重磅!北京推稳房价措施:首批集体土地入市 地价下降超两成

狐小萌 2018-12-29 09:08:10
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近期关于地方房地产调控政策可能松绑的新闻满天飞,相对于地方市场的微调,一个重量级的变化悄然出现。

来源:中国证券报   张玉洁

近期关于地方房地产调控政策可能松绑的新闻满天飞,相对于地方市场的微调,一个重量级的变化悄然出现。

12月28日,中国证券报记者从北京市规划和自然资源委获悉,北京市近日有7个共有产权房地块入市。

引人关注的是,其中有3个地块是大兴区瀛海镇3宗集体建设用地,这是北京市首次将集体建设用地纳入到共有产权住房的供地中。

分析人士指出,本次集体土地参与共有产权房供地,对于将来北京共有产权房的供应方式都是一个探索和变化。

此外,由于减去了土地征收等环节,起始楼面地价明显低于周边国有土地,这意味着开发商在同等销售价格外有了更大的利润空间,有助于吸引更多更好的开发商加入到共有产权住房的开发和建设之中,有望实现多方共赢。

位置较佳

地图显示,上文所述3个地块位于南五环外靠近亦庄开发区边界,距离地铁8号线即将开通的瀛海站直线距离1公里左右,交通便利。

3个地块总建筑规模达34万多平方米,预计一共可以提供约4000套共有产权房。3个项目的销售均价都是29000元/平方米(含全装修)。部分项目还配套了幼儿园、机构养老以及残疾人托养所。

本次集体土地入市是以往政策试点的延伸和突破。2015年2月,北京市大兴区等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。大兴区是北京唯一的改革试点区。

12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法修正案草案中,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,即此类土地入市“不必国有”。城市房地产管理法修正草案也做出相应调整,以衔接土地管理法修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

不过以往的集体经营性建设用地入市,目前明确规定只能用于产业用地,为何本次大兴3地块最终成为共有产权住房用地?

房产公号“京房字”分析认为,去年发布的北京新总规对于职住平衡有了更细致的要求,大兴这类平原多点地区,职住用地比应该是1比2,即1万平米的产业用地,要配2万平米的住宅用地。但大兴区尤其是亦庄,是产业比较集中的区域,目前的职住用地比倒挂,居住用地明显不足。利用集体建设用地建设住宅,不但可以探索集体建设用地入市的试点改革,而且还可以缓解目前倒挂的职住用地比。此外,共有产权住房完全是为了满足刚需,且购买与份额转让中受到严格限制。

据了解,由于集体土地入市少了征地和补偿环节,土地起始楼面价格明显降低,这三块地块起始楼面价格约为1.5万元/平方米,而临近区域国有用地为1.9万元/平方米。在售价接近的情况下,集体土地建设共有产权住房的利润空间更高,有助于激发地产商积极性。

企业用地也入场

值得注意的是,本次7块共有产权土地中,有两块来自于企业用地,意义同样重大。

北京利用企业自有用地入市建设自住房之前有先例,利用共有产权在2017年末也有两宗成交,地块位于怀柔与大兴,是首次出现企业利用自有用地向社会提供共有产权房建设项目的尝试。

本次,海淀区位置非常好的区域出现了企业利用自有用地向社会提供共有产权房。西三旗建材城和安宁庄附近二手房均价均在6万元/平方米。

行业人士指出,从土地供应主体看,企业自有土地利用招标形式出让,有利于扩大共有产权房供应,增加房源。相比过去的国有土地招拍挂,增加企业自有土地上市,有利于盘活闲置土地,快速形成共有产权房的供应。从区域位置看,这两宗地可以说是北京供应共有产权来位置最好的共有产权房。

影响巨大

中原地产首席分析师张大伟表示,首先,这些土地属性没有变化,所有权依然是集体土地。其次,对北京市场供应量将有明显增加,北京楼市2018年彻底进入供应井喷时代,共有产权、限竞房大量供应,整体缓解了刚需市场供需结构。共有产权房售价远低于商品房总价。

张大伟同时指出,这一政策如果全面试点,将会带来大量的土地供应。但需要明确的是土地使用年限,以及使用年期到期后如何续期。另外,对于北京来说,这一类型的共有产权房,到底如何计算购房者的产权比例,不能按照周边商品房定价对比确认份额,所以后续肯定还有更多的配套政策。但这个政策的变化,可以说是集体土地使用的重大探索,意义非常大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则强调,类似共有产权住房和小产权住房区别明显。首先,用地性质是合法和不合法之分,集体建设用地入市是政策的新动向,合法合规合情合理,而小产权房的用地是各地私自建造。其次,集体建设用地入市是有很严格的用地规划,目前是试点阶段,而小产权住房的用地可能涉及到经营用地、宅基地和耕地,本身用地来源比较复杂。

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