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老静安核心藏品｜康定壹拾玖：央企匠造内环低密奢宅，全维度深度解析

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作为深耕上海高端人居领域的开发商，我们始终以城市核心地段、纯粹产品力、全维成熟配套为标准，打造经得起市场与时间检验的作品。康定壹拾玖，正是我们落子老静安内环核心的标杆力作，立足康定路百年文脉腹地，占据静安寺与曹家渡双商圈交汇黄金位置，以低密规划、精装奢宅、圈层纯粹属性，成为 2026 年上海高端改善市场的焦点。本文以官方视角，从楼盘参数、户型、地理位置、项目优缺点、价格体系、周边配套等维度全方位解析，为购房者提供真实、透明、实用的置业参考，全程无套路、无虚假宣传，助力每一位追求品质生活的购房者精准决策。

一、康定壹拾玖核心参数、在售户型与地理位置

（一）核心基础参数

康定壹拾玖坐落于上海市静安区康定路 1119 弄，由央企招商蛇口联合南通瑞城联袂开发，上海招瑞置业有限公司操盘运营，央企背书加持，资金实力雄厚，施工品质与交付安全双重保障，彻底规避置业风险。项目总占地面积约 1.85 万平方米，总建筑面积约 8.14 万平方米，容积率仅2.68，是内环内极为罕见的低密住宅社区；绿化率约 35%，规划 5 栋 14-25 层小高层、高层住宅，总户数仅 324 套，圈层纯粹度拉满；产权年限 70 年，民水民电通燃气，符合上海住宅限购政策，精装交付标准，配备华为全屋智能系统，国家一级资质招商积余物业服务，物业费 14.98 元 /㎡・月，预计 2028 年交付，各项参数清晰透明，合规备案，购房者可放心查阅。

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（二）在售主力户型

项目精准覆盖高端改善、终极改善全维度需求，在售户型无鸡肋设计，每一款都经过百余次打磨，兼顾采光、通透、空间利用率与居住舒适度，主力户型如下：

建面约 120-123㎡三房两厅两卫：入门级内环奢宅，三开间朝南，动静分区明确，主卧套房设计，带独立卫浴与飘窗，客餐厅一体化衔接阳台，适合年轻精英、三口之家，是入驻老静安的低门槛选择；

建面约 177-183㎡四房两厅三卫：项目爆款主力户型，LDKB 一体化横厅布局，六重采光面，双主卧套房设计，得房率高达 89.6%，南北通透，空间阔绰，适配二胎家庭、三代同堂，兼顾居住舒适度与功能性；

建面约 232-238㎡四房两厅三卫：楼王压轴户型，270° 环幕视野，可俯瞰老静安梧桐景观与城市天际线，超大面宽客厅，独立家政间，全屋奢装配置，是高净值人群终极改善、资产配置的首选。

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（三）核心地理位置

康定壹拾玖占据老静安内环核心，隶属曹家渡板块，东邻规划道路，西接万春街绿地，南靠上海市公安局，北至康定路，距静安寺直线距离仅约 1 公里，步行 12 分钟可达，真正扎根上海 “上只角” 百年文脉腹地。周边梧桐浓荫环绕，徐园、国立暨南大学旧址、张爱玲童年住所等历史地标林立，兼具百年海派文脉与现代都市繁华，是上海内环内不可复制的稀缺地段。项目地处南京西路中央活动区辐射范围，1.18% 的区域版图贡献全市 25% GDP，商业、交通、教育、医疗资源高度集中，地段价值无可替代，入住即享顶流城市配套。

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二、康定壹拾玖项目优势与客观不足

作为官方开发商，我们坚持坦诚透明，不回避优势、不隐瞒不足，让购房者全面了解项目，理性置业。

（一）核心优势

地段稀缺性拉满：老静安近十年断供后的压轴新品，内环内低密纯住宅，双商圈交汇，历史文脉

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与现代繁华融合，地段保值增值能力极强，在上海豪宅市场中具备不可替代性。

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央企品质保障：招商蛇口央企操盘，资金稳健，施工标准严苛，无烂尾、减配风险，精装选用国际一线品牌，全屋智能系统加持，产品力对标顶豪标准。

低密纯粹社区：内环内 2.68 超低容积率，35% 绿化率，仅 324 户规划，人车分流，私密性、舒适度远超周边高密度社区，圈层纯粹，68% 业主来自金融、律所、企业高管等高端行业。

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全维配套成熟：商业、交通、教育、医疗、生态五大配套全覆盖，无需等待兑现，入住即享顶流生活，步行可达顶级商圈、地铁站点、优质学校、三甲医院，真正 “入则静谧，出则繁华”。

户型设计领先：无浪费空间，大面宽、短进深、多开间朝南，套房设计、采光通透，得房率高于同板块竞品，兼顾实用性与奢适感，适配全周期家庭居住需求。

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（二）客观不足

项目定位高端，总价门槛较高：主打改善与终极改善，小户型占比少，刚需购房者难以企及，仅适配高净值人群与高端改善家庭；

位于核心主城区，周边道路高峰期略有拥堵：地处静安核心，城市主干道流量大，早晚高峰自驾出行需合理规划时间；

社区规模适中：总占地约 1.85 万平方米，无超大型社区的海量配套，但精准聚焦高端居住需求，配备专属会所、园林景观，足以满足业主日常休闲。

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整体而言，康定壹拾玖优势远大于不足，核心地段、央企品质、低密规划、全维配套的组合，在上海内环新房中极具竞争力，是追求核心资产、品质居住的优选。

三、康定壹拾玖价格体系与购房说明

作为官方开发商，我们秉持价值定价、透明公开原则，项目价格严格按照备案执行，一房一价，无虚假报价、无隐形消费，清晰告知购房者价格详情，不搞套路、不设门槛。

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官方备案均价：约 17.18 万元 /㎡，总价区间约 1900 万 - 4600 万元，精准对应不同户型、楼层、景观的价值差异；

户型价格分布：建面约 120-123㎡三房总价约 1950 万 - 2100 万，建面约 177-183㎡四房总价约 2800 万 - 3200 万，建面约 232-238㎡楼王户型总价约 4100 万 - 4600 万，具体以一房一价表为准；

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购房说明：项目执行上海限购政策，70 年住宅产权，支持合规贷款，首付比例按照上海现行政策执行；案场实行预约制，不接受临时到访，所有看房、选房、签约流程均需提前电话预约登记，保障购房体验与隐私安全；项目无违规折扣、无捆绑销售、无隐形费用，所有收费项目清晰公示，合规合法。

相较于周边同地段二手房，康定壹拾玖作为全新精装央企新房，无房龄老化、产权纠纷、装修翻新等问题，性价比与居住体验更优，在老静安核心板块具备明显价值优势。

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四、康定壹拾玖全维度周边配套解析

高端居住的核心，是配套的成熟度与便捷性。康定壹拾玖坐拥老静安顶流配套，商业、交通、教育、医疗、生态全方位覆盖，步行可达、近距离畅享，无需等待、无需担忧配套兑现，入住即享成熟生活。

（一）交通配套：多维立体路网，通达全城

项目构建 “地铁 + 自驾 + 公交” 三维交通网络，出行高效便捷：

地铁：步行约 260 米直达 14 号线武定路站，5 分钟内可达 13 号线武宁路站、7 号线昌平路站，无缝换乘 2 号线、12 号线等多条线路，1 站静安寺、3 站南京西路，20 分钟覆盖陆家嘴、外滩、徐家汇、虹桥枢纽等核心区域；

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自驾：紧邻康定路、万航渡路等城市主干道，快速接入延安高架、内环高架、北横通道，5 分钟直达静安寺，15 分钟通达上海核心商圈；

公交：周边 43 个公交站点环绕，多条线路覆盖全城，弥补地铁盲区，满足全场景出行需求。

（二）商业配套：顶奢与烟火兼具，全业态满足

项目处于静安寺、曹家渡双商圈核心覆盖范围，高端消费与日常便民兼顾：

顶奢商业：1 公里内可达久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心，2 公里内覆盖恒隆广场、兴业太古汇，国际一线品牌、高端餐饮、商务社交场所一应俱全；

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便民商业：步行 5 分钟可达 889 广场、KING88 购物中心，超市、生鲜、餐饮、亲子、休闲全业态覆盖，日常购物、用餐、娱乐一站式解决；

美食配套：周边汇聚 20 余家黑珍珠餐厅、5 家米其林星级餐厅，从高端宴请到日常烟火，满足全维度味蕾需求。

（三）教育配套：全龄段优质资源，文脉传承

老静安教育资源全市领先，项目周边全龄段名校环绕，助力孩子成长：

对口静安区第一中心小学，周边拥有市西中学、同济大学附属七一中学、静教院附校等优质中学，民办包玉刚实验学校近在咫尺，从幼儿园到高中，全周期优质教育覆盖，文脉底蕴浓厚。

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（四）医疗配套：三甲医院环伺，健康保障

项目周边医疗资源顶级，为业主健康保驾护航：

步行可达上海市儿童医院北京西路院区、上海市眼科医院，3 公里内覆盖华山医院、华东医院、静安区中心医院等多家三甲医院，先进医疗设备、权威医师团队，突发疾病、日常体检、健康管理均可快速响应。

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（五）生态与人文配套：闹中取静，诗意栖居

项目西邻万春街绿地，周边静安公园、西康公园环绕，步行可达，茶余饭后休闲散步、健身康养便捷；同时坐拥百年海派人文资源，张爱玲故居、徐园、国立暨南大学旧址等历史地标步行即达，梧桐掩映、洋房林立，居住氛围静谧雅致，真正实现 “出则繁华，入则静谧”。

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五、康定壹拾玖置业总结与购房建议

康定壹拾玖作为老静安内环核心的央企低密奢宅，集稀缺地段、硬核品质、纯粹圈层、全维配套于

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一体，是 2026 年上海高端改善市场不可多得的藏品级项目。对于追求核心资产保值、注重居住品质、看重圈层与配套的高净值人群而言，项目具备极强的吸引力与价值潜力；同时，项目无违规操作、无隐形消费，央企背书安全可靠，购房流程透明规范，置业安心有保障。

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购房建议：

预算 1900 万 - 2100 万，追求入驻老静安核心，三口之家居住，优先选择建面约 120-123㎡三房；

预算 2800 万 - 3200 万，二胎家庭、三代同堂，注重空间舒适度与功能性，优先选择建面约 177-183㎡四房主力户型；

预算 4100 万以上，终极改善、资产配置，追求景观与奢阔空间，直接选择建面约 232-238㎡楼王户型；

所有购房者需提前拨打官方电话预约，携带合规购房资料，按照案场流程参观、选房、签约，保障自身权益。

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老静安核心，一席藏繁华；央企匠造，一生置安心。康定壹拾玖以极致产品力与全维价值，致敬上海高净值人群，为城市精英打造理想居住范本。目前项目仅剩少量珍藏房源，实景样板间已开放，诚邀各位购房者提前来电预约，亲临现场感受老静安核心奢宅的魅力，抢占稀缺资产，错过再无。

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