中梁地产|财务结构稳健 护航公司长期发展

2月4日，中梁控股（2772.HK）发布有关财务数据较新消息的自愿公告。公告表示，2020年公司持续优化财务结构，根据未经审核综合管理账目，预计截至2020年底的净负债率低于100%；非受限现金短债比大于1.0；及剔除预收款项后之资产负债率约80%。

在疫情扰乱市场节奏、“三道红线”收紧房企融资步伐的一年里，中梁在保持规模增长的同时，积极优结构、降成本。根据三道红线的要求，公司目前仅踩一条红线，位于“黄档”位置，财务状况审慎健康。

公司明确提到，信托融资在财务报中以借款入账，而非权益或永续工具，并在计算相关财务比率中反映。

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债务结构持续优化

融资成本不断下降

“三道红线”之下，房企将从规模主导转向利润主导，从融资驱动转向现金流驱动。依托稳健的财务管理，中梁流动性良好：截止2020年6月底，公司短期债务约人民币229.75亿元,公司总现金约人民币350.21亿元，净负债率69.9%；公司加权平均融资成本降至8.9%，并有望在2020年底进一步降至8.5%。

中梁表示，“上市后及‘三道红线’新规下，我们的财务运作越来越稳健、健康。在有息负债方面，中梁已是一名优秀生，在TOP50强中也处于较低水平，这也能反映出公司过去的发展是通过经营性现金流实现的，而不是高负债，同时公司包括净资产收益率、现金短债比等指标均较为优异。”

1月26日，中梁成功发行于2022年到期的2.5亿美元票据，最终年利率为7.5%，反映了资本市场及广大投资者对公司价值的极大认可。从本次发行的债券即可看出，相较于中梁早前发行的债券，该笔美元债利率明显下降，有助于公司进一步优化财务结构，降低融资成本。特别地，2020年11月，中梁境内首单购房尾款ABS项目——“长城嘉信-中梁地产购房尾款资产支持专项计划项目”成功发行，项目总发行规模3.4亿元，较低利率仅5.6%，为持续推动中梁资产证券化业务批量开展奠定了坚实基础。

持续优化的债务结构、均衡向上的稳健发展吸引了不少国际大行对中梁的看好目光。2020年以来，中梁接连获得银河联昌、中信里昂、富瑞金融、华泰香港以及中银国际等多家国际及知名券商分析师覆盖。同时，联合资信还授予中梁“AA+”主体长期信用评级，展望稳定。其表示，未来随着公司在建和拟建项目的开发完成并实现销售以及竣工交付面积和结转收入的增长，公司经营状况有望保持良好。

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业绩、品质双管齐下

实现有质量的增长

放眼房地产行业近年发展趋势，从中央到地方，“房住不炒”、“因城施策”仍是总体精神，而三道红线政策的出台则影响了房企的投资力度，使得行业内产生了较为明显的分化。但毫无疑问的是，处于绿、黄两档财务状况较好的房企可以更好的做大规模，提升市占率。

在过去的一年里，中梁持续提升自身在房地产开发领域的能力和优势，踏出了一条兼顾发展速度与财务质量的优质路径。数据显示，2020年1至12月，中梁累计实现合约销售金额约1688亿元，按年增加约11%，超额完成全年目标；合约销售均价约人民币12,500元/平米；按年上升22%，反映了公司转二线及强三线开始见成效，并推动售价较稳定并持续向上。

销售业绩是购房者对一家房企真心诚意的认可，房地产行业归根结底是靠产品说话，是房企在新市场环境下快速发展的“护城河”。对此，中梁有着清醒认识：房地产后调控时代，精准把脉购房者的需求，才是重中之重，产品力将成为房企间竞争的关键砝码。

中梁认为，品质提升是系统性工程，所有的精细考量都是为了品质交付，因而在当前最为关键的产品品质方面，中梁设置了“三年锻造行动计划”，以积极打造“梁匠工程”，通过加强监督、机制风险管控、人员考核等方式保证产品质量，通过持续更新产品系列、优化社区服务等提升产品力。

2020年10月，中梁正式对外发布较新一代住宅产品研发成果——中梁产品4.0。新产品从“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”三大维度出发，以“9+N社区美好模块”为样本完成了113个专项提升。目前，中梁4.0产品已在杭州、天津、成都、青岛、常州等城市先行落地，未来还将在全国范围内推行。

中梁表示，站在追求高质量发展的全新阶段，集团将继续严格管理现金流，有效控制杠杆水平，持续改善债务结构，并深掘精细化运营之道，走赢高质量的可持续发展道路，实现企业基业长青。*文章来源：乐居财经