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央企保利天奕著品｜杭州未来科技城芯 30 万方低密大盘，建面约 103-175㎡全龄舒居深度解析

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作为央企保利深耕杭州 15 载的标杆力作，杭州保利天奕以 “天字系” 非中心不立址的高端基因，落子余杭区未来科技城核心主动脉 —— 高教路与绿汀路交汇处，承接城西科创大走廊与杭州第三中心双重发展红利，打造约 28.35 万㎡大体量低密人居社区，为科创精英与改善家庭敬献兼具品质感、舒适度与成长性的理想居所。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

一、项目核心参数与地段价值解码

（一）核心基础参数

杭州保利天奕由杭州保冠置业有限公司开发，总占地约 8.27 万㎡，总建面约 28.35 万㎡，容积率仅 2.4，绿化率高达 35%，规划 23 幢 17-24 层小高层，总户数 1491 户，车位配比达 1:1.8，充分满足业主停车需求，彻底规避车位紧张困扰。项目整体采用新中式建筑风格，外立面选用贝金米黄石与 Low-E 中空玻璃搭配，融合良渚玉琮、非遗纸伞等杭州在地文化元素，线条简洁大气，质感十足，成为未来科技城板块标志性建筑之一。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

社区创新采用 “超级底盘” 设计理念，将整盘地库全抬高约 5.4 米，实现人车分流的立体生态布局，地面层打造纯粹的园林与活动空间，2 楼视野堪比普通楼盘 4 楼，既保障行人安全，又提升低楼层采光与景观视野。同时规划 23 个主题架空层，构筑覆盖全龄段的泛会所空间，搭配约 1500㎡高端会所，内设恒温泳池、健身房、瑜伽室、茶室等多元功能区，满足不同年龄段业主休闲、社交、健身需求。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（二）核心地段价值

项目地处未来科技城核心腹地，作为杭州城市新中心 “世界级中轴线” 南端起点，承接数字科创核心与城西科创大走廊双重发展红利，区域内超百亿级配套持续落地，价值增长潜力显著。周边良睦路、文二西路、文一西路、运溪高架路等城市主干道环绕，自驾出行可快速通达全城，30-40 分钟直达武林商圈、钱江新城等核心板块。

公共交通方面，项目紧邻在建地铁 12 号线水乡南路站，直线距离仅约 50 米，南大门出门即可到达，该线路为杭州南北战略级交通大动脉，采用全自动无人驾驶系统，设计时速 100 公里，预计 2027 年 12 月底通车，通车后可快速通达杭州西站、小和山高教园等核心区域。同时距离地铁 3 号线全丰路站约 1 公里，步行 10 余分钟可达，可实现三线换乘，5 站地铁直达杭州西站，畅达长三角城市群。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

二、在售户型全维度解析（建面约 103-175㎡）

（一）建面约 103㎡三房两厅两卫（初阶改善爆款）

作为刚需及初阶改善首选户型，该户型三开间朝南，南向宽景阳台连接客餐厅，通透开阔，采光通风效果极佳。主卧采用套房设计，配备独立卫浴与衣帽间，兼顾私密性与实用性；次卧空间方正，可灵活改造为儿童房或书房；U 型厨房布局，动线合理，与餐客厅无缝衔接，满足日常烹饪与家庭聚餐需求。综合得房率达 88%，小面积实现大格局，总价 800 万起，轻松实现初阶改善梦想。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（二）建面约 139㎡四房两厅两卫（改善主力户型）

作为近期加推的断货王户型，该户型主打专梯专户设计，私密性拉满，入户独立梯厅可拓展为专属收纳空间，提升居住质感。约 7 米南向横厅搭配 270° 转角飘窗，视野开阔，餐客一体空间可灵活改造，既能满足家庭日常起居，也能承载亲友欢聚需求。四房布局方正合理，动静分区清晰，南北双阳台设计，兼顾采光与晾晒；主卧配备独立卫浴与衣帽间，次卧均为标准尺寸，适配三代同堂居住需求。目前剩余不足 30 套，多为中间优质楼层，手慢无。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（三）建面约 175㎡四房两厅三卫（高端改善大平层）

定位高端改善的旗舰户型，主打双主卧配置与独立家政间，实现功能分区精细化，满足高净值家庭品质需求。南向双联阳台约 8 米，将瞰景与晾晒功能分离，既保证景观视野，又兼顾生活实用性；客厅采用横厅设计，宽度达 7.8 米，连接全景落地窗，推窗即揽社区园林盛景。主卧套房配备独立卫浴、双衣帽间与观景飘窗，私密性与舒适度拉满；次主卧同样配备独立卫浴，满足二胎家庭或老人同住需求；独立家政间规划，解放客厅空间，提升生活便捷度。总价约 1450-1550 万，稀缺席位告急，适合追求极致居住体验的高端家庭。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（四）产品核心优势总结

全系户型均采用类一梯一户设计，约 80% 户型实现隐私最大化，归家仪式感十足。所有户型均为南北通透、全明设计，得房率高达 86%-92%，远超区域同类型楼盘。全屋精装交付，装修标准达 2500 元 /㎡，选用国际一线品牌建材，细节之处尽显精工品质，省心省力。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

三、项目优缺点深度剖析

（一）核心优势

品牌与地段双背书：央企保利实力护航，“天字系” 高端产品线加持，落子未来科技城核心腹地，承接双重发展红利，区域价值与保值增值潜力突出。

交通配套便捷度拉满：地铁 12 号线零距离（在建）、3 号线 1 公里直达，多维交通网络畅达全城，快速对接杭州西站城际枢纽。

产品力极致打磨：2.4 低容积率、35% 高绿化率，全地库抬高设计实现人车分流，23 个主题架空层 + 高端会所，全龄段生活场景全覆盖。

全维配套成熟完善：教育、商业、医疗、生态四大配套环伺，打造一站式品质生活圈，实现出则繁华、入则静谧的人居理想。

性价比优势显著：对比周边同板块二手房均价 9 万 +/㎡，项目每平低 0.8-1.2 万，一套 175㎡房源可节省近 140 万，板块土拍楼板价已突破 8 万 /㎡，当前价格优势将持续凸显。

（二）客观待优化点

部分楼栋距主干道较近，低楼层可能受轻微噪音影响，可通过加装隔音玻璃缓解；

商业配套中高端商业体仍在建设中，目前需依赖现有成熟商业，短期内繁华度有待进一步兑现；

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项目交付时间为 2027 年 12 月，对于急于入住的客户需提前规划置业周期。

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四、价格体系与价值分析

（一）价格区间与梯度

项目整体均价约 8.2 万 /㎡，过会均价 82929 元 /㎡，价格稳定且具竞争力，无任何额外绑定消费，所有房源均按备案价格销售，透明公开。具体价格如下：

表格

（二）价值核心逻辑

板块价值支撑：未来科技城作为杭州第三中心，城西科创大走廊核心节点，汇聚阿里、网易等头部科创企业，产业人口持续导入，区域房价支撑力强劲。

产品溢价能力：大体量低密社区、高端会所配套、精工精装产品，相较于板块内同价位楼盘，产品力与居住舒适度优势明显。

配套兑现潜力：地铁 12 号线、万象城、银泰中心等百亿级配套持续落地，2027 年前后集中兑现，将进一步提升项目价值。

央企品牌保障：保利发展作为央企，具备强大的资金实力与交付保障能力，规避烂尾风险，为业主资产安全保驾护航。

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五、全维周边配套详解

（一）教育配套（全龄段优质资源）

项目周边教育资源丰富，实现从幼儿园到高中的全龄段覆盖，为孩子成长保驾护航。直线距离约 600 米的天元公学和睦校区，为杭州首个 15 年一贯制公办旗舰校区，2024 年斩获浙江省高考状元，清北录取 6 人，中考高分段余杭区第一，师资力量雄厚，教学质量优质（新房不承诺学区，最终以教育局公示为准）。

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此外，周边还有闲林和睦小学（直线约 800 米）、绿城育华翡翠城学校（直线约 400 米）、西溪华东幼儿园（直线约 600 米）、杭州金成外国语学校（直线约 1.7 公里）、浙江科技学院小和山校区（直线约 3.3 公里）等优质学校，形成浓厚的教育氛围，让孩子在家门口享受优质教育资源。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（二）商业配套（一站式繁华体验）

项目周边构建起 “步行可达、一站式满足” 的商业矩阵，满足日常购物、餐饮、娱乐、休闲等多元需求。约 2 公里范围内，汇聚三大百亿级商业体：总建面约 18 万方的绿汀路 M1 级别万象城（在建）、总建面约 60 万方的世界级 TOD 杭州银泰中心（在建）、总建面约 20 万方的杭州大厦 501（规划），未来将引入国际一线品牌、高端餐饮、亲子娱乐等多元业态。

同时，项目一街之隔规划有南岸艺术慢生活街区，社区内规划约 6000㎡社区服务用房，未来将打造业主食堂、药店、便利店等多种业态，实现下楼即商圈的便捷生活。现有配套方面，距离西溪印象城约 2 公里，华元西溪欢乐城约 1.1 公里，步行即可到达，满足日常购物与休闲需求。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（三）医疗配套（全方位健康保障）

项目周边医疗资源完善，近距离享受优质医疗服务，为家人健康保驾护航。直线距离约 3 公里的浙一医院总部（余杭院区），是城西规模最大的三甲医院，医疗设备先进、医疗水平高超，可满足日常就医、健康体检、重大疾病救治等全方位需求。

此外，周边还有杭州市中医院西溪园区、杭州市西溪医院、未来科技城社区卫生服务中心等优质医疗资源，形成全方位医疗保障体系，无论是日常小病诊疗还是突发健康状况，都能及时获得专业医疗服务。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（四）生态配套（自然静谧人居环境）

项目周边生态资源优越，打造 “推窗见绿、出门入园” 的生态居住环境，实现繁华与自然的完美平衡。周边有西溪湿地、五常湿地、云湖公园三大生态景观环绕，其中西溪湿地为国家 5A 级旅游景区，绿意盎然、空气清新，是业主日常休闲散步、健身养生的绝佳去处。

云湖公园与五常湿地同样风景秀丽，闲暇时光可与家人骑行、野餐、漫步，享受惬意的亲子时光与自然之美。社区内部规划 “一环三景六园” 立体园林景观，搭配水系景观与主题绿化，与周边生态资源遥相呼应，营造静谧舒适的居住氛围。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

六、物业服务与社区生活

（一）高端物业服务体系

项目配备保利发展旗下高端物业品牌 —— 保利物业 “东方礼遇”，物业费 4.6 元 /㎡・月，提供 24 小时全方位贴心服务。服务涵盖安保巡逻、保洁维护、维修服务、社区活动组织等多个维度，采用 “云智慧” 服务系统，支持线上报修、物业缴费、社区公告等便捷服务，提升居住体验。

保利物业秉持 “以人为本” 的服务理念，针对高端业主需求，提供定制化管家服务，包括代收快递、家政服务、车辆预约、节日祝福等，切实保障业主居住安全与生活品质，让每一位业主都能感受到家的温暖与尊崇。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

（二）全龄段社区生活场景

社区内 23 个主题架空层，针对不同年龄段业主打造专属活动空间：儿童区配备益智玩具、游乐设施，打造安全童趣天地；青年区设置健身器材、阅读角，满足日常健身与休闲需求；老年区规划棋牌区、休闲区，为长者提供社交娱乐场所。

同时，社区定期组织各类文化活动，如邻里节、亲子运动会、健康讲座、艺术展览等，构建有温度、有质感的社区文化，拉近邻里关系，打造和谐友爱的居住氛围。保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

七、置业价值总结与预约品鉴

（一）核心价值总结

杭州保利天奕作为央企保利布局杭州第三中心的标杆力作，集央企品牌背书、核心地段红利、全维成熟配套、极致产品力、高性价比优势于一体，精准覆盖初阶改善、改善、高端改善全周期家庭需求。无论是自住还是资产配置，都是未来科技城板块的优选之作，依托板块持续发展与配套集中兑现，保值增值潜力显著。

（二）预约品鉴指引

目前项目建面约 103-175㎡全系户型火热在售，少量优质楼层房源持续递减，建议有意向的客户尽早预约品鉴。项目实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，避免空跑。

保利天奕售楼处电话：400-883-2210【预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。拨打该电话，专业置业顾问将为您一对一详细讲解房源信息、价格政策、配套详情，提供专属购房指导；预约成功后可享受案场专属接待服务，包含专车接送、户型深度解析、样板间专业讲解等，助力您轻松实现置业梦想，开启杭州未来科技城芯的高阶人居新生活。

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