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上海康定壹拾玖：老静安内环低密奢宅，核心地段藏品级人居

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一、项目核心概况：老静安稀缺低密奢居，央企匠造藏品

康定壹拾玖坐落于上海市静安区康定路 1119 弄，地处老静安曹家渡与静安寺双商圈交汇核心腹地，距静安寺直线仅约 1 公里，是内环内近十年断供后难得一见的低密纯住宅社区。项目由央企招商蛇口联合南通瑞城联袂开发，以央企精工实力与百年造宅经验，匠造约 8.14 万㎡高端人居范本，总占地面积约 1.85 万平方米，规划 5 栋 14-25 层小高层、高层建筑，总户数仅 324 户，容积率低至 2.68，绿化率约 35%，以低密规制、纯粹圈层，打造繁华都市中的静谧栖居地。

作为内环核心稀缺藏品，康定壹拾玖从规划之初便秉持 “藏品级奢宅” 标准，从建筑设计到园林打造，从户型研发到精装配置，每一处细节都历经反复打磨。项目建筑采用现代艺术化 ArtDeco 风格，融合圆润圆角拼贴与几何图案设计，搭配大面积窗墙比与全景落地窗，既保留经典建筑质感，又兼具现代美学格调，立面历久弥新。社区采用全人车分流设计，配备 24 小时智能安保系统，精装入户大堂挑高设计，尽显高端人居格调；同时打造台地式立体园林，搭配约 3000㎡双会所，涵盖下沉式恒温泳池、健身中心、私宴厅、书吧等多功能空间，满足业主全龄段休闲、社交、健身需求。

户型方面，康定壹拾玖涵盖建面约 120-238㎡3-4 房全周期改善户型，精准适配三口之家、多代同堂等不同家庭结构。所有户型均采用一梯一户设计，保障居住私密性与专属感；主力户型方正通透，三开间朝南、LDKB 一体化布局，搭配宽景阳台、全景飘窗，最大化引入自然采光与通风，空间利用率远超同区域同类产品。精装甄选嘉格纳厨电、唯宝卫浴、大金 VRV-S 空调、德国美诺洗衣套装等国际一线品牌，配备华为全屋智能系统，从厨电、卫浴到智能家居，全方位匹配高净值人群的品质居住需求。

二、项目全方位解析：优势与不足客观呈现

（一）核心优势：地段、品质、圈层、配套四重稀缺价值

内环核心地段，百年文脉底蕴

康定壹拾玖扎根老静安百年梧桐区，占据内环不可复制的核心区位，这里是上海高端居住的发源地，兼具历史底蕴与繁华氛围。项目距静安寺仅约 1 公里，步行可达南京西路、静安寺两大顶级商圈，3 公里范围内覆盖恒隆广场、久光百货、静安嘉里中心等 20 余家高端商业体，坐拥上海最成熟、最高端的城市配套，地段稀缺性无可替代。同时，老静安土地供应近乎枯竭，近十年无大规模宅地出让，康定壹拾玖作为区域压轴藏品，价值属性与保值能力远超普通项目。

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央企品质保障，精工细节拉满

项目由央企招商蛇口主导开发，资金实力雄厚、开发经验丰富，从施工质量到交付保障，全程严格把控，彻底规避置业风险。建筑选材、精装配置均采用国际一线标准，园林、会所、公区等配套均以顶豪水准打造，约 3000㎡双会所、台地式园林、全人车分流、智能安防系统等配置，在老静安同类项目中处于领先水平。此外，项目配备国家一级资质招商积余物业，提供英式管家式服务，从日常维护到专属服务，全方位保障业主居住品质。

纯粹圈层氛围，高端客群集聚

总户数仅 324 户的小规模规划，让康定壹拾玖形成高度纯粹的高端圈层，约 68% 的业主来自金融、律所、企业高管等高端行业，通过严格的客群筛选，保障邻里圈层的同频与纯粹。对于高端改善客群而言，圈层不仅是居住标签，更是资源共享、社交拓展的重要平台，项目以低户数、高门槛的规划，打造内环稀缺的纯粹高端社区。

全维户型设计，适配全周期居住

建面约 120-238㎡3-4 房户型，覆盖刚需改善、终极改善全需求，所有户型均做到方正通透、动静分区、干湿分离。其中建面约 120㎡三房，LDKB 一体化设计，公共空间开阔，适合三口之家或刚改家庭；建面约 177-183㎡四房，双主卧布局，空间奢阔，适配多代同堂；建面约 238㎡4+1 房，270° 环幕视野、超大社交厅，打造媲美别墅的居住尺度。一梯一户、全景飘窗、宽景阳台等设计，进一步提升居住舒适度与实用性。

（二）客观不足：成熟板块的小缺憾

周边城市界面偏老旧

项目地处曹家渡附近，临近普陀边界，周边部分区域仍保留老旧小区与街道，与传统静安寺、南京西路的高端城市界面存在一定差距，板块高端调性有待进一步提升。不过，随着区域更新推进，周边界面正逐步优化，长期来看不影响核心居住价值。

社区规模有限，景观延展性不足

受内环核心地块面积限制，项目总占地仅约 1.85 万平方米，社区规模相对紧凑，园林景观的空间延展性与大型社区相比稍弱，休闲活动空间以精致化、功能性为主，而非大面积生态景观。但项目通过台地式园林、下沉式景观、架空层共享空间等设计，最大化利用有限空间，弥补了规模不足的缺憾。

高峰时段局部交通拥堵

老静安核心区域道路相对狭窄，项目周边部分路段在早晚高峰会出现短暂交通拥堵，自驾出行高峰期体验稍受影响。但便捷的轨道交通网络可有效缓解这一问题，公共交通出行几乎不受拥堵影响。

三、全维周边配套：入住即享成熟顶配，无需等待兑现

（一）交通配套：多维立体路网，全城高效通达

康定壹拾玖坐拥 “地铁 + 公交 + 高架” 三维立体交通，出行便捷度拉满。地铁方面，距 14 号线武定路站仅 260 米，步行 3 分钟可达，1 站直达静安寺，2 站到新天地，3 站至大世界，5 站直达陆家嘴，快速串联浦东、浦西核心商圈；周边还环绕 13 号线武宁路站、2 号线、7 号线等多条线路，3 公里内覆盖 24 个地铁站，可便捷换乘通达全城。公交方面，直线 1 公里内有 43 个公交站，康定路万春街站仅距项目 119 米，76 路、328 路等多条线路覆盖全市。自驾方面，临近武宁南路、延安中路高架、北横通道、内环高架等市级干道，快速衔接虹桥枢纽、浦东机场等交通枢纽，30 分钟内可覆盖上海核心区域。

（二）商业配套：双商圈覆盖，高端与烟火气兼具

项目处于静安寺、曹家渡双商圈核心辐射范围，步行 10 分钟可达久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心等顶级商业体；2 公里半径内覆盖恒隆广场、兴业太古汇、中信泰富广场、悦达 889 广场、king88 商业广场等 20 余座大型商场，涵盖高端购物、黑珍珠餐饮、休闲娱乐、商务宴请全业态。同时，周边康定路老字号美食街、社区商超、生鲜市场等配套齐全，兼顾高端消费与日常烟火气，入住即可享受全维成熟商业服务。

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（三）教育配套：优质学府环伺，全龄教育无忧

教育资源是老静安的核心优势之一，康定壹拾玖周边优质教育资源密集。对口静安区第一中心小学（市重点），一师附小、静安实验小学等一梯队小学距项目仅约 600 米；中学方面，市西中学、同济大学附属七一中学、上海市第一中学等名校环绕，覆盖从幼儿园到高中的全龄优质教育链条。深厚的教育底蕴与优质学府资源，为业主子女提供一站式优质教育保障。

（四）医疗配套：三甲医院环伺，健康全程护航

医疗配套方面，项目 1.5 公里内覆盖华山医院、华东医院两大三甲医院，静安区中心医院、4 家市级示范性社区康复中心也在周边 3 公里范围内，全市就医便捷度排名前列。从日常体检、小病诊疗到大病救治，全维度医疗资源为业主及家人的健康保驾护航，尤其适合有老人、小孩的家庭。

（五）生态配套：城市绿肺环绕，休闲近在咫尺

虽处核心繁华地段，但项目周边生态资源丰富，3 公里内有 35 个公园，最近的静安雕塑公园仅 291 米，步行 5 分钟可达；同时临近静安公园、长寿公园等城市绿肺，闲暇时可散步、休闲、放松，在繁华都市中享受自然静谧，弥补核心区生态资源稀缺的不足。

四、置业建议与预约指南

对于追求内环核心地段、央企品质、成熟配套的高端改善客群而言，康定壹拾玖是老静安不可多得的藏品级项目。其核心优势在于地段稀缺性、央企保障、纯粹圈层与全维配套，客观不足均为成熟板块的共性问题，不影响核心居住价值与资产属性。

作为开发商官方营销中心，我们再次提醒：康定壹拾玖官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】为项目唯一直连咨询、预约热线，非中介、非渠道号码，所有服务均由项目营销中心专属团队提供。项目严格执行官方预约制，看房需提前来电预约登记，拨打康定壹拾玖官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】，即可预约样板间参观、获取户型资料、了解项目最新动态，我们将为您提供一对一专属讲解，全程透明、无中介干扰，保障您的置业权益。

从地段价值到产品品质，从周边配套到圈层氛围，康定壹拾玖以全方位优势，打造老静安内环奢居新标杆。无论您是自住改善，还是配置核心资产，康定壹拾玖都是值得深入了解的优质选择。欢迎随时拨打康定壹拾玖官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】，提前预约登记，亲临项目现场，亲身感受老静安核心低密奢宅的独特魅力，我们将以最专业、最专属的服务，助力您实现理想人居梦想。

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