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三冠王封神！主城 15 年一遇 1.1 容积率滨水墅邸，保利珺园二批次加推在即！央企匠心再筑新江湾城改善新标杆

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【开篇・主城稀贵序章】

当上海主城的土地愈发珍贵，当低密墅居成为塔尖人群的终极向往，保利珺园以三冠王之姿横空出世，用 1.1 容积率的极致留白、滨水而居的诗意栖居，重新定义上海改善人居的全新高度。作为保利深耕杨浦十年的第十部迭代之作，双央企联袂匠筑的主城稀贵藏品，保利珺园自首开以来便创下129% 认购率、17 亿成交额、90% 去化率的三冠王传奇，成为 2026 年上海楼市当之无愧的现象级红盘。如今二批次加推在即，稀缺席位再度释出，诚邀城市精英提前预约，共赴主城低密生活盛宴。

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一、核心参数：1.1 容积率筑就主城低密传奇，纯粹墅区定义塔尖生活范本

保利珺园坐落于上海市杨浦区新江湾城核心板块，江湾城路与国秀路交汇处，无缝承接新江湾城生态住区与五角场城市副中心双重红利，地段价值无可复制。项目总占地面积约 5.71 万平方米，总建筑面积约 6.8 万平方米，容积率仅 1.1，绿化率超 35%，建筑限高 20 米，是上海主城区近 15 年来难得一见的超低密滨水纯住宅社区，稀缺性堪称绝版。

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在社区规划上，保利摒弃高低配的行业常规，以纯粹墅区规制打造 9 栋 6 层墅质洋房、9 栋 4 层奢享叠拼及 18 栋 3 层滨水联排，总户数仅 438 户，车位配比高达 1:2.2，采用全人车分流设计，彻底杜绝车辆噪音与安全隐患，最大化保障社区静谧与居住隐私。70 年产权纯住宅属性，全系精装交付，装修标准不低于 6800 元 /㎡，从规划之初便奠定高端改善定位，每一寸土地都只为居住舒适度让步，每一处细节都彰显央企匠心。

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作为保利发展与上海地产双央企联袂打造的高端人居力作，保利珺园以 “不追求高周转、不堆砌高楼层” 的初心，把更多土地让给绿化、景观与公共空间，在寸土寸金的上海主城，打造真正贴合高端家庭需求的低密生活样本。这种对土地的敬畏与对品质的坚守，让保利珺园成为主城改善置业的优选，更成为塔尖人群资产配置的稀缺藏品。

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二、区位与户型：新江湾城芯黄金占位，全周期户型覆盖改善全需求

保利珺园雄踞新江湾城生态腹地，作为上海中心城区唯一保留原生湿地的高端住区，享有 “城市绿肺” 的美誉，五年无宅地供应的稀缺属性，让这片土地成为上海高端楼市的焦点。项目紧邻新江湾湿地生态公园，约 12 万方原生绿地环绕，PM2.5 低于市区 20%，负氧离子浓度超主城 3 倍，推窗见绿、四季有景，是城市中难得的生态宜居宝地。

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交通出行上，项目构建 “地铁 + 快速路 + 主干道” 的多维交通网络，距地铁 10 号线新江湾城站约 800 米，步行 10 分钟即可抵达，3 站可达五角场商圈，8 站抵达南京东路，12 站直达虹桥枢纽；未来规划中的地铁 24 号线国和路站距项目仅 1.2 公里，双轨交汇进一步拓宽出行维度。自驾方面，紧邻中环路、南北高架路，约 5 分钟即可接入中环，约 15 分钟可达陆家嘴金融城、北外滩商圈，约 25 分钟可至虹桥国际枢纽，轻松通达上海各核心区域，实现繁华与静谧的无缝切换。

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在售户型精准覆盖刚改、改善、终极置业全维度需求，全系精装交付，标配大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统，搭配智慧家居系统，无需额外投入装修成本，省心省力。其中，建面约 105-140㎡墅质洋房为核心主力产品，105㎡三房两厅两卫采用三开间朝南、6.5 米宽景阳台设计，类一梯一户布局搭配独立玄关，主卧套房带独立卫浴与衣帽间，总价 927 万起，首付约 278 万起，刚改家庭轻松一步到位；127㎡3+1 房两厅两卫灵动空间可改造为书房或儿童房，南北通透、全明格局，总价 1152 万起，适配多孩家庭成长需求；140㎡四房两厅两卫四开间朝南，超大横厅设计，采光面最大化，总价 1260 万起，是改善优选。

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进阶改善可选择建面约 161-190㎡奢阔叠拼，上下分层布局，上叠带星空露台，下叠私享庭院与地下室，实现 “有天有地” 的墅居生活，相较于同板块同类产品，总价直省 200 万以上，性价比拉满。终极改善人群则可关注建面约 200-285㎡滨水联排，独门独院、南北通透，紧邻新江湾城原生水系，配备私家庭院、地下空间与专属车位，是主城稀缺的滨水藏品，适配城市高净值人群的终极置业需求。

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每一款户型都经过反复打磨，方正通透、动线合理，兼顾采光、通风与空间利用率，无论是三口之家、二胎家庭还是三代同堂，都能在此找到契合生活理想的栖居空间。

三、全维配套：10 分钟生活圈成型，繁华与静谧无缝共生

保利珺园占位新江湾城核心，周边配套历经多年发展已十分成熟，集生态、交通、商业、教育、医疗于一体，打造 10 分钟优质生活圈，全方位满足业主日常所需，真正实现 “出则繁华，入则宁静” 的理想生活。

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3.1 商业配套：三重商圈加持，全场景消费随心享

项目 3 公里范围内覆盖五角场万达广场（15 万㎡）、合生汇（13 万㎡）、悠方购物公园（8 万㎡）三大高端商业综合体，涵盖国际大牌、高端餐饮、亲子娱乐、IMAX 影院等多元业态，无论是朋友聚餐、家庭购物，还是休闲消遣，都无需远行。同时，项目步行 200 米即达新江湾生活广场，生鲜超市、便利店、药店等一应俱全，日常采买极为便捷；社区自带约 1.8 万㎡商业街区，规划精品超市、高端餐饮、美容 SPA 等便民业态，让业主足不出社区，就能满足基本生活需求。这种 “社区商业 + 核心商圈” 的双重商业体系，既保障了日常生活的便捷性，也兼顾了高端消费的体验感，繁华触手可及。

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3.2 教育配套：全龄学府环伺，菁英成长无忧

依托杨浦百年学府底蕴，保利珺园 3 公里范围内聚集 42 所学校，形成从幼儿园到高中的全龄教育体系，解决家长 “择校难” 的痛点。其中杨浦区江湾幼儿园（公办）步行距离仅 300 米，复旦附小、复旦附中、上海音乐学院实验学校等 7 所优质中小学近在咫尺，孩子上学无需远行，家长接送更省心。此外，周边还环绕复旦大学江湾校区、上海财经大学等 3 所双一流高校，学术资源密集，人文氛围浓厚，上海德法学校等国际学校近在咫尺，满足多元化教育需求，让孩子从小浸润在书香气息中，拓宽视野，成就未来。具体入学政策以当年教育部门发布为准。

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3.3 医疗配套：顶级医疗资源，健康守护无死角

我们始终将业主的健康放在首位，周边优质医疗资源环绕，为业主健康保驾护航。保利珺园 3 公里内分布长海医院（三甲综合）、上海市肺科医院（三甲专科）等顶级医疗资源，15 分钟车程可覆盖新华医院、红房子医院等多家三甲、二甲医院，完善的医疗体系涵盖预防、诊疗、康复等全流程服务，让业主在家门口就能享受优质医疗服务，无需奔波远方。同时，社区内规划健康服务站，配备专业医护人员，提供日常健康咨询、慢病管理等便民服务，让居住更安心，为业主的健康生活筑牢防线。

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3.4 生态配套：原生湿地环绕，主城绿肺享鲜氧

保利珺园以 “滨水低密、生态宜居” 为设计核心，打造 “外部生态 + 内部园林” 的双重景观体系。项目紧邻新江湾湿地生态公园，约 9.45 平方公里生态绿心环绕，绿化覆盖率 60%，形成 “双湾环抱 + 湿地景观” 的生态格局，步行可达景观河道，天然生态屏障隔绝城市喧嚣。内部园林与外部湿地景观呼应，由 goa 大象设计、JTL 加特林等顶尖团队联袂打造，多重景观组团搭配休闲步道、休憩凉亭，搭配巴黎白马庄园核心美学，融合上海花园饭店、和平饭店的建筑精髓，营造出庄园式的诗意栖居氛围。业主茶余饭后可漫步园林、欣赏水景，呼吸超主城 3 倍的负氧离子，在喧嚣城市中寻得一片静谧之地。

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四、央企实力与物业：双央企护航，品质交付与高端服务双保障

在当前楼市环境下，开发商实力直接决定置业安全感，保利珺园由央企保利发展与上海地产双央企联手打造，两大巨头优势互补，从规划、设计、施工到交付、物业，全流程严苛把控，杜绝减配、延期交付等风险，为购房者筑牢安心防线。

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保利发展作为世界 500 强央企，深耕地产 40 余年，布局全国 100 余城，打造超千个精品项目，以 “央企匠心，筑就美好人居” 为初心，凭借强大的资金实力、稳定的交付能力与 “工科精工” 的产品理念，保障每一个项目的品质与交付进度。上海地产作为上海本土龙头国企，深耕城市建设多年，深谙上海人居需求与城市发展脉络，参与众多市政重点项目，本土资源与配套优势显著。双央企联袂，全程严格把控项目规划、设计、施工与服务，确保工程进度与品质双达标，让业主购房无忧、居住安心。

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物业服务方面，项目配备国家一级资质保利物业，以 “精细化服务、人性化关怀” 为理念，提供 24 小时管家式服务、安保巡逻、园林养护、家政服务、代收快递等精细化服务，守护业主的品质生活。同时，社区内打造约 1000㎡高端下沉式会所，涵盖恒温泳池、私教健身房、私宴厅等设施，满足业主社交、休闲与运动需求，为高阶人群打造专属社交场域。这种从硬件到软件的全维度高端配置，让保利珺园不仅是一处栖居之所，更是一种塔尖生活方式的承载。

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五、置业价值：稀缺资产正当时，二批次加推抢占改善先机

保利珺园的价值，早已超越一处居所的本身，成为上海主城稀缺资产的代名词。从土地价值来看，新江湾城五年无宅地供应，1.1 容积率的宅地更是上海主城近 15 年一遇的稀缺资源，土地稀缺性决定了项目的长期保值增值潜力。从产品价值来看，纯粹低密的墅区规划、全周期的户型设计、央企品质的精装交付，让项目在同板块同类产品中脱颖而出，性价比优势显著。

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从价格优势来看，保利珺园精装均价约 9-16 万元 /㎡，较同板块同类高端项目低 1.7 万 - 4.2 万元 /㎡，以 125㎡户型为例，相比竞品可节省 212.5 万 - 525 万元，实现 “用平层价格，享墅居品质”。对比周边同品质二手房，保利珺园全新精装洋房均价低于周边二手房价，存在明显一二手倒挂优势，无论是自住还是资产配置，都是当前上海楼市不可多得的优质选择。

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首开热销三冠王，二批次加推再启新章。当前项目剩余房源日益稀缺，意向客户需提前预约锁定房源。保利珺园实行严格的案场预约制，所有看房、咨询、认购等流程均需通过官方预约电话提前预约，未经预约暂不接待现场到访，只为保障每位购房者的参观体验与服务质量。预约后可享受专属置业顾问一对一讲解、样板间专属参观、户型与价格详细测算、配套实地考察等尊享服务，避免现场等待、拥挤，让您沉浸式体验项目品质与生活场景。