地产央企集中“降杠杆” 两月十余项目挂牌增资

在外界看来，接二连三的引资举动目的在于为公司财务“减负”。

收紧的金融环境下，房企纷纷释放出降负债、降杠杆的信号，尤其是身兼“表率”角色的央企们，已经开始密集的“降杠杆”动作。

时代财经发现，8月以来，北京产权交易所格外热闹，华润置地、金茂、招商蛇口(16.57 +2.92%,诊股)三家房企陆续挂牌多个项目进行增资，增资金额少则近千万，多则超过20亿。另外，还有不少国企通过转让项目股权的方式引资，仅9月就有超过20个项目股权被挂牌出售。

在外界看来，接二连三的引资举动目的在于为公司财务“减负”。时代财经分别向华润置地、中国金茂及招商蛇口问询，但截至发稿，华润置地和中国金茂方面均未给予回复，而招商蛇口董秘刘宁则表示，项目增资只是正常的经营安排，并不涉及公司的财务战略层面。

央企密集引资

华润置地、金茂、招商蛇口是这轮挂牌增资潮中的“主力”，8月和9月两个月内，这三家房企共挂牌10个项目进行增资，挂牌底价超过66亿元。

金茂挂牌增资的项目分别为开茂置业（杭州）有限公司（以下简称“杭州开茂置业”）、兴茂置业（杭州）有限公司（以下简称“杭州兴茂置业”）和广州福茂房地产开发有限公司（以下简称“广州福茂”）。

杭州开茂置业和杭州兴茂置业是金茂开发杭政储出[2017]67号、杭政储出[2017]68号两宗地块而注册成立的项目公司，去年9月20日，金茂豪掷65.59亿元包揽杭州两宗地块，掀起当天土拍高潮，两宗地块的楼板价高达3.52万元/平方米和3.63万元/平方米。

严厉的调控环境下，高价地块的去化面临挑战。曾有业内人士测算，上述两宗地块的保本售价达到5万元/平方米。从目前的状况来看，两个项目均处于建设阶段，其中杭政储出[2017]68号地块已被命名为“东城金茂府”，正在申请预售证，但周边项目的均价却只有3.8万元/平方米，该项目最终售价能否保本难下定论。

挂牌信息显示，杭州开茂置业和杭州兴茂置业的增资金额为1亿元，增资完成后，新增投资方将持有公司50%股权。而广州福茂旗下有30.04亿元拿下的佛山项目，此次金茂计划为其增资991万元，对应股权比例达到67%。由此可见，金茂试图以引资的方式分散高价地块的资金压力。

与金茂寻求资金合作相同，招商蛇口和华润置地也频频挂牌增资项目。8月31日，招商蛇口发布公告称，为加快深圳蛇口太子湾片区的开发进度，引入实体经济，推动招商蛇口“前港-中区-后城”开发经营模式落地，拟通过增资扩股方式引入合作方持有深圳市太子湾商融置业有限公司、深圳市太子湾商泰置业有限公司、深圳市乐艺置业有限公司、深圳市商启置业有限公司。

这四家项目公司的主要资产为太子湾片区DY02-01、DY02-03、DY01-04、DY03-02地块，其中，DY02-01、DY02-03地块为招商蛇口募集资金投资项目太子湾自贸启动区一期宗地内的部分地块，DY01-04和DY03-02地块土地用途为商业用地。

招商蛇口在太子湾项目上的投入不菲，仅太子湾自贸启动区一期的投资总额就达到135.24亿元。挂牌信息中表明，此次增资获得的资金将用于太子湾项目的开发，四个项目公司的挂牌合计为63.2亿元，增资完成后，合作方将持有深圳市太子湾商融置业有限公司、深圳市太子湾商泰置业有限公司49%股权及深圳市乐艺置业有限公司、深圳市商启置业有限公司51%股权。

同样，华润置地挂牌宁波润景房地产开发有限公司、广州增城区润昱置业有限公司和杭州润昕置业有限公司三个子公司亦是为了寻找资金合作。这三个公司都是今年新注册的项目公司，华润置地亦在挂牌信息中写明，募集资金主要用于项目地块的开发建设。

去杠杆的“纪律”

在经历过去年的新一轮拉升之后，“去杠杆”成为各大房企之间的一种“默契”。

今年的中期业绩发布会上，不少房企都不约而同释放出加速回款、减缓拿地节奏、降负债降杠杆的信号。包括碧桂园、恒大、融创、龙湖在内的多个巨头房企也明确表示，未来在拿地上会保持谨慎的态度。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德更是坦言，降杠杆是融创这两三年确定的方向，未来几年，融创的杠杆率会持续下降，净资产水平则持续提升。

民企如此，正在进行改革整合的央企、国企更是将“去杠杆”摆在了突出位置。华润置地董事会副主席唐勇就曾在业绩会直言，国资委对于央企的杠杆使用有明确的纪律。

中国企业研究院首席研究员李锦表示，前些年，很多央企为了避免在新一轮改革中被重组和整合，都把规模扩张和资产扩大当作了最主要的手段，疯狂地通过负债进行投资布局和收购资产。如此一来，企业形成超额度负债问题，这样的情况在高杠杆的房地产行业更加明显。

在其看来，杠杆率居高不下，不仅容易引发金融风险，更会造成金融资源浪费，导致产能结构失衡。因此，控制杠杆率，形成合理资产负债结构，是这轮国企改革中的重点。

实际上，为了加快去杠杆的力度，年初以来，已有针对国有股权统一市场化管理的《上市公司国有股权监督管理办法》、规范推进国有资本投资运营公司的《实施意见》相继出台。另有媒体报道，9月，有30多家高负债央企2018年度经营业绩责任书新增降杠杆、减负债约束性指标。

不仅如此，国务院国有企业改革领导小组办公室还在近期公布了“双百行动”入选名单及后期规划。其中，中国船舶重工集团有限公司已经开始抛售旗下地产资产。9月30日，中船对转让重庆瑞舟实业发展有限公司100%股权进行了预披露，信息显示，该子公司去年录得1534.84万元净利润，但今年上半年，其净利润却显示为亏损522.3万元。

而近期，央国企抛售地产项目的动作正在加速，据时代财经统计，仅9月一个月，国企挂牌出售的项目就达到22个，其中不乏华侨城、中建、中粮等大牌央国企的身影。

 （转载来源：时代财经）