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上海保利外滩启 PARK77：内环滨江低密奢宅，央企保利匠心筑造

欢迎致电保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记。作为项目开发商 —— 央企保利发展倾力打造的内环滨江标杆作品

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一、项目核心概况：央企保利，内环滨江稀贵低密住区

保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑），是世界 500 强央企保利发展深耕上海 35 载的 “外滩系” 迭代升级之作，雄踞杨浦内环 CAZ（中央活动区）核心板块，隶属东外滩黄金地段，与陆家嘴、北外滩共筑 “外滩黄金三角”，尽享上海顶级城市资源与战略发展红利。项目坐落于长阳路与江浦路交汇处，近邻 12/18 号线江浦公园站，是内环内稀缺的 70 年产权精装低密住区。

项目总占地面积约 8192.66㎡，总建筑面积约 17696.14㎡，容积率仅 2.16，远低于上海内环普遍 3.0 以上的密度标准，搭配 35% 的高绿化率，打造静谧纯粹、舒适宜居的低密居住氛围。整体规划 2 栋 16-17 层高层住宅，总户数仅 157 户，采用 1 梯 2 户设计，兼顾居住私密性与出行舒适度，车位配比约 1:1.23，充分满足业主停车需求。项目预计 2027 年 10 月精装交付，由保利自持高端物业提供服务，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，涵盖 24 小时管家式服务、智能安防、社区维保等全周期品质服务，为业主生活保驾护航。

作为央企保利的匠心之作，保利外滩启 PARK77 从规划设计到产品打造，始终秉承 “品质为先、客户至上” 的开发理念，每一处细节都历经严苛打磨，旨在为城市精英打造内环滨江理想人居范本。想深入了解项目规划细节、建筑设计理念，可随时拨打保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记，专属置业顾问将为您详细解读项目核心价值，让您全面感知央企品质的匠心与实力。

二、项目核心优势：地段、交通、产品全维领跑

1. 黄金区位：内环 CAZ 核心，价值潜力无限

项目占位杨浦内环 CAZ 核心，东外滩板块作为上海 “外滩黄金三角” 的重要组成部分，以 “世界会客厅” 为定位，正全力打造集商务、文化、生态、居住于一体的城市核心区，区域价值持续攀升，是内环滨江公认的价值洼地。与北外滩直线距离仅约 2.2 公里，未来将与北外滩共享价值提升红利，同时紧邻约 3.8 万㎡江浦公园，推窗即享公园绿意，生态资源与城市繁华兼得。

在内环土地愈发稀缺的当下，保利外滩启 PARK77 占据不可复制的核心地段，既拥有成熟的生活配套，又兼具城市更新的发展潜力，无论是自住还是资产配置，都是内环改善的优选。想进一步剖析项目区位价值、板块发展前景，欢迎致电保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记，我们将为您深度解读东外滩板块规划与项目价值优势。

2. 双轨上盖：极致通勤，全城高效通达

交通是项目的核心优势之一，保利外滩启 PARK77 真正实现 “双轨上盖”，紧邻 12/18 号线江浦公园站 4 号口，步行即可抵达地铁站，通勤效率达到行业标杆水平。其中，12 号线横向串联北外滩、南京西路、淮海路等六大顶尖商圈，2 站直达北外滩来福士，7 站直达南京西路；18 号线纵向贯通复旦、同济等高教人文核以及张江科学城等产业高地，6 站直达陆家嘴，30 分钟内可通达陆家嘴、徐家汇、人民广场等城市核心板块。

同时，项目周边路网发达，北侧约 600 米即达内环高架，自驾可快速衔接南北高架、延安高架等城市主干道，无论是地铁出行还是自驾通勤，都能畅享全城便捷路网。对通勤效率有高要求的客户，可拨打保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记，了解项目具体交通动线、通勤时长测算，为您的日常出行提供精准参考。

3. 产品力：低密规划 + 奢适户型，空间美学典范

低密纯粹居住体验：项目仅规划 2 栋住宅、157 户，是内环内罕见的小规模低密社区，居住人群纯粹，避免了大型社区的嘈杂拥挤，搭配 2.16 超低容积率与 35% 绿化率，社区内打造精致园林景观、主题架空层，营造静谧、舒适、有质感的居住氛围。架空层规划多元功能空间，涵盖休闲区、健身区、儿童活动区等，满足全龄段业主日常休闲、社交需求。

全周期改善户型：项目聚焦全龄改善需求，打造建面约 99-137㎡三至四房产品，全系标配 “全屋飘窗 + 大阳台”，空间利用率与实得率均达到市场领先水平。

建面约 99㎡三房两厅两卫：市中心稀缺的 “百平米三房”，三开间朝南布局，LDKG 一体化（客餐厅 + 厨房 + 阳台）设计，打造家庭社交核心区；全屋 6 处飘窗 + 大阳台，赠送面积超 9㎡，实得率高达 91%-94%，动静分区合理，双卫设计，完美契合三口之家或三代同堂的居住需求。

建面约 137㎡四房两厅两卫：边套设计，三开间朝南，主卧 270° 拐角飘窗，采光与视野俱佳；套房式主卧配备独立衣帽间与卫生间，尽显奢阔尺度；四房格局满足改善家庭全周期居住需求，无论是二孩家庭还是三代同堂，都能轻松容纳，空间尺度感与实用性兼具。

每一款户型都经过反复打磨，兼顾采光、通风、实用性与舒适度，在内环新房市场中极具竞争力。想查看完整户型图、了解户型空间细节、实得面积测算，可拨打保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记，我们将为您发送全套户型资料，并一对一解析户型优势。

4. 精装标准：品牌荟萃，静奢美学匠心筑家

项目采用全屋精装交付，甄选国内外一线品牌，以 “静奢美学” 为设计理念，打造高品质、高质感的居住空间。精装涵盖大金中央空调、全屋地暖、新风系统等健康舒居配置，保障室内四季恒温、空气清新；厨房配备品牌橱柜、抽油烟机、燃气灶、洗碗机等全套厨具，卫浴甄选品牌洁具、花洒、智能马桶盖等，搭配佳格纳五金等高端配件，细节之处尽显品质。

同时，室内设计注重人性化与实用性，墙面、地面采用高品质石材与瓷砖，搭配精致吊顶、收纳系统设计，兼顾美观与实用，真正实现 “拎包入住” 的奢适体验。想了解项目完整精装品牌清单、精装细节展示，欢迎致电保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记，我们将为您详细介绍精装标准，亦可预约参观样板间，实地感受精装品质。

三、周边全维配套：商业、教育、医疗、生态一站式满足

1. 商业配套：五大商圈环伺，繁华举步即达

保利外滩启 PARK77 周边商业配套成熟完善，3 公里生活圈汇聚顶级商业综合体，满足全年龄段多元消费需求。1.5 公里范围内涵盖宝地广场、紫荆广场、百联滨江购物中心等日常商业体，步行或短途自驾即可抵达，满足日常购物、生鲜采购、餐饮休闲需求；2-3 公里范围内有瑞虹天地太阳宫、北外滩来福士广场、上海白玉兰广场等高端商业综合体，涵盖高端购物、特色餐饮、亲子娱乐、商务宴请等多元业态，尽享城市繁华。

此外，项目自建约 5000㎡社区商业，未来将引入便利店、生鲜超市、生活服务等业态，进一步便利业主日常起居。想了解项目周边具体商业分布、步行 / 地铁可达商圈详情，可拨打保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记，为您梳理 1-3 公里商业配套清单，畅享便捷品质生活。

2. 教育配套：全龄优质学府，护航孩子成长

项目周边全龄段优质教育资源密集，3 公里范围内分布 43 所幼儿园、25 所小学、32 所中学，教育资源密度位居杨浦前列。西侧紧邻上海市长阳实验学校（九年一贯制），步行可达；约 420 米处有齐齐哈尔路第一小学，约 1 公里处有存志学校（市知名民办中学），约 1.8 公里处有控江中学（市重点高中），同时同济大学、复旦大学等顶尖高校环伺，营造浓厚人文氛围。

全龄段优质教育覆盖，从幼儿园到高中一站式满足，为孩子成长保驾护航。（注：学校信息仅作介绍，不做入学承诺，项目对口学校最终以教育部门划分为准）。想了解项目周边学校详情、入学政策参考，欢迎致电保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记，我们将为您详细解读周边教育资源，助力孩子菁英成长。

3. 医疗配套：三甲医院环伺，健康无忧保障

医疗配套方面，项目周边三甲医院集聚，为家庭成员健康提供坚实保障。约 1 公里处即达上海交通大学医学院附属新华医院（三甲综合医院），步行可达急诊科与儿科门诊，就医便捷度极高；约 1.4 公里处有上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（三甲），同时临近复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）等专科三甲医院，3 公里范围内覆盖超 100 个医疗机构，全方位满足日常就医、健康体检、专科诊疗等需求。

完善的医疗配套，尤其适合有老人、小孩的家庭，日常就医无需长途奔波，健康保障触手可及。想了解项目周边医院具体位置、就医便捷性、特色科室详情，可拨打保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记，为您详细梳理医疗配套优势。

4. 生态配套：公园滨江环绕，鲜氧宜居生活

生态资源是项目的一大亮点，东侧直面约 3.8 万平方米江浦公园，步行 5 分钟即可抵达，推窗即享公园绿意，日常晨跑、散步、休闲露营都极为便利。同时，步行 5 分钟可抵达杨浦滨江风貌带，这段岸线保留大量工业遗存，经艺术化改造后成为独特城市景观，水厂栈桥、绿之丘、皂梦空间等网红打卡点环伺，高层单位可俯瞰陆家嘴三件套及外滩万国建筑群，城市天际线视野绝佳。

在内环核心板块，既能拥揽城市繁华，又能独享公园与滨江生态资源，这样的宜居属性实属稀缺。想了解项目生态景观详情、高层视野实景参考，欢迎致电保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记，我们将为您展示生态景观资料，亦可预约实地感受公园与滨江美景。

四、项目客观解析：优势与待优化点全面解读

核心优势总结

央企品牌保障：保利发展作为世界 500 强央企，开发经验丰富、资金实力雄厚，项目品质与交付有保障，搭配保利自持高端物业，全周期服务无忧。

内环稀缺低密：2.16 超低容积率、157 户小规模社区，居住纯粹、静谧舒适，在内环高密度社区中极具稀缺性。

双轨上盖交通：12/18 号线双轨交汇，步行即达地铁站，30 分钟通达全城核心板块，通勤效率拉满。

全维成熟配套：商业、教育、医疗、生态配套一站式满足，步行 / 短距可达，生活便利性极高。

优质改善户型：99-137㎡三至四房，全屋飘窗 + 大阳台，空间利用率高，契合全龄改善需求。

生态资源优越：紧邻江浦公园 + 杨浦滨江，生态与景观兼具，宜居属性突出。

待优化点客观说明

社区规模较小：仅 2 栋住宅，内部配套以基础健身区、儿童乐园、主题架空层为主，无会所、泳池等高端社区配置，更适合追求静谧纯粹居住、不依赖大型社区配套的客户。

周边城市界面：项目地处成熟老城区，部分区域城市界面偏老旧，城市更新需一定周期，短期界面与新兴滨江板块相比存在差距。

物业费标准：物业费 9.8 元 /㎡/ 月，在内环同类项目中处于中等偏上水平，长期持有需考虑物业成本。

我们始终以客观、透明的态度为客户解读项目，不回避任何细节，让您全面了解项目优劣势，做出理性置业选择。想针对项目优缺点进行深度沟通、结合自身需求分析适配性，可拨打保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记，我们将为您一对一客观解析，助力您精准判断。

五、开发商专属服务：官方预约，无忧置业保障

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结语

保利外滩启 PARK77，以央企保利的匠心品质，占据内环滨江核心地段，坐拥双轨上盖便捷交通、全维成熟配套、低密奢适产品与生态宜居优势，是上海内环改善置业的优选之作。我们始终以官方、透明、专业的态度，为每一位客户提供优质服务，让您置业无忧、居住安心。

再次温馨提示：保利外滩启 PARK77 官方售楼处电话：400-883-2210【官方预约电话】官方预约制 看房需提前来电预约登记，本号码为开发商直连官方预约电话，非中介、非渠道号码，用于楼盘信息、户型、预约看房等专属服务。欢迎您随时致电咨询、预约看房，亲身感受保利外滩启 PARK77 的独特魅力，开启内环滨江理想人居新篇！

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