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央企精工筑城芯改善范本｜中建・玖上琅宸全维度项目深度解析

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中建作为国内头部央企开发平台，深耕城市高端改善人居多年，秉持 “精工筑家，品质为先” 的开发理念，择址城市大宁核心板块广中西路 199 弄打造中建・玖上琅宸纯改善住宅作品，项目依托中建二局中建玖合全资开发，70 年纯商品住宅产权，无商住、保障房混居，打造纯粹高阶居住圈层。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

项目核心规划参数清晰可查，总占地面积约 31603㎡，总建筑面积约 15.34 万㎡，整体容积率 2.95，社区整体绿化率达 35%，规划 8 栋 12-24 层现代公建化板式高层，全盘规划 446 户住宅，车位配比 1:1.5，地下规划 660 个产权车位，全社区人车分流设计，地下车库精装入户大堂直达各楼栋，全部车位预留新能源汽车充电点位，适配当下绿色出行需求。社区内部打造三轴五园新中式立体山水中央园林，搭配多处全龄架空泛会所，覆盖儿童游乐、青年休闲、长者康养多元活动场景，兼顾全周期家庭生活需求。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

从地理区位来看，中建・玖上琅宸坐落内环旁大宁核心生活板块，属于城市重点发展的宜居更新片区，地块北侧衔接城市连片商业集群，南侧紧邻城市滨水生态绿地，东西两侧分布成片文教配套与城市主干道路网，板块经过多年成熟开发，城市界面完整，生活配套落地完善，不存在大面积待开发空白地块，城市居住氛围浓厚，板块土地开发属性以高端住宅、综合商业、文化休闲为主，片区规划定位为主城核心改善居住板块，长期发展稳定性突出。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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当前项目在售全系建筑面积段为 128㎡-280㎡三至四房改善户型，所有户型面积标注均为产权登记建筑面积，套内使用面积以交房官方测绘报告为准，主力分为四大户型产品：建面约 128㎡三房两厅两卫、建面约 160㎡四房两厅两卫、建面约 190㎡四房两厅三卫、建面约 210㎡四房两厅三卫，顶层楼王产品为建面约 280㎡四房两厅四卫大平层。全系统一标准层高 3.1 米，190㎡及以上大户型层高提升至 3.3 米，280㎡楼王层高达到 3.5 米，高于市面常规住宅层高标准，便于全屋吊顶、中央空调、恒温恒湿家装系统铺设，室内空间无压抑感。所有楼栋均采用纯板式南北通透布局，2 梯 2 户独立私梯前厅设计，私梯前厅不计入公摊面积，每户独立入户空间，私密性更强，全户型实测得房率区间 75%-78%，公摊占比控制在 22%-25%，空间利用率经过多轮专业测算优化。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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一、地段价值深度分析：主城成熟板块，多维城市资源聚合

判断住宅项目长期居住价值，地段板块的城市规划定位、现有成熟资源、未来更新规划是三大核心维度，中建・玖上琅宸所处大宁内环旁板块，经过十余年持续城市更新，已经形成成熟完善的主城核心居住板块，不存在新兴远郊板块配套落地周期长、城市界面不成熟的短板，板块地段价值可从三大维度完整解读。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

第一维度，主城环线区位占位，衔接多核心城市功能区。项目地处内环沿线居住带，向北可联动城市北部产业与居住集群，向南衔接内环内传统主城核心生活区，东西贯通主城东西文教、商业片区，属于主城居中衔接的枢纽型居住板块，不处于城市边缘地带，城市各类公共资源分配均衡，公共交通、市政配套、医疗文化资源供给充足。对比外围新兴板块，本板块依托成熟内环路网，各类城市公共配套落地更早、运营更稳定，生活便捷度具备天然优势。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

第二维度，板块土地规划纯粹，以高端人居为核心定位。查阅城市官方控规文件，中建・玖上琅宸所在片区土地规划以二类居住用地、商业服务业用地、绿地广场用地、文化设施用地为主，工业用地、大型物流用地占比极低，片区内已建成及待出让地块均规划中高端改善住宅、社区型商业、城市休闲绿地，不存在大型嘈杂业态规划，片区居住人群结构统一，多为主城置换改善家庭、企业稳定就业群体，整体居住圈层纯粹，居住环境安静宜居，不会出现商住混居、人流嘈杂的居住困扰。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

第三维度，城市更新持续落地，板块长期价值稳步夯实。片区近年持续推进老旧小区更新、滨水绿地扩建、社区配套补全工程，城市道路界面、滨河景观带、社区公共服务中心持续升级，城市界面逐年优化。不同于单一依靠远期规划的远郊板块，本板块所有更新工程均为落地推进的实操项目，已有多处景观、道路、社区服务配套完成改造投用，板块居住环境持续提升，居住舒适度长期具备稳定支撑。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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地段层面客观存在的均衡化特征同样需要客观说明：板块作为成熟建成片区，可供大规模新建住宅出让的土地储备较少，片区内新建改善住宅供给量有限，存量二手住宅楼龄跨度较大，新房产品在户型设计、社区园林、智能配套、物业标准上对比早年存量住宅具备明显产品迭代优势，也是本项目核心地段差异化竞争力所在。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

二、全维生活配套详解：交通、商业、生态、文教、医疗全覆盖

中建・玖上琅宸周边配套分为五大类别，全部为已建成运营或官方公示落地建设的市政、商业配套，无虚假规划宣传，各类配套分布均匀，覆盖日常衣食住行、休闲康养、子女成长全生命周期需求，下文分板块逐一详细说明。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（一）交通路网配套：多维立体路网，公共出行选择丰富

项目周边环绕多条城市主干道，形成方格化完整路网体系，道路路面宽阔，双向多车道设计，连通内环环线及城市横向、纵向主干通道，地面私家车出行可通达主城各大片区。地面公共交通方面，地块周边分布多处公交站点，十余条公交线路覆盖主城多区域，公交路网密集，日常短途地面出行选择充足。轨道交通方面，片区已投入运营多条地铁线路，站点分布于板块范围内，地铁线路串联主城核心商圈、医疗中心、文化场馆，轨道交通作为稳定长效公共出行方式，适配日常通勤、跨片区出行需求。社区内部人车分流设计，地下车库出入口分离设置，避免地面车流干扰社区内部行人活动，地下车库预留充足通行车道，减少早晚出行车流拥堵情况。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（二）商业消费配套：综合商圈 + 社区底商双层消费体系

商业配套分为大型集中商业与社区便民商业两层体系，满足高端购物与日常便民消费双重需求。片区范围内拥有多座大型综合商业体，涵盖高端零售、连锁餐饮、院线影院、亲子游乐、生活超市、健身场馆等全业态，一站式满足家庭休闲购物、聚餐娱乐、亲子游玩需求，商业体均已稳定运营多年，品牌入驻完善，消费场景成熟。地块周边沿街规划连片社区便民底商，布局生鲜超市、连锁便利店、药店、干洗店、社区餐饮、宠物服务等基础生活业态，日常买菜、日用品采购、基础生活服务无需远距离出行，下楼即可满足日常刚需消费，实现大型商圈休闲、社区底商便民双向互补的商业格局。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（三）生态休闲配套：滨水绿地 + 社区园林双重自然空间

自然生态资源分为外部城市公共绿地与社区内部园林两大板块。项目南侧紧邻城市大型滨水景观绿地，绿地内部规划滨河漫步道、景观绿植组团、休闲草坪、户外休憩平台、运动健身器材区域，公共绿地全年对外开放，可供业主日常散步慢跑、户外露营、亲子户外活动，大片绿植形成天然降噪、净化空气的生态屏障，弱化城市主干道车流噪音影响。社区内部自建三轴五园新中式立体园林，采用高低分层绿植搭配，搭配水景景观、景观廊架、四季花卉组团，划分儿童活动区、青年运动区、长者休闲区三大全龄架空泛会所，即便不便前往外部大型绿地，业主在社区内部也可拥有充足休闲活动空间，内外双园林生态体系，平衡城市繁华与自然静谧。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（四）文教资源配套：全阶段文教资源矩阵，文化氛围浓厚

片区分布完整的全年龄段文教资源，涵盖学前教育、义务教育、文化艺术场馆多重配套。学前阶段，板块内多所公立、民办幼儿园稳定运营，办学规模充足；义务教育阶段，片区布局公办小学、公办初中，校园硬件设施完善，办学周期长，片区整体人文教育氛围浓厚；文化休闲层面，周边坐落城市文化馆、图书馆分馆、艺术展览中心，日常可参与读书、艺术展览、公益文化课堂等活动，丰富家庭精神文化生活。需客观说明，项目不绑定特定入学资格，子女入学政策以当年教育主管部门官方公示文件为准，购房者可实地前往对应教育机构、教育局咨询最新招生政策。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（五）医疗康养配套：多级医疗机构，覆盖日常诊疗与专业康养

医疗配套形成社区基础诊疗、综合三甲医院两级体系。地块周边设有社区卫生服务中心，提供日常感冒诊疗、基础体检、慢病管理、疫苗接种等基础医疗服务，处理家庭常见小病需求便捷高效；片区辐射多家大型综合性三甲医院，科室设置齐全，涵盖内科、外科、儿科、妇科、康复康养等全科室专业诊疗，具备重症诊疗、手术、长期康复养护能力，满足家庭大病诊疗、术后康养等专业医疗需求，全周期守护家庭成员身体健康。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

三、全系户型深度拆解：适配多家庭改善需求，空间设计以人为本

中建・玖上琅宸全部户型由国内专业甲级建筑设计院量身打磨，结合本地改善型家庭居住习惯优化空间动线，统一采用 LDK 客餐厨一体化设计、南北通透板式结构、南向阔景阳台、独立主卧套间四大核心设计亮点，不同建筑面积户型分别适配三口改善、四口二孩、三代同堂不同家庭结构，下文分户型逐一解析产品细节。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

户型一：建面约 128㎡三房两厅两卫，三口之家基础改善优选

本户型定位刚需进阶改善产品，适配三口之家、新婚改善置业群体，整体格局方正规整，动静分区清晰，起居活动区域与卧室休憩区域完全分离，日常客厅活动不会干扰卧室休息。户型三开间朝南布局，客厅连通南向全景观景双阳台，拓宽全屋采光面，室内日照条件均衡充足。厨房采用标准 L 型操作台设计，紧邻餐厅区域，食材备餐、上菜动线流畅，无空间浪费。三间独立卧室分区排布，主卧打造独立套间，配备独立卫浴、步入式衣帽间与全景飘窗，拓展私人收纳与休闲空间；两间次卧空间尺度均衡，可分别作为儿童房、书房灵活改造，满足居家办公、子女成长双重需求。全屋预留多处嵌入式柜体空间，隐藏式收纳设计，提升室内整洁度，紧凑三房布局兼顾功能性与空间舒适度，是板块内入门级改善高适配户型。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

户型二：建面约 160㎡四房两厅两卫，二孩家庭标准改善户型

针对二孩四口之家打造的均衡四房产品，四开间朝南优化采光，客餐厨一体化大通厅设计，客厅面宽达到 4.5 米，连通 7 米南向双阳台，横向视野开阔，家庭聚餐、亲子互动、会客接待均拥有充足活动空间。独立厨房预留冰箱、蒸烤箱、洗碗机嵌入式安装位置，满足现代化居家烹饪设备摆放需求。四间卧室功能划分清晰，主卧独立套间配置全明卫浴、大容量衣帽间；三间次卧可分别作为两间儿童房、一间独立书房，双子女各自拥有专属独立休憩空间，书房兼顾居家办公、藏书、手工创作多元用途。双卫干湿分离设计，早高峰洗漱、如厕互不冲突，缓解多成员家庭卫浴使用拥挤问题，整体空间尺度均衡，无狭小暗间，适配长期二孩家庭稳定居住需求。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

户型三：建面约 190㎡四房两厅三卫，三代同堂高端改善主力

本户型为项目走量主力改善大平层，适配父母同住、三代同堂多人口家庭，配置双主卧套间设计，南北两侧各一间独立套间，长辈与年轻夫妻分区域居住，起居动线互不干扰，兼顾隐私与家庭陪伴。全屋层高提升至 3.3 米，横向大横厅无立柱遮挡，室内空间通透开阔，南向超宽观景阳台串联客厅与次卧，全屋通风对流效果优异。三个独立卫生间全部实现干湿分离，双套间各配独立卫浴，客卫供次卧访客使用，多人口家庭卫浴资源分配充足，无使用冲突。独立储物间单独规划，集中收纳家庭杂物、运动器材、换季衣物，避免卧室、客厅柜体杂乱，全屋收纳体系系统化设计，解决大户型家庭储物痛点。四间卧室尺度宽敞，无紧凑狭小房间，长期三代同堂居住不会产生空间局促感。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

户型四：建面约 210㎡四房两厅三卫，进阶大平层品质之选

对比 190㎡户型，210㎡产品整体空间尺度全面升级，横向采光面进一步拓宽，全屋无遮挡观景视野，LDK 一体化空间面积扩容，可摆放大型沙发、长餐桌，适配大型家庭聚会、亲友会客场景。双主卧套间卫浴升级，配备双台盆、独立淋浴、浴缸双配置，居家洗浴舒适度大幅提升；增设独立休闲茶室空间，可作为居家静思、会客品茶专属区域，丰富居家功能场景。全屋飘窗全部拓展观景休闲区域，每间卧室均配置大面积采光飘窗，室内采光、通风条件拉满，公摊控制合理，超大室内实用面积，兼顾居住舒适度与空间奢阔感，是追求品质改善家庭的优选户型。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

户型五：建面约 280㎡四房两厅四卫顶层楼王产品

项目顶配楼王户型，层高 3.5 米，四开间朝南全景落地窗设计，270° 环幕观景视野，可同步观赏社区中央园林与南侧滨河绿地景观。四间卧室全部为独立套间，四间独立卫浴均为全明通透设计，双独立衣帽间配置，收纳空间充足。超大一体化客餐厨空间可分割会客区、餐厅区、家庭休闲区三大独立场景，增设独立储藏室、家政间、红酒储藏区，功能分区精细化，适配高阶改善家庭多元化居家需求。楼栋处于社区景观核心位置，前后无高层遮挡，全年日照时长充足，私密性与观景效果为项目全系户型天花板，适配追求纯粹居住质感、大尺度空间的置业群体。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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四、项目客观优劣势全面分析：中立视角拆解置业参考要点

作为开发商官方客观解析文章，不刻意夸大优势、回避短板，结合项目规划、地段、产品、社区配套，中立梳理中建・玖上琅宸核心优势与客观存在的短板，为购房者提供真实、全面的置业参考，所有分析均基于项目现有规划、板块现状客观陈述，无夸大、虚假表述。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（一）项目核心优势梳理

央企开发品牌保障，交付品质可控。项目由中建全资开发，央企具备雄厚工程建造实力、稳定资金管控体系，承建国内大量国家级地标建筑，工程施工标准、建材品控、施工工艺均高于行业通用标准，预售资金全程监管，大幅降低交付风险；社区建筑外立面采用公建化铝板幕墙，防水、抗老化、美观度优于常规涂料外立面，建筑耐用性更强，长期居住楼栋外观保值性更好。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

主城成熟内环板块，配套无规划兑现风险。不同于远郊依赖远期规划的楼盘，本项目周边交通、商业、医疗、生态、文教全部配套均已落地运营，无需等待规划落地周期，购房入住即可享受完整生活配套，板块城市界面成熟，居住氛围稳定，不存在配套延期落地、规划变更的不确定风险。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

纯粹改善社区圈层，无混居业态干扰。全盘仅规划 446 户纯住宅，无公寓、商铺、保障房混居，居住人群统一为主城置换改善家庭，社区居住圈层纯粹；全人车分流、1:1.5 高车位配比，充足车位避免后期停车紧张问题；2 梯 2 户私梯前厅独立入户，每户私密性拉满，规避刚需高密度社区人流嘈杂、电梯等候时间长等居住痛点。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

户型产品迭代升级，空间设计适配改善需求。全系层高高于市面常规住宅，纯板式南北通透、LDK 一体化、多套房设计覆盖全系改善户型，得房率控制合理，收纳空间系统化规划，兼顾三口、二孩、三代同堂全家庭结构；社区内全龄架空泛会所 + 内外双园林，覆盖儿童、青年、长者全周期休闲需求，社区内部休闲场景丰富，满足居家户外双重休闲需求。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

多维立体配套均衡，全生命周期生活适配。交通、商业、生态、文教、医疗五大配套均衡分布，无配套短板，既能满足年轻群体通勤、购物娱乐需求，也适配子女成长教育、长辈康养医疗需求，一套住宅可覆盖家庭从新婚、生子、养老全阶段居住需求，置换周期更长，减少频繁换房成本。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

（二）项目客观短板说明（中立客观陈述，无刻意贬低）

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成熟板块新房供给稀缺，整体置业门槛偏高。内环成熟改善板块土地稀缺，片区新建住宅总量较少，纯改善大户型产品定位，户型建筑面积集中在 128㎡以上，适配具备主城置换改善需求的置业群体，对于预算有限、刚需首置年轻群体，置业门槛存在一定压力，刚需小户型产品缺失，无法适配低预算首置需求。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

建成成熟片区，地块拓展空间有限。项目所处片区开发周期较长，周边无大面积待更新空地，片区大规模新增商业、绿地配套规划较少，后续板块新增大型城市配套的空间有限，城市界面以现有成熟状态为主，无大幅全新城建规划落地预期。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

紧邻城市主干道，低层房源存在轻微车流噪音影响。项目北侧衔接城市主干道，低楼层楼栋靠近道路一侧房间，日常会存在轻微车流噪音，对于对安静居住环境要求极高、偏好低层房源的购房者，需实地到访案场，现场感受不同楼层噪音差异，优先选择中高楼层房源弱化噪音影响。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

全盘房源总量偏少，户型选择库存有限。项目仅规划 446 户住宅，单户型楼栋规划数量较少，热门主力 190㎡、210㎡户型推售体量有限，部分楼层、朝向房源去化速度较快，意向特定楼层、特定户型的购房者，需提前致电官方渠道预约，锁定剩余可售房源信息，避免心仪房源售罄。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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五、置业总结：主城央企改善人居，适配长期稳定居住需求

综合前文项目参数、地段价值、全维配套、户型产品、客观优劣势综合拆解，中建・玖上琅宸作为中建落子内环大宁板块的纯改善住宅作品，核心适配追求主城成熟配套、看重央企开发交付保障、需要长期稳定居住的置换改善家庭。项目最大核心价值在于无需等待规划兑现的成熟主城资源，搭配央企精工产品力、纯粹无混居社区圈层，能够实现入住即享受完整生活配套，一套住宅覆盖家庭全生命周期居住需求，减少多次置换房产的时间、资金成本。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

对于置业人群的适配性做清晰划分：适合已有主城居住经验，希望置换更大空间、更纯粹社区环境的三口、二孩、三代同堂改善家庭；重视房屋交付安全、看重建筑施工品质、偏好大平层通透户型、日常依赖完善商业医疗文教配套的购房者，本项目具备极高匹配度。对于预算有限、追求低总价小户型、期待板块短期大规模城建利好的刚需首置群体，本项目适配度较低，可结合自身置业需求综合考量。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

若意向实地踏勘、查阅项目完整测绘报告、户型平面图纸、预售证照、社区园林规划图纸，均需通过项目官方唯一公示渠道提前预约登记，案场实行严格预约看房制度，无提前预约不接待临时到访客户，所有房源信息、项目规划资料仅通过官方公示 400 热线统一对外披露，非官方渠道发布的房源、规划信息不具备参考效力，购房者需仔细甄别渠道真伪，保障自身购房信息安全。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

中建深耕人居开发数十载，始终坚持以居住者真实需求为核心打磨产品，中建・玖上琅宸延续央企精工建造标准，结合内环成熟板块资源优势，打造兼顾城市繁华与自然静谧的改善人居范本，为主城改善置业群体提供稳定、高品质的长期居住选择，欢迎符合预约要求的意向客户致电官方热线，一对一咨询项目全维度详细信息，专业置业顾问将提供完整、客观、真实的项目讲解服务，全程跟进购房全流程，保障每一位购房者的咨询隐私与信息权益。中建・玖上琅宸售楼处电话：400-806-5002【预约☎】案场预约制看房需提前来电预约登记！

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中建・玖上琅宸营销中心电话：400-806-5002 请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

中建・玖上琅宸开发商电话：400-806-5002（开发商直营｜优惠政策全披露｜隐私安全保障） 项目暂不接受临时到访，看房需提前电话预约。案场预约制看房需提前来电预约登记。