阜南县老城区县一建公司家属院改造,房屋征收补偿方案来了!!

阜南县老城区零星地块改造项目

房屋征收补偿方案

（县一建公司家属院）

阜南县老城区零星地块改造项目房屋征收补偿方案

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）等法律法规，按照我县城区规划，县房屋征收部门在对老城区零星地块改造项目征收范围内房屋土地进行调查登记的基础上，拟定以下房屋征收补偿方案：

一、征收项目名称

阜南县老城区零星地块改造（县一建公司家属院）征迁项目。

二、征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开、群众自愿、遵法守法的原则。

三、征收人：阜南县人民政府

四、征收部门：阜南县住房和城乡建设局

五、项目实施单位：鹿城镇人民政府。负责宣传动员、调查摸底、补偿安置具体工作、委托具有法定资格的建筑施工企业承担房屋拆除；各零星地块原土地使用权归属单位或其行业主管部门，配合鹿城镇人民政府开展宣传动员、调查摸底、产权认定等工作。

六、征收依据

（一）征收项目符合《条例》第八条认定的“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”、“由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要”和“法律、行政法规规定的其他公共利益需要”。

（二）征收项目符合《条例》第九条排名前列款相关规定，其中：

1．经阜南县发改委认定，符合我县国民经济和社会发展规划且已纳入我县国民经济和社会发展年度计划；

2．经阜南县自然资源局认定，符合我县土地利用总体规划，符合我县城乡规划和专项规划。

（三）征收项目属公共利益项目——旧城区改造项目。

七、征收范围

阜南县老城区零星地块改造（县一建公司家属院）征迁项目征收范围为：三角路西侧、谷河路南侧县一建公司家属院及周边，三角路东侧部分区域，具体四至详见老城区零星地块棚户区改造项目规划图。该区域内全部土地使用权同时收回。

八、征收范围内房屋状况说明

阜南县老城区零星地块改造（县一建公司家属院）征迁项目征收范围内土地性质为国有土地，总占地约  亩，调查登记   户，房屋总建筑面积   平方米。改造范围内房屋存在建筑密度大、房屋抗震性能差、安全隐患大，布局散乱，基础设施不完善，给排水困难，居住环境较差，是城区脏、乱、差问题较为突出的片区。

九、征收时间

阜南县老城区零星地块改造（县一建公司家属院）征迁项目，发布征收决定时间： 年 月 日；签约期限：年 月 日至   年 月 日。

被征收人应在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁，在签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定，依法征收。    

十、征收补偿安置相关认定标准

（一）被征收房屋有关认定标准

1．被征收房屋的入户调查

房屋调查、测绘、评估等工作人员入户调查、勘查、丈量时，被征收人应予以配合，并提供房屋所有权证、土地使用证、相关审批文件等对补偿有利的各种证件材料，逾期不提供或者不配合的，根据《较高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条规定，自行承担不利的法律后果。

2．被征收房屋的用途和合法性认定

被征收房屋用途以房地产权证等有效房屋产权证明标注的用途为准。未经产权登记的房屋，其用途和合法性由片区指挥部组织城管执法局牵头会同自然资源和规划、住房和城乡建设、鹿城镇等单位依法进行认定。具体认定工作以县城2008年航拍图为依据；如2008年航拍图不能清晰判定，则按各网格化责任部门的执法资料、结合国土部门1:500城镇地籍调查测绘资料及县城2016年3月航拍图的先后顺序依法进行认定。

3．违法建设时间节点认定

根据《城乡规划法》、结合《阜南县查处城区违法建设网格化管理暂行办法》（南政发[2008]17号）文件颁布时间以及我县2008年卫星城区航测图片等，确定2008年11月23日为城区违法建设时间节点。

4．被征收房屋有效面积认定

（1）经依法批准建设的房屋结合房产证登记面积认定，据实补偿。

（2）经认定其房屋不属于违法建设的，并且能够在本方案规定的签约期限内配合完成征迁工作的，据实补偿。其中：四面砖墙（最多只能有一面借墙）、有木板、牛毡、烧制瓦等屋面、门窗完好，檐高2.2米以上（含2.2米）的建筑物，均作为货币补偿或产权调换有效面积。对年代久远的老旧房屋，为保护善良守法公民的利益，其墙体结构和檐高标准按县棚户区改造工作指挥部办公室印发的《关于明确棚改征收范围内可以作为有效面积补偿安置的简易结构房屋认定标准的通知》（南棚改办[2017]14号）文件规定执行。不符合上述规定的活动板房（包括内装墙）、石棉瓦房、安棚（有墙体）等简易结构，给予每平方米340元的货币补偿，但不属于产权调换有效面积。

（3）违法建设时间节点后建设的房屋，经认定为违法建筑的，在签约期限内主动拆除的给予每平方米340元的自拆补助；简易结构给予每平方米100元自拆补助；在签约期限内未主动拆除的，政府组织有关单位依法强制拆除且不予补助。

（4）房改房认定。参加房改并取得100%产权的据实补偿安置；取得60%产权的，按当年房改政策补齐100%购房款后予以补偿安置；应参加而未参加房改的，经产权单位同意，并按房改政策缴齐购房款后予以补偿安置。未经单位批准强占公有房屋的除外。

（二）签订协议的主体认定标准

有房产证的住房，以房产证记载的合法产权人为准；没有房产证的房改房以房改发票为准，由房改人签订房屋征收补偿安置协议；没有房产证和房改发票的，需出具单位分（购）房证明，由房屋受让人签订房屋征收补偿安置协议；无以上手续，在单位划拨土地上（院落以外）自建房屋及其他房屋，在依法认定的基础上还需单位出具相关证明，由居住人写出无产权纠纷承诺书后签订房屋征收补偿安置协议；涉及房改的参照本方案房改房认定规定执行；房屋权属有争议的，以法院判决为准；房屋买卖未过户的，现居住人提供合法有效的房屋买卖协议、房屋买卖纳税凭证、无产权纠纷承诺书后签订房屋征收补偿安置协议。如有纠纷，由承诺人承担全部责任；涉及房屋土地抵押的，应提供与抵押权人达成的相关协议。

（三）安置人口认定标准

安置人口以本方案公布征求意见之日为截止日期，具体依据公安户籍登记情况认定。项目房屋征收决定下达前因新婚、生育、回国、毕业、军转、刑满释放等原因转入户籍，凭户口本或公安户籍管理部门出具的户籍登记表计入安置人口。

（四）被征收房屋分户标准

1．以本项目房屋征收范围内有效房产证明或单独户口簿作为有效分户条件，分户所分割的房屋面积原则上最小不能低于20平方米；

2．独立单元式成套房屋原则上不允许分户；

3．超过120平方米的，在安置时原则上只按一户计算，结余面积的安置方式按照本方案第十二条相关规定执行。

4．一处被征收房屋，存在共同继承房产并事实上在该处房屋内分户居住、且户籍地址均为该处房屋的；项目征收补偿方案公开征求意见前夫妻已离异且能以法律文书或具有法律效力的离婚协议明确房屋产权分割的。经社区调查认定核实，项目指挥部研究后，按实际情况分户安置。

十一、征收人提供的产权调换房屋

1．产权调换房屋权属状况及质量标准：被征收人结清被征收房屋和征收人提供的用于产权调换的房屋之间差价后取得全部产权；房屋质量按国家竣工验收标准执行。

2．产权调换房屋状况：

（1）征收人提供城区、城东新区安置项目结余房源用于被征收人回迁安置。

（2）住宅安置房设计为高层楼房，提供70㎡、90㎡、110㎡、120㎡左右4种回迁安置标准户型供被征收人选择。

十二、房屋征收补偿安置办法

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，但被征收房屋面积小于等于120平方米的只能选择一种方式。

（一）货币补偿

1．非住宅

非住宅房屋按照房屋评估价值进行货币补偿。

2．住宅房屋

根据其被征收房屋有效面积，给予其4000元/平方米货币补偿。 

3．较低生活保障户

户口及房屋在本区域内，且按照有关规定享受较低生活保障待遇的被征收人（以县民政部门在本征收补偿安置方案公布征求意见当月出具的低保证明所确定人数、姓名为准，有效日期至征收决定下达之日），按照其经认定的被征收房屋有效面积进行货币补偿，符合住房保障政策规定的给予住房保障。

（二）房票安置

被征收人自愿选择房票安置的，按货币补偿标准给予房屋征收补偿，连同购房补贴奖励、装修附属物、停产停业损失费、临时安置补助费、搬迁补助费一并记入房票金额。被征收人持房票购买本县内经政府依法出让的国有土地上开发建设的一手商品房并签订房票安置协议的，由征收部门负责和商品房销售单位结算房票。房票安置的具体规定按照《关于在县城市规划区范围内试行以房票方式开展房屋征收安置的通知》（南政办（2019）18号文件）执行。

（三）产权调换

1．选房原则

一次商定，先签协议先腾空，现场公示安置房户型、面积、评估均价和市场价，凭本项目房屋征收实施单位出具的征收房屋验收合格单序号依次选择安置房，安置房户型原则上按照就近上靠的方法选择确定，选定后不得变更，违约无效。

2．住宅房屋

以产权调换方式选择回迁安置时实行就近上靠原则，被征收房屋有效面积拆一补一互不找差价。原房屋有效面积与所选户型面积之间的差额部分，按照所选安置区安置房结算价格结算。

原房屋有效面积大于120平方米的按照以下方式安置：

（1）可选择产权调换和货币补偿相结合的方式。具体为：

大于120平方米小于等于210平方米的，选择货币补偿的面积不得大于90平方米，选择产权调换的面积不得少于30平方米；

大于210平方米小于等于300平方米的，选择货币补偿面积不得大于180平方米。其中选择两套安置房的，应从原房屋有效面积中先拿出120平方米用于产权调换一套房，剩余有效面积再选房时，货币补偿面积不得大于90平方米；

大于300平方米小于等于390平方米的，选择货币补偿面积不得大于270平方米。其中选择三套安置房的，应从原房屋有效面积中先拿出240平方米用于产权调换两套房，剩余有效面积再选房时，货币补偿面积不得大于90平方米；以此类推。

（2）被征收人可选择方案约定的回迁安置区和城东新区安置相结合的方式。选择城东新区王化路安置房的，仍执行就近上靠原则，实行统一的结算价格。档内安置价格按政府定购价减去楼面地价后的价格2656元/平方米结算，档外安置价格按政府定购价4150元/平方米结算。

4．较低生活保障户

以县统计部门测定的上年度本县城市人均居住面积作为本项目保障面积。户口及房屋在本改造区域内的较低生活保障户，经核查本县内其家庭户籍人口名下全部住房面积后，其家庭人均居住面积低于保障面积并选择产权调换时，所选安置房人均保障面积内不结算差价，超出人均保障面积的部分按照同地段同类商品住宅市场评估价结算。

（四）征收评估机构选择

由鹿城镇人民政府组织被征收人在房屋征收决定公告之日起10日内，通过协商一致的方式选择确定评估机构；选择不成的，由征收部门会同鹿城镇人民政府、监察委、公证处、社区、被征收人代表采取随机摇号或抽签的办法进行选择。

   （五）房屋占用土地和院落补偿

根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）文件规定，房屋征收补偿依据房地产评估机构评估的价值予以补偿，被征收房屋占用范围内国有土地使用权同时收回。因土地的补偿价值已计入房地产市场评估价中，该部分土地不另计算土地补偿费。独立院落的房屋，其院落占地总面积去除房屋总有效面积外的土地，按照现行阜南县国有土地区位基准价格予以补偿。

（六）房屋装修、附属物补偿

按照房地产评估机构评估的价值予以补偿。

（七）临时安置补助和搬迁补助

根据《阜南县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十六条、三十七条规定：征收住宅房屋，每月按照评估确定的被征收房屋评估价值的5‰计算临时安置补助费。临时安置补助费不足300元/月的，按300元/月支付。选择货币补偿的，支付期限为10个月；选择房票安置的，支付期限为12个月；选择房屋产权调换的，支付期限为自搬迁之月至符合房屋交付条件并公开通知交付后的4个月。

非因被征收人的原因或者不可抗力等法定免责事由，应在30个月内向被征收人交付产权调换房屋。超过征收补偿协议约定的过渡期限未向被征收人交付产权调换房屋的，应当自逾期之月至产权调换房屋交付之月，按照原标准的2倍支付临时安置补助费；产权调换房屋交付后的4个月仍按照原标准支付。

按照被征收房屋有效面积每平方米10元的标准，分别计算一次搬迁补助费和回迁补助费。

（八）奖励措施

在本方案确定的签约期限内，划分两个时间段开展征迁工作。被征收人在前两个时间段内按照要求配合完成征迁工作的，分别给予奖励。其中：排名前列时间段为  年  月  日至   年  月  日；第二时间段为   年  月  日至   年  月  日。

1．住宅房屋

（1）被征收人选择货币补偿的。在排名前列时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经交房验收合格的，按被征收房屋合法建筑面积，给予被征收人400元/平方米的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人200元/平方米的奖励；超出期限不再给予奖励。

（2）被征收人选择产权调换的。在排名前列时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经交房验收合格的，按被征收房屋合法建筑面积，给予被征收人300元/平方米的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人150元/平方米的奖励；超出期限不再给予奖励。

2．非住宅房屋

（1）被征收人选择货币补偿的，在排名前列时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经交房验收合格的，给予其被征收房屋评估价20%的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人10%的奖励；超出期限不再给予奖励。

（2）被征收人选择产权调换的，在排名前列时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经交房验收合格的，给予其被征收房屋评估价10%的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人5%的奖励；超出期限不再给予奖励。

3．其他奖励

（1）不涉及按户口簿分户且被征收住宅房屋有效面积小于等于本项目安置房最小户型面积70平方米的，在执行就近上靠原则时，给予上靠90平方米左右户型的奖励，并据此计算优惠购房面积。

（2）积极配合工作，按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经交房验收合格的，安置房结算时市场评估价给予10%优惠奖励。

十三、实施步骤

（一）房屋征收补偿方案征求稿已在本征收区域内公布30天征求公众意见，对被征收人提出的合法合理的意见和建议，房屋征收部门结合实际研究修订，报县政府批准后公布实施。

（二）继续开展入户走访，产权和有效面积复核、认定。

（三）评估机构对房屋及附属物价值进行评估，评估结果在征收范围内公示并逐户送达评估报告单，对评估结果有异议的进行现场复核。

（四）签订征收补偿安置协议。

（五）按规定发放货币补偿款、搬家费、临时安置补助、停产停业损失补偿。

（六）以搬迁腾空先后顺序发放征收安置序号单，被征收人以此为凭证，选择产权调换安置新房。

（七）房屋征收实施单位按照“即办即拆”原则，签约搬迁一户拆除一户。

（八）回迁安置过渡期限以被征收人交出被征收房屋钥匙开始计算起，30个月之内回迁。

（九）本项目房屋征收实施单位与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，报请县人民政府按照本方案作出补偿决定，并依法申请人民法院强制执行。

十四、相关政策

（一）征收补偿安置过程中的相关税费减免问题按照《条例》和国家现行税收政策执行。

（二）自房屋征收补偿方案公布征求意见之日起，不得在被征收范围的房屋和土地进行下列活动：

1．新建、改建、扩建、装修房屋；

2．改变房屋和土地用途；

3．出租房屋；

4．违反规定迁入户口和分户；

5．其他不当增加补偿费用的行为。

违反上述规定不当增加补偿费用的，不予补偿。

（三）自征收决定公告之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系（停产停业损失、装饰装修补偿由产权人领取，因租赁关系解除所涉及的相关经济问题由租赁双方自行解决）。其中属于单位公房对外租赁经营的，其停产停业损失参考附近个人所有的经营房屋计算，连同装饰装修、附属物补偿费用打入单位账户；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人和征收部门不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

（四）征收范围内因年久失修等原因已自行拆除后未能翻建的房屋，按照房产证、土地证或1:500城镇地籍图、危房鉴定报告等能够证明原有房屋资料上记载的面积进行补偿安置，但只给予回迁费，不计算临时安置、搬迁费、奖励等费用。能以房产证、土地证证明院落面积的，按其记载面积根据本方案相关规定进行补偿。

（五）为保证征收工作如期完成，被征收人要积极配合，应当在补偿协议约定期限内完成搬迁。被征收人对征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或依法提起诉讼。

（六）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由征收人依法申请县人民法院强制执行。

（七）在征收过程中，对无理取闹、阻挠、干扰征收人员正常工作或使用暴力、威胁等行为阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（八）强化监督，确保公正。监察、审计等相关部门按职能各司其职，全程监督征收工作。严禁出现贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的行为。一经发现，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。在实施征收过程中坚决实行“六公开、三统一”，即征收补偿政策公开、补偿安置标准公开、办事程序公开、分户补偿情况公开、工作人员公开、咨询投诉渠道公开和统一征收、统一补偿、统一安置，确保征收工作公开、公正、公平进行。

十五、本方案不适用本项目改造范围内的机关事业单位、国有企业的公有房屋。

十六、本方案未尽事宜按照国家有关房屋征收法律法规以及我县国有土地上征收补偿安置政策，以协商方式并经老城区零星地块改造指挥部研究后，报县政府批准为准。

十七、本方案由阜南县住建局、鹿城镇人民政府负责解释。