准：被征收人结清被征收房屋和征收人提供的用于产权调换的房屋之间差价后取得全部产权；房屋质量按国家竣工验收标准执行。

2、产权调换房屋状况：

 （1）征收人在胜利社区淮河东路新建安置区或者其他已建成安置区结余房源用于被征收人回迁安置。

 （2）征收人在城东新区王化路（县十一小附近），以出让定购方式投资建设商品房用于被征收人回迁安置。

（3）新建安置区内居住用房设计为高层楼房，提供70㎡、90㎡、110㎡、120㎡左右4种回迁安置标准户型供被征收人选择。

十二、房屋征收补偿安置办法

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，但被征收房屋面积小于等于120平方米的只能选择一种方式。

（一）货币补偿

1、非住宅

非住宅房屋按照房屋评估价值进行货币补偿。

2、住宅房屋

根据其被征收房屋有效面积，给予其4000元/平方米货币补偿。 

3、较低生活保障户

户口及房屋在本棚户区改造区域内，且按照有关规定享受较低生活保障待遇的被征收人（以县民政部门在本征收补偿安置方案公布征求意见当月出具的低保证明所确定姓名、人数为准，有效日期至征收决定下达之日），按照其经认定的被征收房屋有效面积进行货币补偿，符合住房保障政策规定的给予住房保障。

（二）产权调换

1、选房原则

一次商定，先签协议先腾空，现场公示安置房户型、面积、评估均价和市场价，凭本项目房屋征收实施单位出具的征收房屋腾空验收序号单依次选择安置房，安置房户型原则上按照就近上靠的方法选择确定，选定后不得变更，违约无效。

2、非住宅

非住宅房屋征收面积之内的1:1还原不找差价；原则上被征收人可以再购买不超过原非住宅房屋面积20%的面积，按照原房屋评估价结算；因购买房型或其他不能分割购买的特殊情况造成购买面积超出原非住宅房屋面积20%的，超出部分购买价格按同地段同类房地产市场评估价结算；产权调换后原征收面积有节余且不再选择产权调换的，按照原房屋评估价给予补偿，继续选择产权调换的，按照前款规定执行。

3、住宅房屋

以产权调换方式选择回迁安置时实行就近上靠原则，被征收房屋有效面积拆一补一互不找差价。原房屋有效面积与按照就近上靠原则应选户型面积之间的差额部分，按照征收区域内被征收住宅房屋评估均价结算。应选户型面积和所选安置房面积之间的差额部分，按照本项目征收区域内新建安置房同地段同类商品住宅市场评估价结算。其中：征收区域内被征收住宅房屋评估均价为   元/平方米；新建安置房同地段同类商品住宅市场评估价为  元/平方米。

被征收房屋有效面积大于120平方米的，被征收人可选择按照以下方式安置：

（1）胜利社区淮河东路棚改安置区安置。被征收人选择安置一套120平方米安置房后，结余面积仍可选择胜利社区淮河东路棚改安置区安置。

（2）产权调换和货币补偿相结合的方式。其中：大于120平方米小于等于210平方米的，选择货币补偿的面积不得大于90平方米；大于210平方米小于等于300平方米的，选择货币补偿面积不得大于180平方米；以此类推。

 （3）城东新区建设的安置房位于城东新区王化路（详见城东新区规划图），仍执行就近上靠原则，实行统一的结算价格。档内安置价格按政府定购价减去楼面地价后的价格2656元/平方米结算，档外安置价格按政府定购价4150元/平方米结算。

4、较低生活保障户

以县统计部门测定的上年度本县城市人均居住面积作为本项目保障面积。户口及房屋在本棚户区改造区域内的较低生活保障户，经核查本县内其家庭户籍人口名下全部住房面积后，其家庭人均居住面积低于保障面积并选择产权调换时，所选安置房人均保障面积内不结算差价，超出人均保障面积的部分按照同地段同类商品住宅市场评估价结算。

（三）房票安置

被征收人自愿选择房票安置的，按货币补偿标准给予房屋征收补偿，连同购房奖励金额一并记入房票。被征收人持房票购买本县内经政府依法出让的国有土地上开发建设并签订房票安置协议的一手商品房，由征收部门负责和商品房销售单位结算房票。房票安置的具体规定按照《关于在县城市规划区范围内试行以房票方式开展房屋征收安置的通知》（南政办〔2019〕18号文件）执行。

（四）征收评估机构选择

由征收实施单位组织被征收人，在房屋征收决定公告之日起10日内，通过协商一致的方式选择确定评估机构；选择不成的，由征收部门会同征收实施单位、县纪检监察部门、公证处、居委会、被征收人代表采取随机摇号或抽签的办法进行选择。

（五）房屋占用土地和院落补偿

根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房 〔2011〕77号）文件规定，房屋征收补偿依据房地产评估机构评估的价值予以补偿，被征收房屋占用范围内国有土地使用权同时收回。因土地的补偿价值已计入房地产市场评估价中，该部分土地不另计算土地补偿费。独立院落的房屋，其院落占地总面积去除房屋总面积外的土地，按照现行阜南县国有土地区位基准价格予以补偿。

（六）房屋装修、附属物补偿

按照房地产评估机构评估的价值予以补偿。

（七）临时安置补助和搬迁补助

根据《阜南县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十六、三十七条之规定：征收住宅房屋，每月按照评估确定的被征收房屋价值的5‰计算临时安置补助费。临时安置补助费不足300元/月的，按300元/月支付。选择货币补偿的，支付期限为10个月；选择房屋产权调换的，支付期限为自搬迁之月至符合房屋交付条件并公开通知交付后的4个月。

按照被征收房屋有效面积每平方米10元的标准，分别计算一次搬迁补助费和回迁补助费。

非因被征收人的原因或者不可抗力等法定免责事由，超过征收补偿协议约定的过渡期限未向被征收人交付产权调换房屋的，应当自逾期之月至产权调换房屋交付之月，按照原标准的2倍支付临时安置补助费；产权调换房屋交付后的4个月仍按照原标准支付。

（八）奖励措施

在本方案确定的签约期限内，划分两个时间段开展征迁工作。被征收人在两个时间段内按照要求配合完成征迁工作的，分别给予奖励。其中：  年 月 日至   年 月 日为排名前列时间段， 年 月 日至 年  月  日为第二时间段。具体奖励如下：

1、住宅房屋

（1）对要求货币补偿的。在排名前列时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经验收合格的，按被征收房屋合法建筑面积，给予被征收人400元/平方米的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人200元/平方米的奖励；超出期限不再给予奖励。

（2）对要求产权调换的。在排名前列时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经验收合格的，按被征收房屋合法建筑面积，给予被征收人300元/平方米的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人150元/平方米的奖励；超出期限不再给予奖励。

（3）在本方案确定的征收期限内积极配合工作，按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经交房验收合格的，安置房结算时市场评估价给予10%优惠奖励。

2、非住宅房屋

（1）被征收人选择货币补偿的，在排名前列时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经验收合格的，给予其被征收房屋评估价20%的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人10%的奖励；超出期限不再给予奖励。

（2）被征收人选择产权调换的，在排名前列时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经验收合格的，给予其被征收房屋评估价10%的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人5%的奖励；超出期限不再给予奖励。

3、其他奖励

（1）在方案规定的签约期限内配合完成征迁工作的，给予以下奖励：不涉及按户口簿分户且被征收住宅房屋有效面积小于等于本项目安置房最小户型面积70平方米的，在其选择90平方米左右及以上安置房户型并按照就近上靠原则结算购房差价时，给予20平方米购房结算价格优惠的奖励（结算价格为被征收住宅房屋评估均价）。

（2）对要求房票安置的。按照货币补偿标准给予房屋补偿，按前款规定给予分阶段奖励，并给予房屋补偿单价25%的购房补贴奖励。

十三、实施步骤

（一）本征收补偿方案在本区域内公布30天征求公众意见，对被征收人提出的合法合理的意见和建议，将结合实际，研究修订，然后报县政府研究批准并公布实施。

（二）继续开展入户走访，产权、用途和有效面积认定。

（三）申请县政府作出房屋征收决定并公告。

（四）项目实施单位通过协商一致的方式选择确定本项目征收评估机构，受房屋征收部门委托对房屋及附属物价值进行评估，评估结果在征收范围内公示并逐户送达评估报告单，对评估结果有异议的进行现场复核。

（五）签订征收补偿安置协议。

（六）按规定发放货币补偿款、搬迁费、临时安置补助、停产停业损失补偿。

（七）以搬迁腾空先后顺序发放征收安置序号单，被征收人以此为凭证，选择产权调换安置新房。

（八）回迁安置过渡期限时间以被征收人交出被征收房屋钥匙开始计算起，30个月之内回迁。

（九）房屋征收实施单位按照“即办即拆”原则，签约搬迁一户拆除一户。

（十）本项目房屋征收实施单位与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，报请县人民政府按照本方案作出补偿决定，并依法申请人民法院强制执行。

十四、相关政策

（一）征收补偿安置过程中的相关税费减免问题按照《条例》和国家税务等部门政策规定执行。

（二）自本方案公布征求意见之日起，不得在被征收范围的房屋和土地进行下列活动：

1、新建、改建、扩建、装修房屋；

2、改变房屋和土地用途；

3、出租房屋；

4、违反规定迁入户口和分户；

5、其他不当增加补偿费用的行为。

违反上述规定不当增加补偿费用的，不予补偿。

（三）自征收决定公告之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系（停产停业损失、装饰装修补偿由产权人领取，因租赁关系解除所涉及的相关经济问题由租赁双方自行解决）。其中属于单位公房对外租赁经营的，其停产停业损失参考附近个人所有的商业经营房屋计算，连同装饰装修、附属物补偿费用打入单位账户；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

（四）征收范围内因年久失修等原因已自行拆除后未能翻建的房屋，按照原房产证、危房鉴定报告面积进行补偿安置，但只给予回迁费，不计算临时安置、搬迁费、奖励等费用。能以房产证、土地证证明院落面积的，按其记载面积根据本方案相关规定进行补偿。

（五）为保证征收工作如期完成，被征收人要积极配合，应当在补偿协议约定期限内完成搬迁。被征收人对征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或依法提起诉讼。

（六）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由征收人依法申请县人民法院强制执行。

（七）在征收过程中，对无理取闹、阻挠、干扰征收人员正常工作或使用暴力、威胁等行为阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚。

（八）强化监督，确保公正。监察、审计等相关部门按职能各司其职，全程监督征收工作。严禁出现贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的行为。一经发现，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。在实施征收过程中坚决实行“六公开、三统一”，即征收补偿政策公开、补偿安置标准公开、办事程序公开、分户补偿情况公开、工作人员公开、咨询投诉渠道公开和统一征收、统一补偿、统一安置，确保征收工作公开、公正、公平进行。

十五、本方案不适用本项目改造范围内的机关事业单位、国有企业的公有房屋，公有房屋确需安置的报县政府另行研究。

十六、本方案未尽事宜按照国家有关房屋征收法律法规规定补偿安置政策，根据具体情况由征收部门和征收实施单位共商提出意见后，报县政府批准为准。

十七、本方案由阜南县住房和城乡建设局负责解释。